Book: Как правильно продать / купить квартиру: памятка для продавца и покупателя недвижимости



Как правильно продать / купить квартиру: памятка для продавца и покупателя недвижимости

В. Н. ВЫЛЕГЖАНИН

КАК ПРАВИЛЬНО ПРОДАТЬ / КУПИТЬ КВАРТИРУ

Памятка для продавца и покупателя недвижимости

Как правильно продать / купить квартиру: памятка для продавца и покупателя недвижимости

[битая ссылка] [email protected]

Эпиграф

Терять деньги не хочется никому. А поскольку покупка, продажа или обмен квартиры

задача отнюдь не из разряда рядовых или повседневных, да и цена вопроса велика, то люди стараются найти надежных помощников. Нередко этот поиск приводит их в разрекламированные компании или к частным маклерам, единственным привлекательным «свойством» которых является лишь невысокая цена услуг. Однако наличие массированной рекламы или привлекательная цена услуг отнюдь не всегда является для клиента гарантией от ошибок или некомпетентности. Что хуже, в дальнейшем для клиента последствия подобной ошибки могут обернуться настоящей катастрофой.


Олег Самойлов,

вице-президент Российской

гильдии риелторов (РГР)

Рынок жилья: то штиль, то буря

Первое, что должен знать как покупатель, так и продавец, выходя на рынок недвижимости, – а какова сейчас на нем ситуация. Дело в том, что рынок может быть растущим, падающим и спокойным. И на каждом из них требуется определенное поведение. Например, сейчас рынок спокойный. И он вполне благоприятен для покупки, но не очень благоприятен для продажи. Почему? Цены стоят. Спроса особо нет. Покупатель может поискать спокойно квартиру, даже поторговаться по цене. От этой ситуации выигрывают альтернативщики, то есть те, кто продает свою и одновременно покупает себе новую квартиру. А вот свободных продаж становится меньше, потому как многие не знают, что делать с рублями, которые месяц от месяца обесцениваются. Да, можно сейчас продать, а потом через какое-то время купить на эти деньги квартиру, лучшую по параметрам (аналитики прогнозируют падение цен), и никто не знает, какая ситуация будет через полгода. Может быть, рынок жилья снова перейдет на валюту, как это было в недавнем прошлом.

Как уже было сказано выше, впереди рынок падающий. На нем продавать просто так не имеет никакого смысла, а вот покупать выгодно. Если у вас есть «живые» деньги, то можно и поторговаться, и приобрести жилье гораздо более высокого качества, о котором полгода назад вы могли только мечтать.

Сложнее всего покупателям на рынке растущем. Там господствуют продавцы, они «заказывают музыку». Они нередко и диктуют цены. Прибавляют их прямо на ходу. Поэтому на таком рынке, если вы продавец, то можете выгодно продать, а если покупатель, то нужно очень быстро ориентироваться. Промедление – это лишние деньги. Вчера было за три, а сегодня уже за пять. И совсем не большие, а те же маленькие.

Вот поэтому я еще раз хочу напомнить всем участникам рынка, что, прежде чем совершать на нем какие-либо операции, вы должны четко определить или узнать, что сегодня не нем: ускорение, штиль или падение. И сообразно ситуации выстраивать план дальнейших действий.

Безопасность – залог успеха

В каком бы состоянии ни находился рынок недвижимости, о безопасности сделки нужно помнить всегда. Ибо мошенники не дремлют никогда. Для любой ситуации, которая складывается на рынке, они придумывают различные махинации. Кстати, за последние 20 лет принципиальных изменений на нем не произошло. Конечно кошмарные 90-е гг., когда запросто за квартиру могли лишить жизни, в прошлом, но напороться на мошенников можно и сегодня. Статистика, что каждая 13-я сделка в суде оспаривается, держится уже много лет. Понятно, что не все квартиры через суд отнимают у покупателей, но кто возвратит вам потраченное время, деньги и нервы? Так что лучше проблему не создавать, то есть нужно озаботиться экспертизой покупаемой квартиры. Сейчас много разговоров о том, что скоро будет нотариальное удостоверение сделок, и тогда, мол, мошенники не смогут отобрать квартиру. Все это сказки про белого бычка. Дороже станет точно, а вот безопаснее – нет. Если даже ему откроют базу данных, то это лишь часть проверки квартиры. Основное – это оперативная работа. Нотариус опирается на те сведения, которые ему доставили. Но этого бывает недостаточно. Бывают нюансы, которые можно выяснить только на месте, к примеру, у соседей. Нотариус же не пойдет опрашивать соседей. Все действия он подчинит документам, которые мошенники могут изготовить в лучшем виде. А вот если выяснится, что сделка оспаривается в суде, то на этот случай Федеральная нотариальная палата говорит: нотариус будет нести всю полноту ответственности своим имуществом. А есть оно у них? Отвечать же никому не хочется, поэтому чаще всего имущество бывает оформлено на родственников. Могут сказать, что деятельность нотариуса застрахована. Да, это так. Но страховка – это 1,5–3 млн руб., тогда как самая дешевая квартира в Москве стоит в районе 5 млн.

Стоит помнить, что мошенники на рынке жилья есть всегда, отсюда всегда присутствует опасность попасть в их сети. По статистике каждая 13-я сделка в столице оспаривается в суде. Порой говорят: так это же всего 8 % от общего количества сделок, которые совершаются за год. Вроде бы немного. Но вы спросите того, кто попадает в эту тринадцатую сделку, и что он вам ответит?! От такой статистики ему легче? Так что лучше не создавать себе проблемы, а пройти их на стартовом периоде. И чтоб этот стартовый этап пройти правильно, необходимо озаботиться своевременно вопросами экспертизы, правил подготовки и правил проведения сделки. Никто не настаивает на том, что нужно обязательно обращаться к риелтору. Если у вас есть знакомый юрист-жилищник, то можно обратиться к нему. Но если вы ни к кому не обращаетесь, то можете за это жестоко поплатиться.

Риелтор призван помогать

Вот вы захотели купить себе квартиру. Что вы делаете вначале? Большинство сначала лезут в Интернет или газету. Начинают прицениваться. Это шаги ни о чем. Не в 100 %, но часто получается, что человеку совсем не это нужно. И вот с этого момента начинается риелторская услуга. Риелтор должен помочь понять, а что все же требуется потенциальному клиенту. Зачем он, к примеру, приобретает квартиру. Или у него увеличилась семья и нужно расширить жилплощадь, или он просто делает вложения, чтоб сохранить свои сбережения. А может, у него какие-то другие цели. И вот, прежде чем давать рекомендации, специалист компании должен понять цели и задачи клиента. Дело в том, что при каждой операции нужно предпринять свои действия. Если, к примеру, вы хотите купить, а потом сдать в аренду, то на сегодня это не так выгодно, 6–7 % годовых – это не самая высокая доходность. Банк может дать и 10 %. Нередко же потребитель над этим не задумывается, когда выходит на рынок недвижимости. Вот в таких случаях ему и нужна бывает консультация. Тем более что они бесплатны.

Самостоятельно сделать выбор довольно сложно. Как просмотр газет, так и сайтов в Интернете не дает реальной информации. Базы нередко бывают «грязными». Квартиры уже проданы, а они продолжают «висеть» на сайте. Или цены уже изменились, человек настроится, позвонит и… в сердцах бросает трубку. То же можно сказать и про банки. Куда ни глянь, все обещают златые горы, ипотечные кредиты чуть ли не с нулевым первым взносом, а на деле оказывается не так. И опять разочарование. Вполне возможно, что банки кому-то и дают на тех условиях, какие заявлены в рекламе. К примеру, клиентам банка, которые получают там зарплату. Но человек же не знает об этом и в голове выстраивает схему улучшения жилищных условий. Здесь я возьму, потом свою продам, добавлю и куплю что-то лучшее… Но это у него так сложилось в голове. Когда же он сам начинает заниматься своим квартирным вопросом, то примерно через полгода наступает разочарование. Если неудачно обратился к риелторам – то в них. Он им говорит: «Видите, тут все же написано, а вы мне говорите, что это невозможно. Вы не профессионалы, значит». И начинается борьба между клиентом и компанией. Именно поэтому, чтобы понять, что из себя сегодня представляет рынок, надо воспользоваться консультацией на стартовом этапе, когда вы еще только думаете об улучшении жилищных условий. И опытный профессионал, выслушав ваши пожелания, вместе с вами выстроит схему покупки квартиры, согласно которой вы и будете действовать. Но здесь самое сложное – это правильно выбрать себе помощника. О чем мы и поговорим ниже.

Кого в помощники выбрать

Сейчас многие, кто продает и покупает себе квартиры, считают себя продвинутыми и поиском клиента или объекта занимаются самостоятельно. В век Интернета, когда можно найти все, это вполне реально. Нередко люди обращаются к знакомым, которым уже проводили сделки, и те остались довольны. Но рекомендовать вам могут как частного маклера, так и работника компании. И вот здесь вы уже должны выбирать. Не просто подходить к человеку, что он хороший и берет недорого, но и понять, каков он специалист. Особенно если он частный маклер. Если в компании агента страхуют, сделку он сам не проводит, то над частником никого нет. И даже если он очень грамотный, то все равно не может «объять необъятное». Плюс, у него, если он часто проводит сделки, глаз просто «замылен». Он может просто-напросто не заметить небольшие огрехи в документах. Кроме того, там, где даже дилетант стал бы сомневаться, «мастер», каковым он себя считает, никакие нюансы сомнениям не подвергает. И итог порой бывает печальным.

Вам предлагают выбрать компанию. Это хорошо. Но среди массы фирм по недвижимости, которые имеются сегодня в Москве, только несколько десятков являются настоящими профессионалами. И найти среди груд шлака ценный минерал – задача далеко не из легких. Лицензии отменены, и все риелторские компании кажутся одинаковыми. Если они, к примеру, по стажу и количеству филиалов равны. Но одинаково ли хорошо они проводят сделки? Могут ли нести ответственность перед клиентом, если, не дай Бог, что-то просмотрели, и квартира оказалась под судом? Более подробно, как правильно выбрать компанию, чтоб потом не лишиться купленной недвижимости, мы расскажем в следующей главе.

Как выбрать агентство

Несмотря на то что вопрос выбора агентства недвижимости с завидной регулярностью обсуждается как среди потребителей, так и в прессе, посвященной вопросам недвижимости, сколько-нибудь внятного рецепта, гарантирующего хороший результат, до сих пор не изобретено. Почему? На мой взгляд, дело тут в том, что все эти рецепты преимущественно дают сами риелторы, причем, как правило, те, кто работает в ограниченном наборе маститых компаний. И интересует их в момент выдачи рекомендаций в первую очередь отнюдь не задача обеспечить соответствие интересам клиентов, а стремление привлечь их в качестве заказчиков собственных услуг. Поэтому перечислить набор стандартных советов не составляет труда. Как правило, их обычный набор сводится к вариациям на тему следующего списка: время работы на рынке; размер компании; членство в профессиональных объединениях риелторов; офис компании; обширность рекламы; наличие разнообразных наград.

Между тем совершенно очевидно, что использование перечисленных критериев для реального выбора никуда не годится. Почему? Да хотя бы потому, что в приведенном списке нет ни одного пункта, обращенного к интересам потребителей. А раз так, то и принятие решения о выборе на базе стандартного перечня будет носить характер «пальцем в небо». Случайно, конечно, можно угадать. Но никакой твердой закономерности здесь не имеется…

Рассмотрим критерий «время работы». Что с того, что компания вышла на рынок, к примеру, полгода назад? Является ли этот факт однозначно достаточным для того, чтобы на его основании заявить, что она непрофессиональна? И почему при этом не уделяется внимания вопросу о том, какой стаж работы имеют ее специалисты? Например, компания, которую я возглавляю, приступила к работе в самый разгар кризиса – в феврале 2009 г. Стаж вроде бы невелик. А как тогда быть с тем обстоятельством, что мой личный стаж риелторской деятельности приближается к 18 годам? Или с тем, что костяк команды составляют специалисты, имеющие более чем десятилетний опыт работы? Что, от того, что сегодня на наших визитных карточках размещен логотип другой фирмы, резко упал наш уровень риелторского мастерства или не в лучшую сторону изменились другие значимые профессиональные качества?

А то обстоятельство, что компания, стартовав в кризис, не только не «умерла» спустя несколько месяцев, но и, развиваясь весь год, по его итогам заняла достойное место на рынке, хотя за этот период закрылось далеко не одно агентство недвижимости, в том числе и из числа тех, что работали не один год, – о чем свидетельствует? Мне видится, о том, что мы кое-что смыслим в риелторской деятельности…



Профрепутация – важный фактор

Но если стандартные критерии, упомянутые выше, никуда не годятся, то чем же руководствоваться потребителям? Что ж, попробуем сформулировать принципы, позволяющие повысить вероятность правильного выбора…

Итак, на мой взгляд, первым и главным фактором, заслуживающим внимания, должна являться профессиональная репутация. Вот только как убедиться в том, что с ней все в порядке?

Как правило, подтверждением репутации могут служить рекомендации друзей, родственников или заслуживающих доверия знакомых. В случае их наличия задача выбора агентства обычно является несложной: клиент обращается к рекомендованному специалисту или в ту компанию, которую ему посоветовали, заключает договор и получает в итоге услуги того уровня, о которых ему рассказывал родственник или друг, давший рекомендацию. Но при этом он зачастую остается недоволен. Почему? Ответ прост и не имеет прямого отношения к вопросу репутации: не факт, что услуги, вполне удовлетворившие того, кто рекомендовал, устроят того, кому рекомендовали. Ведь у каждого человека свои представления о профессионализме, квалификации и мастерстве риелтора. Как говорится, что русскому хорошо…

Поэтому, получая рекомендации, стоит поинтересоваться, что же реально хорошего было в работе компании. Согласитесь, что высокая квалификация и точность исполнения договорных условий не являются автоматической гарантией, к примеру, отличного сервиса. И если оба эти фактора имеют для вас равноценную важность при выборе риелтора, то рекомендацию, данную лишь на основе одного из них, можно считать как минимум недостаточной.

В любом случае одного лишь фактора наличия рекомендаций для снижения вероятности ошибки при выборе риелтора все же недостаточно. Если они есть – отлично, однако необходимо изучить и ряд дополнительных критериев.

Например, пристальное внимание следует обратить на краеугольный камень операций с жильем – аспекты безопасности и надежности совершаемых сделок. Для этого необходимо внимательно изучить договор об оказании услуг, предлагаемый компанией, и с особым пристрастием вчитаться в то, какие обязательства по проверке правовых аспектов сделки готова принять на себя фирма.

На словах, разумеется, компания обещает, что все будет проверено «по полной программе». Но какова при этом уверенность, что так оно и будет на самом деле? «Все проверено, проблем нет, можно выходить на сделку», – в один прекрасный день сообщает клиенту риелтор. Заметим, устно сообщает, не выдавая при этом никаких документов, подтверждающих проведенную проверку и содержащих выводы о ее результатах.

Многие ли читатели, которые когда-либо пользовались услугами риелторских фирм, получали до сделки заключения о результатах проверок? Уверен, что почти никто. Почему? Да все просто: выдача клиенту подобного официального документа создает для компании, его выдавшей, дополнительные риски. Ведь если в дальнейшем возникнут проблемы, клиент будет иметь в своем распоряжении аргумент, позволяющий предъявить претензии. А так, без документа, и проблемы нет. Пусть клиент сам разбирается, ведь деньги-то с него уже получены…

И не сомневаюсь, что среди тех, кто побывал в роли клиентов риелторских фирм, не найдется почти никого, кто бы в завершение цикла обслуживания получил письменное обязательство компании по правовой поддержке в случае возникновения каких-либо проблем. А ведь, на мой взгляд, выдача подобных обязательств должна входить в нормальную практику работы агентств недвижимости: проверку провели, на сделку клиента «выпустили», комиссионное вознаграждение получили, следовательно, не должны оставлять потребителя один на один со сложностями, производными от того, за что приняли на себя ответственность…

Сертификат – гарантия надежности

Из всего вышесказанного напрашивается недвусмысленный вывод: при выборе риелторской компании необходимо обращать пристальное внимание на то, готово ли рассматриваемое в качестве кандидата агентство недвижимости принять на себя следующие письменные обязательства: провести правовую проверку объекта; предоставить по итогам проведенной проверки письменное заключение о ее результатах; оказать клиенту правовую поддержку, в случае если к нему как к покупателю объекта после сделки будут предъявлены какие-либо претензии.

Помимо этого рекомендую внимательно изучить тот раздел договора об оказании риелторских услуг, в котором описаны обязательства компании. Увы, нередки случаи, когда эти самые обязательства в соответствии с договором считаются исчерпанными в тот момент, когда документы по сделке поданы на государственную регистрацию. То есть за все, что будет происходить после этого: завершение расчетов, «перепрописка», физическое освобождение и процедура передачи квартиры от продавца покупателю, – за все это риелтор никакой ответственности не несет. Почему? Да потому, что деньги, составляющие размер риелторского вознаграждения, получены агентством не позднее момента сделки. Следовательно, их можно поделить и пожелать клиенту всего наилучшего – с остальными сложностями пусть разбирается сам. Соответствует ли такой подход интересам клиента? Ответ «нет» очевиден. Поэтому, если в договоре об оказании риелторских услуг в той или иной форме сказано, что моментом завершения обслуживания является сделка, можно сделать очевидный вывод: риелтора интересует не решение жилищной задачи клиента, а его деньги, а с таким риелтором лучше не связываться.

К сожалению, не каждый клиент может проверить квалификацию компании и несет ли она ответственность за ошибки, допущенные при проведении сделки. Что если по квартире клиента будут судебные тяжбы? Поможет ему в этом случае риелторская компания? Как это понять? А понять очень просто. Если компания имеет СЕРТИФИКАТ, то в нее можно смело обращаться. Если, не дай Бог, вы потеряете квартиру, то не останетесь без жилья. Или без денег. Уже больше 10 лет в рамках Российской гильдии риелторов (РГР) существует сертификация риелторской деятельности. В рамках ее существует ряд строгих требований, которые включают и требование к профессиональной квалификации специалистов, которые регулярно обновляются (каждые 3 года). Кроме того, профессиональная ответственность компании застрахована. Она застрахована на случай риска утраты недвижимости по вине риелторов. Если таковая произойдет, то деньги клиенту за утраченную недвижимость выплатит страховая компания.

А как понять клиенту, не устарел ли выданный компании сертификат? Много лет в рамках РГР шли разговоры, что нужен публичный документ. И наконец, он принят – единый реестр сертифицированных компаний, в которых агенты и брокеры обучены и имеют аттестат соответствия профессии. Он действует по всей России. К примеру, покупаете вы квартиру в Перми. Зашли на сайт РГР, нашли нужный город и выбрали среди сертифицированных компаний ту, которая вам нравится или находится к вам ближе по расстоянию. Если она имеет сертификат, то и услуги у нее ничем не будут отличаться по качеству от других сертифицированных компаний.

Очень важно, на сайте появился новый раздел – фирмы, лишенные аттестата за те или иные нарушения. Тем не менее, очень многие из исключенных компаний пишут на своих сайтах, что они являются членами РГР, что у них имеются аттестаты. Поэтому, прежде чем обратиться в компанию за услугой, проверьте на сайте РГР, в каком разделе она находится – исключенных из РГР или сертифицированных. Если вы этого не сделаете, то можете попасть в ситуацию, когда услуга вам будет оказана неквалифицированная, но спросить ни с кого не сможете, так же как и вернуть уплаченные за такую «услугу» деньги.

«Знак качества» для компании

Уже не первый год членство в Российской гильдии риелторов и наличие сертификата соответствия нашим профессиональным стандартам являются двумя основными и несомненными «знаками качества», подтверждающими высокий уровень оказываемых услуг. Конечно, мы пока не можем полностью гарантировать от возникновения каких-либо локальных «шероховатостей». Но то, что глобальных проблем у клиентов при пользовании услугами РГРовских сертифицированных компаний не будет, – однозначно. Если же нечто подобное вдруг возникнет, хочу напомнить, что в РГР и каждой из региональных ассоциаций существуют комитеты по защите прав потребителей риелторских услуг, которые уж наверняка сумеют поставить коллегу-нарушителя на «правильное место». Подобный опыт у нас есть: например, в прошлом году в связи с ошибками, допущенными двумя членами Уральской палаты недвижимости, покупатель квартиры лишился своего приобретения, причем члены УПН, допустившие просчеты, отказались возместить ущерб. Остался ли клиент один на один со своей бедой? Отнюдь: члены Уральской палаты недвижимости собрали необходимую сумму и купили пострадавшему клиенту аналогичную квартиру. Ну, а участь компаний-нарушителей оказалась печальна: их лишили сертификатов, исключили из членов УПН и отключили от Единой базы данных объектов недвижимости. Иными словами, они больше не смогут работать на рынке недвижимости.

Так что сегодня РГР и ее региональные ассоциации реально являются мощным инструментом защиты интересов потребителей риелторских услуг. Может ли что-то подобное обеспечить частный маклер или отдельно взятая фирма, не входящая в наше сообщество? Вероятно, данный вопрос можно признать риторическим. А значит, членство в РГР и наличие сертификата соответствия профессиональным стандартам можно уверенно назвать совершенно четкими критериями, которыми клиентам следует руководствоваться при выборе того, кому будет поручено решение одной из важнейших задач человеческой жизни – задачи обретения крыши над головой.

Таким образом, в ваших руках лишь общая инструкция по выбору компании, следование которой позволит вам избежать хотя бы наиболее явных промахов при выборе помощника при покупке недвижимости.

В чем роль риелтора?

Конечно же, не в том, чтобы подобрать вам квартиру. Хотя и эту работу риелтору приходится выполнять. Но в принципе подыскать себе жилье может человек и сам, если у него для этого есть время. Сегодня Интернет и газеты доступны для многих грамотных людей. Роль риелтора не в этом. Его задача – выявить недочеты, когда квартира подобрана, и первичная проверка ее пройдена. Скажем так, осмотрена визуально. Но те, кто осуществляет покупку недвижимости, должны не только понимать, но и осознавать, что любой нормальный продавец, прежде чем выставить квартиру на продажу, проведет ее предпродажную подготовку. И вот задача риелтора – выяснить: а обои наклеены на стенку? Она не упадет? Потолок не обрушится? Трубу не прорвет? Специалист обязан выявить все скрытые дефекты, которые может затушевать продавец и о них не говорить. Но даже если в квартире все хорошо, все соответствует нормам, то и здесь расслабляться не следует. К примеру, вы увидели, что все хорошо, вам все нравится, вы купили, заехали, а наверху или под вами такой шалман (стук, топот или пьяные крики). Но хуже, когда выше вас этажом живут алкоголики, которые нижние квартиры затопляют постоянно. Или музыка по ночам спать не дает. Или продукты ночью грузят. Тоже шум. И не совсем приятный. Безусловно, что эти недочеты могут выяснить и сами люди, но они порой такими категориями просто не мыслят.

Сейчас давайте разберем, а в чем все же заключается решающая роль риелтора. Когда и на каком этапе к нему обращаться. Каждый этап обращения выбирает для себя сам. Но все же основная роль риелторской услуги – это согласование правильных условий сделки. Человек выбрал объект, ему говорят: вносите предоплату. Все условия вроде как прописаны. Но если вы не специалист в риелторском деле, то действительно все условия кажутся правильными. Например, в Москве все расчеты между покупателем и продавцом проходят через банковские ячейки. Как правило, в сделке участвуют несколько человек, поэтому образуются цепочки. Расписано, кто когда вынимает деньги и куда и сколько добавляет. Но есть условия доступа для последнего продавца, который их и должен получить. Я знаю случаи, когда продавцу «верхние» покупатели, если видели, что он не профессионал, прописывали такие условия доступа к ячейке, что они физически не могли быть выполнены. И вот он квартиру продал, есть документы на руках, но их недостаточно, а сроки доступа истекают. Паника, заявления в полицию. Мол, меня обманули. Но что они могут сделать? Документы оформлены нормально, все подписи есть, покупатель или продавец не отрицают их подлинности. В таких случаях полицейские просто пошлют вас в суд. А это дело не скорое. За это время квартира по документам может быть уже в собственности другого лица, который, если он мошенник, ее быстро сбросит. Поверьте, если поставить цену ниже рыночной, то найти лоха труда не составит. Это одна из возможных схем мошенничества. А их в арсенале мошенников очень много. И если вы не знаете специфики рынка недвижимости, то обращение к профессионалам (и не только за консультацией) просто необходимо.

Частники – не всегда партнеры

Очень часто при сделках с недвижимостью людям помогают частные посредники, знакомые либо знакомые знакомых. И если этот частный посредник действует в рамках правового поля, если он является индивидуальным предпринимателем, прошел процедуру аттестации, то пожалуйста. Здесь можно его контролировать, он работает по требованиям, которые устанавливаются Российской гильдией риелторов. А если одиночка, нигде не зарегистрирован, то где его потом ловить? Совсем непонятно. Если же такой частный посредник заявляет, что он профессионал, на рынке уже более 10 лет, работал в таких-то и таких-то агентствах недвижимости, то вы просто задайте ему один-единственный вопрос: а чем он может ответить, если допустит ошибку? Не на словах, а на деле. Пусть покажет документ, который гарантирует клиенту то и то. Если его у него нет, то юридически он никто. Мало того, такой посредник нарушает Уголовный кодекс РФ – незаконное предпринимательство. И как вы думаете, можно обращаться к человеку, который ходит под статьей УК? Его могут завтра «упаковать» лес рубить, и чем он ответит?

Нередко можно слышать, что частного посредника можно нанять на подбор квартиры. Можно, но я не знаю, что это такое. В компании эта услуга бесплатная. Обратитесь – и вас проконсультируют, как подобрать квартиру самому. Не верьте, что у компаний есть закрытые базы, все ищут в одном пространстве. Просто есть бесплатные сайты в Интернете, а есть платные базы данных. И частник может заплатить деньги, чтобы получить к ним доступ. Понятно, что для компании это дешевле, а вот частный посредник вряд ли будет расходоваться, чтоб подобрать для вас квартиру. Он будет искать в тех же общедоступных базах. Так что рассказы о том, что у нас закрытая база, все ерунда, этим недобросовестные риелторы вводят потребителя в заблуждение…

Не все частные «черные»

Число маклеров, работающих на рынке самостийно, то есть вне риелторских компаний, в последние годы существенно увеличилось. Однако в этом вопросе далеко не все так просто, как может показаться на первый взгляд. Попробуем разобраться.

Итак, начнем с определения, которое обычно используется неправильно. Почему? Да потому, что «черными» маклерами именуют всех риелторов, работающих самостоятельно. Между тем «черный» маклер – сугубо криминальный элемент. И работа его, если можно так выразиться, заключается вовсе не в том, чтобы оказывать клиентам риелторские услуги. Его специализация – всевозможные жульничества с жильем.

А вот риелтор, работающий самостоятельно, совершенно не обязательно является мошенником. Поэтому термин «черный» к нему неприменим. Да, он частник. Но это не обязательно плохо.

Частных маклеров, в отличие от «черных», в последние полтора-два года стало гораздо больше, чем прежде. И виноваты в этом, как ни грустно это признать, риелторские компании, ведь пополнение в стане частников произошло в основном за счет того, что на вольные хлеба ушло множество бывших сотрудников агентств недвижимости.

Почему так случилось и когда это произошло? На мой взгляд, рост числа частных маклеров лишь краем связан с нынешним кризисом. Конечно, в течение последнего года многие фирмы или «умерли», или сильно сократились, что вынудило их бывших сотрудников заняться частной практикой. Однако рост числа маклеров начался тогда, когда никакого кризиса не было и в помине. Просто риелторские фирмы в последние годы становились все менее и менее привлекательным местом работы. Агенту ведь что нужно? Чтобы его учили, помогали и поддерживали, чтобы обеспечивали квалифицированной юридической поддержкой. Еще неплохо, чтобы у него было удобное рабочее место. Но не это главное. Важнее всего для агента ощущение собственной защищенности, которое должно выражаться в том, что в сложных ситуациях его не оставят с проблемой один на один, а поддержат мастерством руководителя отдела и возможностями администрации компании. И уж совсем было бы здорово для агента, если бы ко всему вышеназванному прилагался поток клиентов, привлеченных компанией…



Так вот, в течение последних лет объем поддержки и помощи, которую большинство компаний было готово оказать собственным сотрудникам, неумолимо снижался. Почему это происходило? На мой взгляд, причина кроется в элементарной жадности. «Хочу денег! Больше денег! Еще больше денег! А делать ничего не хочу!» – вот тот девиз, которым руководствовалось начальство целого ряда риелторских фирм. И поскольку агенты, как ни старались, не могли прыгнуть выше головы, выход был найден в снижении затрат. А это снижение, естественно, привело к тому, что ценность фирмы для агента устремилась к нулю…

Не спорю, что не все частники «черные». Но когда частник говорит, что я сделаю не хуже, чем агентство недвижимости, он врет. Он может быть великолепным спецом, но у него одна голова, он сам себя контролирует. В агентстве недвижимости много голов, и здесь подтверждается выражение «один ум хорошо, а два лучше». У любого человека, даже мастера своего дела, в какой-то момент взгляд может «замылиться». Человеческая голова не может сама себя эффективно во всем проконтролировать. Но если агент или менеджер что-то пропустит, то защитная система компании ловит недосмотр раньше, чем это станет проблемой.

«Левые» сделки за счет клиента

«На что мне фирма? – спросили себя через некоторое время многие успешные агенты. – Клиента привлек я сам, обслужил его сам, никто мне ничем не помог. Так почему же я должен делиться?»

И вот агентский мир раскололся на два лагеря. Представители первой группы честно ушли из фирм и занялись частной практикой. А вторые? Нет, вторые остались, но активно занялись проведением так называемых «левых» сделок. Это такие сделки, доход от которых агент кладет себе в карман, не делясь с компанией. При этом он использует все материальные блага компании: ее офис, базы данных, телефоны, Интернет и т. п.

К сожалению, агенты ряда компаний проводят сделку как бы от фирмы, но не ставя агентство недвижимости в известность. Как от такого уберечься и не попасть в неприятную ситуацию? Дело в том, что если сделку провел агент компании, но помимо нее, то в этом случае фирма ответственности перед покупателем или продавцом не несет. В случае судебных разбирательств директор скажет: иди и судись с Васей Пупкиным, ты же с ним договор заключал. Что нужно делать? Первое: обязательно нужно читать, что написано в договоре, и что этот договор с компанией, а не с Васей Пупкиным. Во-вторых, если вас привели в компанию (бывает, что в переговорной комнате фирмы заключается «левая» сделка), то попросите руководителя подойти и предъявить соответствующие документы. Нужно попросить сертификат компании и спросить у менеджера, есть ли у того право подписи. Если скажет «да», то пусть покажет доверенность от руководителя компании и брокерский аттестат. По национальному стандарту только брокеры имеют право подписи. У нас же просят документы, и мы нормально к этому относимся. Это элементарные требования клиента.

К чему привело развитие практики с левыми сделками? К тому, что фирмы стали беднее, а их менеджеры – богаче. Потому что там, где есть какая-то нечистоплотность, всегда есть возможность для поборов. Это и произошло: руководители отделов многих фирм, вместо того чтобы все силы отдавать ведению бизнеса, стали элементарно «крышевать» своих агентов, делающих левые сделки. А те, в свою очередь, стали им за это щедро платить…

Вот уж кому я никогда не порекомендовал бы поручать решение жилищного вопроса, так это тем риелторам, которые «гоняют леваки». Даже если они хорошо владеют предметом. Почему? Ответ очевиден: представители описанной категории – это люди без моральных принципов. А если они не стесняются нечестно играть со своими работодателями, то где гарантия, что подобному же нечестному отношению они не подвергнут своих клиентов?

Поэтому, если агенты просят у вас аванс, то вносите его всегда в офисе компании. И не лишне будет проверить, на каких основаниях компания здесь находится. Может они сняли этот красивый офис на 3 дня, повесили шикарную вывеску, собрали авансы и… исчезли потом. На слово верить никому нельзя. Особенно в ситуации, когда на кону стоят миллионы.

Гораздо лучше, если уж рассматривать перспективу работы с частником, иметь дело с тем, кто честно работает самостоятельно. Однако и здесь существуют свои тонкости. Например, почему-то считается, что услуги частного маклера намного дешевле, чем услуги фирм. Это заблуждение: возможно, слегка дешевле и будет, но существенно сэкономить не удастся. Но частники берут другим. Их услуга нередко выше по качеству.

Услуги с человеческим лицом

Зачем же тогда отдаваться в руки частного маклера? Вовсе не из соображений экономии, а из стремления к получению услуги «с человеческим лицом». Ведь в этом вопросе частный маклер – при условии, что он действительно профессионал, – может дать много очков вперед фирмам, особенно крупным.

Собственно, крупные фирмы в принципе не могут себе позволить учитывать в работе с клиентом его индивидуальные особенности и специфические запросы, потому что большая компания – это, по сути, конвейер. Соответственно, и работа ведется как в кафе быстрого обслуживания: все чизбургеры – стандартные, один клиент – одна дежурная улыбка. Клиента как бы укладывают в прокрустово ложе стандартной технологии обслуживания. А если ему это не нравится, так что ж с того? «Свободен, следующий» – вот девиз многих сотрудников крупных агентств недвижимости.

Частные же маклеры и сравнительно небольшие фирмы такого обращения с клиентом себе не могут позволить в принципе, ведь их успех зависит не от массированной рекламы, а от того, будет ли клиент рекомендовать их своим друзьям и знакомым. Поэтому учет специфики каждого конкретного клиента для них – принципиальное правило.

Чем рискует клиент частного маклера? Основной риск кроется в том, что, поскольку частник работает индивидуально, потребитель становится заложником его квалификации и добросовестности. Ведь в отличие от компании, где все действия агента так или иначе контролируются руководителем и юристом, проконтролировать частника просто некому.

Стоит отметить, что среди частников есть отличные мастера. Но в то же время есть такие «мастера», которых на пушечный выстрел к клиенту подпускать нельзя. Как потребителю отличить профессионала от бездарной подделки? Этот вопрос непростой. И, к сожалению, клиенты в своем выборе частенько ошибаются. Например, доверяют решение своего жилищного вопроса тому случайному маклеру, который «встретился первым». А этого делать категорически нельзя! Так же, как и делать выбор на основе того, что маклер «поет» слаще всех. И, конечно, не стоит выбирать того, кто имеет самый холеный или несчастный (кому что нравится) вид.

Как же тогда потребителю выбрать те плечи, на которые лягут его жилищные заботы? В случае с частным маклером рецепт только один: пусть это будут плечи специалиста, уже обслуживавшего кого-то из ваших родственников, друзей или хороших знакомых. И обслужившего так, что они готовы дать ему положительную рекомендацию.

И в заключение хочется отметить, что частник по определению нецивилизован. Он работает самостоятельно, чем повышает для своего клиента риск стать жертвой его профессиональной ошибки. Кроме того, он, за редким исключением, не имеет юридического образования и не прибегает к помощи профессиональных юристов, а значит, тем самым повышает для своего клиента риск приобретения юридически «грязной» квартиры.

Продать тоже не очень просто

Продать – не купить, можно это сделать и самому. Там же юридическую чистоту квартиры проверять не нужно. Так порой говорят многие неопытные участники рынка недвижимости. Действительно, продать квартиру можно и самому. Но вот можно и правильно – это две совершенно разные задачи. Рынок сейчас не самый легкий, ажиотажного спроса нет. Поэтому на нем нужно правильно определиться. И в первую очередь с ценой. Ибо все имеет свою цену. И подход «а вот у меня сосед продал за столько-то» здесь не пройдет. Потому как сказать можно все. Второе – все же наша задача продать или поиграть в продажу? Если поиграть, то можно и самостоятельно давать объявления. Только вот куда? Каждая группа объектов подлежит своей рекламной кампании. Если вы продаете комнату, то она прекрасно будет продвигаться путем расклейки на столбах. Малобюджетный объект можно рекламировать на малобюджетной основе. А если дороже, то рекламой на столбе уже не продашь. Или некоторые говорят, что, мол, я повешу растяжку на балконе, и ко мне ломанутся покупатели. Но это иллюзия. А вот мошенники могут взять вашу квартиру на карандаш. И когда ты продашь, они придут и скажут: а где деньги? Если вы обычный обыватель, то не стоит играть в такие игры. Лучше продавать через представителя, который может правильно все сделать. Не забывайте, что каждой квартире требуется правильная предпродажная подготовка. Почему-то продавцы не очень этим загружаются. Машину перед продажей загонят на мойку, почистят пепельницу и прочее, а квартира…. Я же здесь живу, и меня все устраивает. Течет в щель? Но меня это не беспокоит. Стекло дало трещину. Но ведь лето, не дует. А такие настроения продавца губительны. Надо обязательно проводить предпродажную подготовку объекта недвижимости. И объем ее должен определить специалист. Потому как первое впечатление покупателя чаще всего является решающим.

Но нередко бывает другая крайность у продавцов. Они делают дорогостоящий ремонт и включают его в стоимость квартиры. Если вы собираетесь продавать квартиру, то большой ремонт нельзя делать, он никогда не окупается. Многие думают: купил за столько, потратил на ремонт столько, и итоговая цена должна быть такой-то. Но цифра, которая сложилась в голове у продавца, никак не согласуется с рынком. За вашу квартиру дадут столько, сколько она стоит на рынке, и не больше.

Есть еще фактор времени. Если вы не спешите, то можете поставить любую цену. Может, через 15 лет рынок и догонит. Хочешь продать быстро – нужно ставить по нижней ценовой планке. Но где эта планка? Ее должен определить профессионал. Какая должна быть цена, чтоб, с одной стороны, продать быстро, а с другой – чтоб не продешевить? За полцены любую квартиру завтра заберут, хоть рынок сейчас и вялый.

Если хочешь уменьшить риск, то поделись деньгами

И вот, как только определены параметры, начинается работа с квартирой, которая состоит из двух частей: продвижение и создание привлекательного облика. «Я был в квартире, – вспоминает президент компании “Релайт” Олег Самойлов, – где ступить некуда, все завалено. Я говорю хозяевам: “И что будете с ней делать?” Отвечают, что не знают. Предлагаю выкинуть лишнее, освободить квартиру от хлама. «Ну как же, мы живем пока в ней, нам все нужно», – отвечают обычно хозяева. И вот здесь надо настоять на своем. Вы меня для чего нанимаете? Чтоб я продал по тем параметрам, которые заданы? Отвечают – да. Тогда нужно профессионала слушать. Если не слушаете, хотите продавать сами, тогда нет смысла оплачиваешь работу риелтора».

Идем далее. И вот на вашу квартиру нашелся покупатель. Необходимо согласовать правильно условия сделки. Особенно это нужно тем, кто продает свою, а взамен покупает другую. Надо построить цепочку. Надо сделать так, чтоб сделка состоялась, а не то, что все пришли, разругались и разошлись. Согласовать и все состыковать – это непросто! Это удел профессионалов!

Бывают случаи, когда в сделке встречаются два ипотечных клиента, кредиты которым дали разные банки. Банкиры же порой на компромиссы не идут. Каждый хочет, чтоб сделка проходила по правилам, установленным в его банке. И вот задача риелтора – «срастить» их. Искусство профессионала – создать индивидуальную комбинацию, чтоб реализовать сделку.

Бывает, люди, которые приходят на фирму и узнают стоимость услуги, извиняются и говорят, что у вас, мол, все хорошо, профессионально и культурно, но дороговато. Риелторы говорят, что мы не настаиваем, идите ищите, где дешевле. Некоторые потом приходят через месяц и слезно просят им помочь. Когда специалисты вникают в ситуацию, то порой у них волосы встают дыбом. А кажется ведь, что все было просто. В каких-то случаях им удается помочь бедному клиенту, а в каких-то уже поезд ушел.

Так что, если вы хотите уменьшить риск и не кусать потом локти, то поделитесь деньгами со специалистом. Только хороший профессионал сможет все организовать, со всеми договориться и учесть интересы каждого участника сделки.

Продажа через аукцион

В последнее время на столичном рынке недвижимости вновь заговорили о продажах квартир через аукцион. Такие продажи практиковались на заре рынка, потом были спонтанные всплески аукционов в период бурного роста стоимости квадратного метра. Затем – тишина. И вот опять слово «аукцион» стало все чаще употребляться в среде риелторов. С чем это связано? Стоит ли бояться аукционов?

«Хочу сказать продавцам квартир, что аукционов бояться не нужно, – отмечает президент Международной ассоциации успешных агентов Александр Санкин, – он позволяет продать квартиру быстро и дорого. Аукцион – это метод успешных риелторов. С его помощью они добиваются наиболее высоких результатов в работе: больше денег и больше открытости сделки. Но сразу хочу сказать, что я не люблю слово “аукцион”, оно непривычно для обывателя и немного режет слух. Мы обычно говорим “торги”. Кроме того, продажа квартиры не проходит в каком-то помещении и не завершается трехкратным ударом молотка ведущего аукцион.

Давайте разберем, как же проходит этот аукцион. Для начала агент подписывает с клиентом эксклюзивный договор. Без эксклюзива аукцион невозможен. Следующий шаг – предпродажная подготовка квартиры. Не нужно проводить капитальный ремонт, а вот подготовить свою квартиру к продаже по конкретным инструкциям агента очень важно. Мы, к примеру, говорим хозяину, что пока он не помоет окна, мы покупателей не приведем. Далее – отсутствие хозяина во время показов. Проводим всего 2 дня показов, например, один показ планируем на вечер буднего дня, а второй – на один из выходных дней, – и продаем объект!»

Одним из преимуществ авторского метода аукционных продаж является то, что уже в момент подписания эксклюзивного договора агент знает дату сделки. А раз известна дата закрытия сделки, то собственник может планировать свой переезд, может вносить аванс за подобранную им квартиру. Хочу отметить, что подобрать себе альтернативу надо еще до проведения аукциона.

Нередко можно слышать, что найти покупателя за две недели – это просто везение или случай. Хочу сказать, что это закономерный, ожидаемый и неизбежный результат конкретных действий агента. Простых и понятных действий. Агент дает рекламу по всем направлениям: газеты, расклейка, Интернет. И не на трех, не на десяти сайтах, а от ста двадцати. Ибо аукционный метод продаж работает в сочетании с эффективным маркетинговым планом, мощным продвижением.

Привлекательна обычно бывает и начальная цена. Она намного ниже, чем цены на похожие объекты в этом районе. Это привлекает большое внимание к объекту со стороны потенциальных покупателей. При этом всегда помните, что метод аукционных продаж – честный метод: уже по телефону следует сказать, что цена, указанная в объявлении, не окончательная, а начальная. Кто даст больше, того продавец и выберет.

И несколько слов о том, как проходят просмотры. Я рекомендую их назначать так: один на вечер буднего дня, а второй на выходной день. Как я уже говорил, на это время хозяин, все члены его семьи и домашние животные покидают квартиру, и агент начинает ее показывать всем, кто записался на просмотр, с интервалом в 15 минут. И если кому-то квартира нравится и он готов сделать предложение собственнику, то агент говорит, что «устные предложения я не передаю, заполняйте, пожалуйста, и подписывайте оферту». В ней потенциальный покупатель излагает все существенные условия сделки, форму оплаты, где ему удобнее производить расчеты и прочее. То есть это его предложение в письменном виде. Покупатель своей рукой проставляет цену, которую готов заплатить и другие желаемые условия сделки. Цена, как правило, бывает выше той, которую проставил предыдущий потенциальный покупатель.

И вот когда все предложения в определенный и заранее всем объявленный срок приняты, начинается завершающая часть аукциона – торги, выявление победителя. Торги эти проходят по телефону. Агент звонит каждому участнику аукциона и озвучивает каждому самую высокую на данный момент цену, которую дают за квартиру, кто дает и на каких условиях. В течение полутора часов и нескольких раундов звонков определяется победитель.

Затем инструктаж номера один, инструктаж номера два (на случай, если номер один передумает, начнет менять условия сделки в последний момент, или опоздает на внесение задатка) и закрытие сделки.

Купить поможет адвокат

Нередко покупатели квартиры по совету друзей или знакомых для проведения сделки нанимают адвокатов. И вот идет сделка. Риелторы знают правила сделок, сидят и обговаривают условия. А адвокат начинает, защищая своего клиента, отрабатывать свои деньги, у него же почасовая оплата. И он порой несет такое, что риелторы за голову хватаются. И плевать ему на то, что он сделку развалит. Будет новая сделка, а это для него вновь почасовая оплата. А ведь люди таким «чудо-защитникам» нередко верят, смотрят в рот и восхищаются их эрудицией, не понимая того, что платят порой за простое сотрясание воздуха.

Никто из риелторов не против того, чтобы клиенту помогали адвокаты, но не абы какие, а адвокаты-жилищники, которые в теме, которые знают рынок недвижимости не понаслышке. Чаще же приходят горе-специалисты, которые почти ничего не понимает в жилищных вопросах и в практике делового оборота недвижимости. Он адвокат другого профиля. Поэтому, прежде чем нанять себе помощника, поинтересуйтесь, в какой области он защищает интересы граждан.

Квартира должна быть чиста. Юридически

Строгого понятия «юридическая чистота квартиры» не существует, не определены критерии этого определения. А что существует? Риски проведения сделки. Любой. И эти риски состоят из двух блоков. В первом случае они бывают порождены дефектами правовой истории объекта. Во втором – ошибками при подготовке и проведении самой сделки. Последствия могут быть тяжелыми как в первом, так и во втором случае. Максимально негативные – это суд и выселение. Но чаще потеря денег и квартиры.

Сейчас давайте посмотрим, как их можно избежать. А все очень просто: надо соблюдать технологию сделок. Хочется заметить, что со всем этим потребитель и сам может справиться. Если полгода позаниматься и изучить рынок недвижимости, подковаться, посоветоваться, как правильно проводить проверку квартиры, на что обращать самое серьезное внимание. Но здесь весь вопрос сводится к тому, готов ли человек освоить новую специальность. Это же силы, время и нервы. Кроме того, может это ему совсем не нужно и даже неинтересно. А вдруг что-то он не так поймет и затем сделка будет оспорена, то и ответ придется держать самому. Если же у вас за спиной стоит надежная компания, то с нее можно будет спросить за огрехи в работе. Это дилемма, над которой должен задуматься человек, прежде чем решаться проводить сделку самостоятельно.

В серьезной риелторской компании система проверки истории квартиры отработана. Есть перечень стандартных пунктов проверки. Например, нужно обязательно изучить историю перехода прав собственности, кто куда уехал и доехал ли до места назначения. Внимательно изучить личность текущего собственника, не состоит ли он на учете у нарколога. Нет ли выбывших граждан в места не столь отдаленные и так далее. Это некий небольшой набор стандартных пунктов проверки. И они должны проводиться на любой объект. Это стандартная проверка! Но она не является концом. Когда юрист просмотрел все документы, затем по результатам просмотра, как правило, назначается вторая проверка, более глубокая. Потому как при первичном изучении документов вопросы всегда возникают. И пока юрист не получит на все вопросы ответы, желательно документальные, он не даст добро на проведение сделки.

Иногда можно слышать, что, мол, юрист не будет ломать сделку, если есть какие-то незначительные шероховатости в истории квартиры, это ведь его компания, которая может лишиться прибыли. Поверьте, в приличной и уважающей себя компании юрист так никогда не поступит, тем более его зарплата не зависит от того, пройдет сделка или нет. А вот репутация – да. И если он не обратит внимания на небольшие изъяны в истории квартиры, а они потом станут предметом судебного разбирательства, то, сами понимаете, такого юриста не станут держать в компании. Да и другие сертифицированные фирмы вряд ли возьмут такого работника.

Клиент должен знать

Идем далее. Если при проверке квартиры юристы не выявили рисков, то компания должна о результатах проверки клиента уведомить. Не сказать ему устно, а дать соответствующую бумагу – письменное заключение с подписью руководителя и печатью. Там должно быть написано, что квартира проверена, выявлено то-то или нарушений никаких нет. И в конце вывод: проводить сделку можно или нельзя. Или бывает, что можно, но с определенными оговорками. К примеру, наследник не вступил в права собственности. Значит, надо будет войти с ним в контакт и получить заявление, что он претензий к продаже квартиры не имеет. И его подпись нужно обязательно заверить у нотариуса, чтоб в случае каких-либо споров эту бумагу можно было предъявить в суде.

А то часто бывает так: агент спрашивает клиента: «Вы выбрали квартиру?» Когда клиент согласно кивает головой, он говорит: «Сейчас будем ее проверять». Проходит несколько дней, и агент сообщает клиенту, что все нормально, можно брать. Что и как было проверено, клиенту неизвестно. Подтверждением экспертизы являются лишь слова, а их, как известно, к делу не пришьешь. Хорошо это для клиента? На мой взгляд, однозначно нет. Нужно, чтобы по итогам экспертных работ агентство выдало клиенту заключение по проверке квартиры, в котором было бы все описано, все этапы перехода прав собственности от одного хозяина к другому. И все выявленные риски, разумеется, тоже.

Информационное письмо для покупателя

Хочу сразу отметить, что риелторских компаний, которые выдают письменные заключения, сегодня очень мало. Но они есть, и выдаваемые ими заключения являются реальной ценностью для клиентов. Ведь заключение – это документ, подтверждающий факт соответствия клиента статусу добросовестного приобретателя, и этот документ в случае чего можно будет представить в суде. Поэтому задача клиента – выяснить, как будет оформлено проведение экспертизы квартиры. Единственный правильный результат – это письменное заключение, официальное, с подписью и печатью компании. Это дает клиенту уверенность, что в случае проблем он не останется с ними один на один. А директор компании, ставя на документе свою подпись и печать, проверит и даже перепроверит объект.

Деньги деньгами, но репутация, как говорят профессионалы рынка недвижимости, дороже. Ее нарабатываешь годами, а разрушиться она может в один миг. Как это ни парадоксально звучит, но порой из-за небольших шероховатостей в истории квартиры компаниям приходилось отказываться от сделки. Хотя клиенты подчас и настаивали. Но позиция риелторов: «Сегодня вы готовы на все, а завтра, когда суд лишит вас жилплощади, вы придете к нам и будете говорить совершенно другие слова. А потому, поверьте: единственное правило на этот случай – лучше никакой сделки, чем излишне рискованная».

Некоторые клиенты, даже несмотря на негативные заключения, рискуют и все равно покупают эту квартиру с червоточиной. Но подобная покупка – это как мина замедленного действия, она может лежать годами в спокойном состоянии, а может и сдетонировать от легкого прикосновения. Так стоит ли ходить по этому минному полю?!

Правда, если квартира с червоточиной, то чаще всего покупатели ее страхуют от претензий третьих лиц. Но о страховании титула мы поговорим ниже.

Добросовестность требует…

Нередко те, кто приобрел квартиру, считают себя добросовестными приобретателями, а потом у них по суду эту квартиру отнимают. Так кто все же является добросовестным покупателем? Для того чтобы суд признал вас добросовестным приобретателем, нужно три момента: разумная осмотрительность, осторожность и добрая воля. И все они будут проверяться судом. И на все нужно представить документальное подтверждение. Обзор судебной практики от 1 октября 2014 г., утвержденный президиумом Верховного Суда Российской Федерации по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления, четко об этом говорит.

Что такое разумная осмотрительность? Это значит, что я не просто посмотрел объект, а предпринял действия для выяснения его истории, проверил полномочия продавца. Я не специалист, сам не могу проверить, поэтому обратился в риелторскую компанию. И не в абы какую, а сертифицированную. Вот договор с ними. Вот письменное заключение, где описана история квартиры и где указано, что они не видят препятствий для ее покупки. Это документ. Значит, моя разумная осмотрительность подтверждена документально.

Добрая воля – это готовность человека купить объект недвижимости и заплатить за него. У нас сегодня не является обязательной нотариальная форма заключения договора. И, наверное, это правильно. Но здесь есть один нюанс. Лучше, когда вашу добрую волю может подтвердить нотариус. Потому что нотариус ставит свою печать на договоре и судом может быть привлечен как свидетель. Он подтвердит, что стороны действовали добровольно, понимали, что они делают, и соглашались на продажу и покупку осознанно, никто их не принуждал к сделке.

Третий фактор – осторожность. Что здесь имеется в виду. Надо получить деньги за квартиру, если вдруг суд расторгнет сделку. И вот какие действия совершил покупатель, чтоб вернуть эти деньги обратно? Если ничего не сделал, то квартиру отберут, а деньги продавцом могут быть потрачены, и будет он отчислять от дохода по 25 %. Это затянется на поколение. Фиксацией факта осторожности является титульное страхование. Если оно проведено, то страховая компания вернет вам уплаченные за квартиру деньги. Не все, конечно. А только те, которые прописаны в договоре страхования. Если же вы сделали ремонт, то это отдельное судебное дело. Так что целесообразно страховать, если вы не видите в истории квартиры никаких темных пятен. Время все же смутное, ненадежное, законы меняются, и кто может сказать, что завтра бывший собственник по каким-то причинам не подаст в суд. Или предъявят претензии третьи лица. Никакой гарантии нет, настроение людей переменчиво. А вот если у вас имеется страховой полис, то и спите вы при этом более спокойно. И лучше страховать квартиру на 3 года. Как показывает практика, большинство судебных разбирательств происходит именно в это время. Если же покупатель застраховал титул квартиры, то это показывает его осторожность. Это действие входит в статус добросовестного приобретателя.

Выписки из ЕГРП бывают разные

Большинство людей знает, что для сделки, чтобы удостовериться, что перед вами действительно хозяин квартиры, надо получить выписку из Единого государственного реестра прав на объект недвижимости. Между тем одной такой справки бывает недостаточно. Только вот о возможности получения иного рода информации из реестра многие даже не слышали. Между тем, органы Росреестра по запросу предоставляют также:

• выписки из ЕГРП о переходе прав на объект недвижимости;

• справки из ЕГРП о лицах, получивших сведения об объекте недвижимости;

• выписки из ЕГРП о содержании правоустанавливающих документов;

• сведения из ЕГРП о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным.

Нередко продавцы, у которых «продвинутые» покупатели требуют полный пакет документов, ссылаются на то, что для регистрации они не нужны, поэтому они их и не хотят предоставлять. Действительно, Росреестр не попросит у вас указанные выше справки, когда вы придете сдавать документы на регистрацию. Но смысл в их получении все же есть, причем значительный.

Дело в том, что в соответствии со сложившейся судебной практикой, в случае последующего признания сделки купли-продажи недвижимого имущества недействительной, полученное по такой сделке имущество по общему правилу не может быть истребовано собственником у добросовестного приобретателя.

При этом добросовестный приобретатель вынужден сам доказывать свою добросовестность, основываясь на ее критериях. «Суды, – поясняет ситуацию управляющий партнер компании “Юридическое бюро” Елена Казанкова, – относят к таким критериям принятие гражданином “всех разумных мер для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества”. В том числе: осуществление проверки внесения данных о продавце в ЕГРП на момент совершения сделки, осуществлялась ли проверка отсутствия в ЕГРП отметок о судебном споре в отношении имущества на момент сделки; выяснял ли покупатель основания возникновения у продавца права собственности; производил ли осмотр приобретаемого имущества; сопутствовали ли совершению сделки обстоятельства, которые должны были вызвать у покупателя разумные сомнения в отношении права продавца на его отчуждение (многократная перепродажа имущества за короткий промежуток времени, заниженная цена)».

Многие из вышеперечисленных критериев могут быть достижимы только при условии исследования полного пакета справок и выписок из ЕГРП, а именно:

• из выписки из ЕГРП о переходе прав на объект недвижимости – можно узнать, не осуществлялась ли многократная перепродажа имущества за короткий промежуток времени;

• из справки из ЕГРП о лицах, получивших сведения об объекте недвижимости, – установить наличие судебных дел, административных или исполнительных, наследственных производств в отношении объекта, даже если в ЕГРП еще не внесены сведения о соответствующих решениях уполномоченных органов. Полученная информация может подсказать, где имеется проблема, и установить скрытые риски;

• из Выписки из ЕГРП о содержании правоустанавливающих документов – можно установить, на основании каких документов было зарегистрировано право за нынешним собственником, и сверить соответствие их реквизитов с экземплярами, представленными продавцом;

• запросив сведения из ЕГРП о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным, можно определить, а было ли вынесено в отношении собственника решение об ограничении/лишении его дееспособности. Если соответствующие отметки внесены в Реестр, сделку с таким гражданином совершать нельзя.

Стоит отметить, что потенциальный же покупатель недвижимости может заказать самостоятельно только выписку о переходе прав на объект. Остальные справки выдаются только по запросу собственника объекта (лица, действующего по доверенности от собственника).

Таким образом, чтобы впоследствии у покупателя имелись основания говорить о своей добросовестности при совершении сделки, перед ней имеет смысл настаивать, чтобы собственник получил и предоставил для анализа вышеперечисленные документы либо выдал доверенность на их получение. Конечно, при условии, что продавцу нечего скрывать, и объект действительно чист.

Если услуга оказалась некачественной

Компания, если она провела экспертизу квартиры, оказала услугу. На это распространяется Закон о защите прав потребителя. Если что-то они сделали не так, то клиент компании по закону может предъявить претензии относительно того, что услуга ему была оказана некачественно. И если экспертиза проведена либо не полностью, либо не в соответствии со стандартом РГР, то риелторская компания может быть обязана возместить клиенту нанесенный ущерб. Это второй способ защиты клиента от финансовых потерь. Но здесь следует помнить о том, что выбранная вами компания должна иметь сертификат.

Порой можно слышать, что риелторская фирма отвечает перед клиентом только своим комиссионным вознаграждением. Это совсем не так. Никогда такого не было. Закон о защите прав потребителей ничего такого не устанавливает. Однако когда компания сертифицирована, то вопрос финансовой ответственности решается проще. Ибо одно из требований национального стандарта при сертификации – это обязательное страхование риелторской ответственности перед потребителем. Если компания не сертифицирована, то что они тогда вам вернут? У них может быть ничего и нет, никакого имущества. Офис в аренде, на счетах копейки…. Сертифицированная же компания, даже если она маленькая, готова нести реальную финансовую ответственность перед клиентом. И при этом не попасть в ситуацию, когда все деньги отдали и закрыли компанию. Такие компании в обязательном порядке страхуют свою профессиональную ответственность. Это гарантированный механизм для компании, который позволяет ей нести ответственность перед клиентом и не развалиться, не уйти с рынка.

Так что у потребителя есть два варианта. Или принять все риски на себя, обратившись к частнику, который проводит сделку за небольшие деньги, либо обращаться в серьезную риелторскую компанию. Поверьте, не бывает хорошо за дешево. Экспертиза – это затраты, порой довольно приличные. Не будет профессионал работать за три копейки, он стоит дороже. Такова логика жизни. Вот машины, к примеру, «мерседес» и «запорожец». Обе имеют мотор, колеса, зеркала и прочее с утилитарной стороны. Но «мерседес» даже в кризис не продается по цене «запорожца». Так и с частником. Он говорит, что я вам сделаю не хуже, чем компания. Но даже если он и профессионал, то все равно не сможет составить конкуренцию агентству недвижимости, потому что там многоуровневая система контроля. В компании имеется аккумуляция знаний и опыта и система взаимной страховки. А у него есть одна голова, которая всегда может ошибиться. Поэтому всегда этот важный процесс контролировали с нескольких сторон. И что важно – основа этого контроля не только опыт практической работы агента, но и юридические знания специалистов компании.

Страховка страховке рознь

Нередко можно слышать, что раз компания застрахована, то зачем расходоваться на страховку самому. Но это два разных видов страхования. Один – ответственность компании перед клиентом, второй – титульное страхование, страхование квартиры от претензий третьих лиц. К примеру, компания провела комплекс работ. И вдруг судебное дело. Клиент имеет полное право предъявить претензию риелторам. Мол, вы же проверяли квартиру, дали документ, а в итоге у меня возникли сложности. Тогда компания подключается и отстаивает чистоту сделки. Если ей это сделать не удалось, то в дело вступает страховая компания. При неимении у компании страхового полиса им приходится возмещать ущерб самим. А это гораздо сложнее. Хорошо, если у компании есть активы. А если нет? Тогда возмещения вы не получите. Поэтому идите туда, где страхуют профессиональную ответственность. От ошибки никто не застрахован.

Титул надо бы тоже страховать. Придет клиент в суд, а судья ему скажет: вы добросовестный приобретатель? Конечно, ответит он. А почему тогда не застраховали титул? Докажите, что добросовестный. Что может ответить на это человек?! Как говорится, крыть нечем. Надо же подтвердить как разумную осмотрительность, так и ту самую осторожность. Документально. Понятно, что это не безвозмездные услуги, но тут уж каждый принимает решение для себя сам. Но если вы нашли миллионы на квартиру, то несколько сот тысяч для спокойного сна тоже, наверное, стоит отыскать.

Технологии сделки

В зависимости от того, какая сделка, применяются и разные технологии. Простая купля или продажа – одна технология. Если альтернатива, когда взамен продаваемой нужно сразу купить другую, то совсем другая. У ипотечной – третья. Кстати, об ипотеке. Досадное заблуждение наших граждан, что если они покупают квартиру с помощью ипотечного кредита, то защищены полностью, и им можно расслабиться. Но, увы, если с квартирой что-то случится, то кредит вам придется все равно платить. Квартиру по суду у вас отберут, а деньги банку платить будете. Тщательная проверка документов не является задачей юристов банка. Кроме того, они смотрят только текущие документы, никогда не копают глубоко. И страховая компания больше опирается на документы, чаще всего на копии. А реальны они или нет, это не всегда проверяется. (Более подробно об этом мы поговорим в главе про ипотеку).

И еще об одном нюансе сделки хотелось бы сказать. Дело в том, что сейчас в Москве старые правоустанавливающие документы из регистрационной палаты возвращаются назад без каких-либо отметок. И по рынку «гуляет» много подлинных документов, они недействительны, в регпалату их не примут, но…люди-простаки могут попасть в неприятную ситуацию. Стандартная процедура сделки – до подписания документов покупатель должен внести полную сумму денег за квартиру в банковскую ячейку, куда устанавливаются четкие условия доступа. В договоре доступа к банковской ячейке оговаривается, когда и с какими документами продавец может в нее войти, а когда, если сделка не состоялась, покупатель может забрать свои деньги. Вроде бы чего бояться. Но есть много ловкачей, которые предлагают под разными предлогами рассчитаться до окончания регистрации договора купли-продажи. И вот вы так рассчитались, а потом пришли в Россреестр, а вам говорят, что да, документы подлинные, но 2 месяца назад эта квартира была уже продана. Поэтому никогда не нужно нарушать технологию сделки. Особенно если это касается денег. Их никогда нельзя отдавать продавцу, пока вы не получили документы из Россреестра.

Условия не всегда выполнимы

Бывают случаи, что ловкачи-маклеры (частные или из небольшой компании) так прописывают условия доступа к ячейке, что их просто выполнить нельзя. Знакомый риелтор мне рассказывал о том, как дилетанта-продавца хотели развести ушлые частники. Его агенты поехали на сделку. Но в любых организациях практически всегда есть очереди. И вот стояли они и курили, когда к ним подошел скромный мужчина и спросил, что не могли бы они посмотреть, что ему его посредники написали. Я, мол, продаю квартиру сам, у меня нет риелтора. И когда наш менеджер посмотрел бумаги, то пришел в ужас. Ему там написали такие условия, что выполнить в отведенный для получения денег срок их просто невозможно. Они все вели к тому, что человек продал квартиру, а к деньгам доступа нет.

Пришел покупатель и забрал их. И право собственности на квартиру у него. И что в этом случае делать? В суд? Возможно. Но пока вы судитесь, мошенник может еще раз продать эту квартиру таким же доверчивым гражданам. Риелторы пошли к его покупателям и попросили объяснить, как можно выполнить эти условия. Те разорались, мол, не ваше дело, занимайтесь своей сделкой, а потом… тихо испарились.

Аванс и задаток

Четкого определения термина «аванс» в законодательстве не содержится. Однако на практике под авансом понимают уплату определенной денежной суммы в счет выполнения работы (оказания услуги). Это сумма, которая передается в счет оплаты стоимости покупаемого объекта и больше не подо что. Именно слово «аванс» лучше использовать в качестве названия платежа, осуществляемого предварительно одной из сторон по договору в подтверждение намерения совершить сделку.

Аванс является не только частью оплаты квартиры, но и обеспечением серьезности намерений покупателя. В случае расторжения договора аванс фирма должна возвратить в том размере, в каком он был внесен.

Гражданский кодекс РФ определяет задаток как денежную сумму, выдаваемую одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне. В доказательство об обеспечении его выполнения заключается договор (ч. 1 ст. 380 ГК РФ). И только в письменной форме.

В принципе термином «задаток» можно обозначить первый платеж по договору купли-продажи. Задаток передается и в счет стоимости квартиры, и в качестве подтверждения намерений ее приобрести. Исходя из этой разницы, если сделка не произойдет, то наступают разные правовые последствия. В первом случае неважно, по какой причине сделка не состоялась, аванс должен быть возвращен. Сумма аванса возвращается всегда. Это деньги, которые дали подержать. Что касается задатка, то здесь имеет значение, кто виноват. Если сделка не произошла по вине того, кто дал задаток, то он его теряет. Но если отказался от сделки тот, кто деньги получил, то он уплачивает другой стороне при расторжении договора двойную сумму задатка (ст. 381 Гражданского кодекса РФ).

Поэтому каждому участнику сделки надо понимать последствия, которые могут наступить, если вы неудачно выберете форму предварительной оплаты квартиры. Если человек понимает, что он не откажется от сделки ни при каких условиях, то можно смело брать задаток. Если есть колебания, лучше ограничиться авансом.

«Подводные камни» авансового соглашения

Нередко, когда сделка купли-продажи квартиры происходит без участия посредников, покупатель предлагает вносимую им сумму денег о серьезности намерений оформить задатком. Но продавцы, памятуя о том, что в случае непродажи квартиры по каким-то причинам им придется отдавать деньги обратно в двойном размере, стараются оформить предоплату как аванс. Тогда и возвращать, мол, нужно будет только эту сумму.

«Это так. Но хочу сразу сказать, что и при оформлении аванса не стоит расслабляться, – говорит директор отделения “Октябрьское поле” корпорации “ИНКОМ-недвижимость” Михаил Раздольский, – так как и авансовое соглашение имеет много подводных камней».

Как же правильно и грамотно составить такое соглашение? Во-первых, должно быть подробное описание недвижимости, под которую вносится аванс: адрес, характеристики БТИ (количество комнат, площадь). Во-вторых, стоимость, за которую недвижимость будет продаваться или приобретаться, должна быть определена однозначно, чтобы впоследствии она внезапно не стала выше. Помните, что все, о чем вы договариваетесь устно, не является доказательством в суде, а значит несерьезно. В-третьих, нужно указать срок заключения договора купли-продажи.

Эти пункты, как говорится, незыблемы, и они должны в обязательном порядке присутствовать в заключаемом документе. Помимо этих основных пунктов есть еще дополнительные, которые указывать не обязательно, но иногда важно и нужно. Например, в авансовое соглашение не лишним будет включить условие о наличии телефонного номера. Выяснить и отразить письменно, является ли номер спаренным или отдельным. Так же следует поступить, если квартира продается со всеми ниже перечисленными аксессуарами: произведен ремонт, стоит хорошая сантехника, в оконные рамы встроены стеклопакеты, межкомнатные двери сделаны из ценных пород дерева. Не лишним будет и включение, казалось бы, таких мелочей, как настеленный на пол линолеум или паркетная доска, обои в комнатах и кафельная плитка в санузле, а подчас кухонная плита и выключатели с розетками, – все это нужно описать подробно. Поверьте, бывают случаи, когда продавцы, уезжая, снимают всю сантехнику и электрику, оставив после себя голые стены. Для того чтобы такого не случилось, и нужно все прописать.

Но и это еще не все. Уже на этапе внесения аванса можно и нужно выяснить и письменно отразить в соглашении сроки юридического и физического освобождения квартиры. По возможности проверить наличие прав третьих лиц, прав несовершеннолетних и в случае их обнаружения, а также в случае выявления других фактов, которые впоследствии будут препятствовать будущему собственнику пользоваться, владеть и распоряжаться квартирой, предусмотреть штрафные санкции и условия возврата суммы аванса. Это очень важно. Бывают случаи, когда проверка правоустанавливающих документов авансируемой квартиры только начата, ясной картины «юридической чистоты» еще нет, но аванс, тем не менее, уже внесен. И вдруг обнаруживаются обстоятельства, о которых на момент внесения аванса никто, кроме продавца, не знал и не мог догадываться. Сделка расторгается, о заключении договора купли-продажи и речи быть не может, и встает вопрос: как вернуть аванс? На первый взгляд, все просто. Аванс как предварительное средство платежа по будущей сделке должен быть возвращен, если сделка не состоялась. Это правило. На практике же аванс может и не вернуться к покупателю. Поэтому в ваших интересах письменно отразить следующее: кто, кому, в каких случаях и в какой срок должен заплатить штраф, вернуть аванс и возместить убытки.

Когда аванс принимает частное лицо, проверьте его причастность к сделке: собственник это или доверенное лицо. Не стесняйтесь попросить посмотреть доверенность. Когда аванс принимает организация или ее представитель – убедитесь, что это не аферисты. Поэтому удостоверьтесь, есть такая компания на самом деле или нет. Если она есть, то оцените состояние офиса, поинтересуйтесь, сколько лет на рынке недвижимости работает и т. д. Потребуйте оригиналы правоустанавливающих документов на квартиру, которую вы собираетесь покупать. Старайтесь привлекать к заключению авансового соглашения специалистов, обращайтесь за помощью в агентство недвижимости, которому доверяете.

Ипотека не всегда для человека

Если люди хотят купить квартиру с помощью ипотечного кредита, то они идут сразу в банк. Это, как считают риелторы, распространенная ошибка клиентов. Ипотечная сделка состоит из нескольких этапов. Первый – одобрение покупателя как заемщика. Чтобы оно произошло, он должен пройти процедуру андерайтинга. Придет он с документами, и банк ему все рассчитает. Но разные банки дают кредиты на разных условиях, которые могут вам и не подойти. Поэтому не стоит бросаться в первый же банк, который у вас на пути. Для начала нужно изучить ипотечные программы по срокам, процентам и досрочному погашению кредита. Это клиент делает или сам, или обращается к ипотечному брокеру. Думаю, что лучше к брокеру, ибо договор у банков такой, что сами вы не все сможете правильно понять, а работники банка могут вам и не объяснить те или иные фразы. Надо особенно внимательно читать, что написано мелким шрифтом, там самое интересное сокрыто. И не только читать, но и правильно расшифровать. Помимо ипотечных брокеров правильно помочь определиться с кредитом вам помогут и в риелторской компании. Если вы эту услугу отдельно заказываете, то она платная. Если заключаете договор с компанией на покупку квартиры, то ничего не платите. Совет всем: не нужно просто так обращаться за кредитом. Вы потеряете только время и деньги.

К примеру, кредит вам одобрили. И что вы будете с ним делать? Надо же затем подобрать квартиру и ее одобрить в банке. Не стоит забывать, что у всех банков свои требования по правовым нюансам сделки. Вы этого не знаете, подберете квартиру, а банк ее не пропустит. А время идет, сроки заканчиваются, вы начинаете нервничать и в суете выбираете квартиру, которая не столько вам нравится, сколько устраивает банк. Брокеры же риелторской компании знают, у какого банка какие претензии к квартирам, поэтому они под подобранную квартиру подберут и банк, который сделку пропустит.

Правильно поступить надо так. Пойти сначала в риелторскую компанию и подобрать объект для покупки. Затем за квартиру вносится аванс, ее столбят, а затем уже идут в банк. И хотя они знают, какой банк дает кредиты под ту или иную квартиру, но и здесь иногда возникают сложности. К примеру, банк проверил документы на квартиру, послушал отчет оценщика и говорит, что извините, этот объект мы кредитовать не будем. Срок аванса заканчивается, вы идете к продавцу и говорите, что мне отказали в кредите, надо бы аванс обратно вернуть. Тот говорит, что ничего не знает, что у вас есть обязательство купить, а если не хотите, то ваш аванс пропадает. Так могло бы быть, если бы вы действовали самостоятельно. Но за вами стоит фирма, и ее специалисты знают, что нужно прописать в авансовом договоре, чтоб у продавца не возникало даже мыслей о невозврате. Он, конечно, тоже может упереться, но здесь Фемида будет стоять на вашей стороне. Суд не только обяжет продавца вернуть вам деньги, но и может присудить энную сумму за моральный вред. Поэтому в авансовом соглашении обязательно должно быть вписано, что в случае отказа банка или проблем с юридической чистотой квартиры аванс подлежит возврату. Но это мелкая деталь, на которую люди порой не обращают внимания. Покупатель не мыслит порой в этом ключе, мол, раз банк кредит мне одобрил, то чего ему отказывать по квартире. Но, к сожалению, такое может случиться. Если у вас даже есть свой юрист (не работник риелторской компании), но он же не специалист в практике рынка, то может этого и не знать. А профессионалы компании, которые провели сотни сделок, уже видят наперед, что может поджидать клиента, поэтому на каждый бугорок стараются положить соломку.

И еще, информация больше для тех, кто хочет получить ипотечный кредит самостоятельно. Если вы решили взять ипотеку на покупку недвижимости, то должны помнить о том, что сотрудники банков и брокерских агентств не всегда предоставляют полную информацию обо всех предстоящих затратах. Даже первоначальные расходы, необходимые для получения ипотечного кредита, могут составлять суммы, равные нескольким сотням тысяч рублей (в зависимости от размера кредита), и банковские служащие считают, что данная цифра обязательно «напугает» заемщика. Поэтому сотрудники банков и брокерских компаний стараются плавно и постепенно доводить информацию до потенциальных клиентов обо всех расходах, которые им предстоит нести. Причем каждая последующая информация доводится после очередной оплаты заемщика.

В компаниях же об этом знают, поэтому еще перед получением кредита вам расскажут, сколько, когда и за что вам предстоит заплатить. И расскажут не об одном банке, а о тех, с кем они работают. А это может быть 10–15 кредитных учреждений. И вы, все взвесив, выбираете банк с более приемлемыми для вас платами.

Внимательно читайте страховой полис

И вот вам дали ипотечный кредит, вы купили квартиру, а через некоторое время она попала под суд. В нашей жизни все может быть. И очень часто у тех, кто берет ипотечный кредит, по этому поводу не возникает никакого беспокойства. Они думают, что если купили квартиру по ипотеке, а ее суд вернул прежнему собственнику, то это проблема банка или страховой компании. Так вот, отнюдь: если такое случится, обязанность выплатить кредит так и останется уделом покупателя. Поэтому самый страшный кошмар покупателя-ипотечника: потерял квартиру, но должен банку «по полной программе». И не всегда страховая компания помогает клиенту. Например, по причине отсутствия страхового покрытия рисков, связанных с предыдущими переходами права собственности на квартиру. Если такой риск «стреляет», страховая компания может с полным правом заявить, что это где-то там было, пятая сделка с конца. Вот если бы последняя сделка, тогда другое дело. И попал человек по полной программе…

Для примера приведу коротко историю молодой семейной пары Марины и Олега Чалаевых (более полную информацию о злоключениях семьи можно прочитать в Интернете).

В июне 2008 г. супруги задумали купить себе однокомнатную квартиру в Москве. Объект недвижимости супруги выбрали сами по базе Winner. Оформление документов и проверку юридической чистоты приобретаемого жилья Чалаевы доверили риелтору, которого порекомендовал банк. Кандидатура никаких сомнений у супругов не вызвала, так как риелтор прошла аккредитацию в ипотечной компании, а на сайте банка в то время была размещена информация о ее наградах и высокой квалификации. Кроме того, как всегда бывает при ипотеке, по рекомендации банка Чалаевы застраховались от потери права собственности. Профессионалы называют эту страховку «страхованием титула». В принципе, все сделали правильно, обезопасили себя со всех фронтов. Однако ровно через полгода после сделки супруги узнали об аресте жилья. Как выяснилось позже, в Бутырском суде рассматривается гражданское дело – у третьих лиц имеется притязание на правообладание данной квартирой. Третьими лицами оказались сводные братья первоначальной собственницы, которая умерла 23 августа 2006 г. Необъяснимым образом сводные братья из города Владимира, никогда не бывавшие в Москве, успели оформить все документы в последний день до истечения срока, когда родственники могут предъявить права на наследство. По словам Марины Чалаевой, они узнали о смерти сводной сестры через полгода после ее кончины, пытались возбудить уголовное дело, но получали отказ, пока не обратились к Нургалиеву (тогда министру МВД), а тем временем квартиру приобрели наши пострадавшие. Правда, материалы по уголовному делу терялись уже три раза, и в конце концов дело приостановили, так как оба первых покупателя на данный момент находятся в розыске. В рамках гражданского дела Чалаевы проиграли суды двух инстанций и были признаны «недобросовестными покупателями», так как доверились официальным документам, но не пообщались с соседями, которые «знали, что с квартирой что-то не так, и могли видеть похороны бабушки». Отметим, что за 2 года после смерти пенсионерки квартиру успели продать четыре раза. Чалаевы были уже пятыми. И тем не менее у супругов не возникло подозрений, так как документы были в полном порядке, а частую продажу квартиры риелтор объяснила растущим рынком. К сожалению (это выяснилось в суде), и банк не стал проверять всю историю перехода права собственности. Для них была важна законность последней сделки. То есть, если объект недвижимости прошел регистрацию и на нем нет обременений, значит все чисто.

Да, последняя сделка была законной, а вот первая под большим вопросом. Дело в том, что бабушка, которая продала квартиру, скончалась. И похоже, что она умерла раньше, чем подписала доверенность на продажу. В общем, с этим делом разбираются правоохранительные органы. А Чалаевы же, как мы помним, оформили комплексное страхование, куда входит и страхование квартиры от притязаний третьих лиц. И вот, когда наступили эти притязания, страховая компания платить отказалась.

В своих объяснениях страховщики ссылаются на п. 4.1.4 г Правил ипотечного страхования, с которыми потерпевшие даже не были ознакомлены при подписании полиса. Данный пункт исключает ретроспективное покрытие, то есть если опасность наступления страхового случая возникла еще до подписания договора. Одним словом, страховая компания ограничила свой риск таким образом. Поэтому, если будете страховать право собственности на недвижимость, внимательно читайте договор. Чтоб страховались не только риски по последней сделке, но и по всем предыдущим – тоже.

К сожалению, достаточно большое количество ипотечников относятся к страхованию как еще к одной статье затрат при ипотечной сделке – договоры страхования читают невнимательно или не читают вообще. Да и к выбору страховой компании относятся порой тоже достаточно легкомысленно.

Таким образом, для тех, кто занимается своей сделкой самостоятельно, советы по выбору страховой компании могут быть следующие:

• выбрать из страховых компаний, аккредитованных банком, несколько с обязательным наличием в правилах страхования ретроспективного покрытия;

• внимательно ознакомиться на сайтах выбранных страховых компаний с правилами страхования по всем видам рисков; позвонить в страховые компании и получить ответы на все интересующие вопросы;

• выбрать две или три компании и только потом узнавать примерную стоимость договора страхования;

• договор страхования хранить вместе с кредитной документацией;

• обязательно получить визитку сотрудника страховой компании;

Еще раз хочу напомнить: внимательно читайте договор. Все же на кону стоит довольно приличная сумма. Чтобы получить страховку при утрате права собственности, ситуация должна полностью соответствовать условиям, предусмотренным в договоре страхования. И подписывайте только тот договор, где в правилах страхования будет пункт с обязательным наличием ретроспективного покрытия.

Если заемщик умер

Может возникнуть ситуация, когда человек умер, не успев выплатить до конца ипотечный кредит. В этом случае наследники по закону или завещанию получают в наследство заложенную квартиру. И перед ними встает вопрос: обязаны ли наследники погашать до конца кредит, к которому не имели никакого отношения? А если обязаны, то полностью или только оставшуюся его часть?

Как гласит закон, лицо, к которому перешло право на предмет ипотеки, становится на место первоначального залогодателя и несет все его обязательства по договору ипотеки, включая и те, которые не были им надлежаще выполнены, если соглашением с залогодержателем не установлено иное. В этом случае договор кредитования переоформляется на наследника. То есть выплачивать кредит за наследодателя все же придется. А вот сумма, которую придется выплатить, будет зависеть от множества факторов.

Решающее значение имеет пункт кредитного договора о страховании жилья: в указанный срок заемщик должен был оформить в страховой компании, предложенной кредитной организацией, страхование жизни и потери трудоспособности. Если сумма по страховому полису равняется сумме кредита, то страховая компания, если сочтет смерть заемщика страховым случаем, гасит задолженность умершего перед банком, и наследник не участвует в выплате долга. Однако на практике случаи полного погашения обязательств умершего по кредиту достаточно редки. Если сумма страховки погашает долг не полностью, то остальное – с учетом процентов и иных прописанных в договоре выплат – придется выплачивать наследнику. При отсутствии конкретной договоренности между заемщиком и банком долг должен быть погашен единым платежом. При отказе платить банк может через суд наложить взыскание на завещанную квартиру.

Однако на деле кредитные организации идут навстречу новоиспеченному заемщику: можно составить дополнение к ипотечному договору, по которому наследник будет выплачивать оставшийся долг частями. Возможно, даже увеличить срок предоставления кредита, уменьшив взносы – конкретные цифры будут решаться в каждом случае индивидуально. С согласия банка наследник имеет право сдавать заложенную квартиру или часть ее в аренду, что, несомненно, облегчит выплату задолженности.

Продажа и покупка заложенной квартиры

Продажа обремененной ипотекой квартиры сложнее, нежели реализация свободной жилплощади. Кредитная организация должна выдать заемщику письменное согласие в форме уведомления в Главное управление Федеральной регистрационной службы о том, что они не возражают против снятия залога и продажи квартиры. Далее возможны два варианта проведения сделки. Заемщик может самостоятельно досрочно погасить кредит, после этого кредитная организация фиксирует снятие обременения (залога). Обычно оформление в этом случае всех необходимых документов по снятию банком обременений занимает до одного месяца.

Если у заемщика нет собственных средств для погашения задолженности перед банком, он может использовать средства, вырученные от продажи квартиры. В данном случае сделка происходит по следующей схеме: сначала заемщик ставит в известность банк о предстоящей продаже и заручается его согласием, затем находит покупателя на квартиру. Сделка происходит на территории банка-кредитора. Стороны заключают договор купли-продажи, сделка регистрируется в Главном управлении Федеральной регистрационной службы, причем право собственности на покупателя регистрируется с залогом в пользу банка-кредитора. После получения банком от покупателя денежных средств регистрирует снятие обременения. Деньги покупателя помещаются в две ячейки. Остаток невыплаченной ссудной задолженности забирает банк, оставшаяся после расчетов с банком сумма предназначается бывшему заемщику. Если по какой-либо причине регистрации договора и перехода права собственности не происходит, то все деньги из обеих ячеек забирает покупатель.

Комиссионное вознаграждение риелторов

Риелторская комиссия сегодня колеблется от 2 % до 6 %. Бывает и выше. Но это, как правило, только в тех случаях, когда сделка очень сложная.

Потребители, разумеется, стремятся к тому, чтобы сумма, причитающаяся риелтору, была невелика. И зачастую агенты компаний их в этом стремлении охотно поддерживают, обещая «звезду с неба» за весьма небольшие деньги. «Увы, вынужден разочаровать: на моем профессиональном пути риелторы-альтруисты не встречались ни разу, – отмечает руководитель компании “Релайт-недвижимость” Олег Самойлов. – Бесплатно или “за копейки” не работает никто – ни представители компаний, ни частные маклеры. Поэтому если вам обещают, что возьмут недорого, гораздо меньше, чем в других фирмах, не расслабляйтесь: на практике возьмут никак не меньше, чем другие. Просто возьмут “вчерную”, то есть так, что вы об этом и не узнаете».

Каков же реальный размер вознаграждения агентства, от которого следует «плясать» при переговорах? В соответствии с практикой, действующей на сегодняшний день, комплекс услуг при простой сделке (например, когда требуется лишь продать или купить квартиру) в среднем оценивается в 3–4 %. Если же предполагается более сложный объем работ (в частности, обеспечение широко распространенной «альтернативной» сделки, когда взамен существующей квартиры, которую необходимо продать, приобретается иное жилье), расценки на риелторские услуги составляют порядка 5–6 %. Получить профессиональную качественную услугу за меньшие деньги почти нереально.

Многие могут сказать, что есть фирмы, которые оказывают услуги и за 2 %. Да, есть, но… только на бумаге. Они только декларируют эту сумму, на самом же деле реальная цифра намного выше. Что ж, давайте разберемся. Во-первых, цифра два – «лукавая», так как заявленная сумма указывалась без НДС, то есть в жизни немедленно «волшебным образом» превращалась в 2,36 %. Во-вторых, эта «двухпроцентная» услуга никогда не включала в себя работы по проведению правовой экспертизы и юридическому сопровождению сделки – эти услуги, скажут вам в такой компании, подлежат отдельной оплате в размере не менее 1 %. Так что низкая комиссия – это заманиловка, чтоб клиент именно к ним пришел, а на деле все то же самое. Так что лучше идти в ту компанию, которая честно и открыто декларирует свою комиссию, а не «выжимает» ее из клиента под разными соусами.

Что такое «черная» комиссия

Риелторов в столице очень много, и не все они, скажем так, профессионалы своего дела, но зато они умеют «стричь купоны» с доверчивых граждан. Речь идет о так называемой «черной» комиссии. Что это такое? Это мы сейчас и разберем.

Как правило, обращаясь в риелторскую фирму, клиент оговаривает сумму вознаграждения, которое должны получить агенты за свой труд. Величина этой суммы может быть фиксированной, но чаще она рассчитывается в процентах от стоимости каждого объекта данного клиента, которые будут задействованы в сделке. Так, при размене трехкомнатной квартиры на две однокомнатные человек платит агентству недвижимости за продажу трехкомнатной и за две покупки однокомнатных – всего за работу по трем квартирам. Понятное дело, что при нынешней стоимости жилья даже увеличение или уменьшение комиссии компании на 1 % от стоимости каждой квартиры в абсолютном выражении выльется в сотни тысяч рублей. И естественно, баталии о том, какой процент от стоимости квартиры должен будет клиент заплатить агентству, разгораются нешуточные. Впрочем, порой риелторы делают вид, что идут на уступки. Однако реально эти уступки случаются далеко не всегда: никому ведь не интересно работать «за бесплатно». Поэтому случаи, когда риелторы, помимо официально выплаченной им комиссии, увеличивают свой доход за счет того, что самостоятельно прихватывают у клиента «еще немного», имеют место частенько. К слову, размеры «черной» комиссии могут быть сопоставимы и даже превышать сумму вознаграждения, официально оговоренную в договоре.

«Вопрос, сколько прихватить, если появляются возможности, полностью зависит от моральных (вернее, аморальных) качеств и смелости риелтора, – говорит президент АН “Релайт” Олег Самойлов. – Кстати, для того чтобы у специалиста по недвижимости возникло желание получить “черную” комиссию, вовсе не обязательны демпинговые официальные расценки. Нередко руку в карман клиента за дополнительным вознаграждением запускают и при высоких официальных тарифах на услуги. Ведь денег, согласно распространенному мнению, слишком много не бывает…»

«Черной» комиссии от роду ровно столько же, сколько и российскому рынку недвижимости. И вполне понятно, что лежит в основе этого явления. С одной стороны, базой является стремление риелторов к повышению собственных доходов в сочетании с недостаточной потребительской ценностью оказываемых услуг, с другой – непонимание клиентами системы, по которой осуществляются взаиморасчеты при сделках купли-продажи жилья.

Аванс, основная сумма, сумма под выписку, аванс за альтернативу, комиссия риелтора продавца, комиссия риелтора покупателя, доплата за альтернативу… Разных денежных «кучек», движущихся между участниками сделки и их риелторами, а также раскладываемых по банковским ячейкам, может быть великое множество. Где уж тут разобраться и свести «дебет с кредитом» человеку, далекому от риелторской кухни, особенно если в цепочке задействовано несколько объектов. В итоге какая-то «кучка» и прилипает к рукам нечестного риелтора в виде «черной» комиссии.

Можно ли распознать «черную» комиссию

Вспоминая известное изречение «предупрежден – значит вооружен», предлагаю разобраться в способах получения агентских нетрудовых доходов, что позволит клиентам с большой долей вероятности предотвращать неприятные ситуации.

Способов извлечения нетрудовых доходов существует великое множество, и рассмотреть все возможные варианты ухищрений, на которые идут нечистые на руку риелторы, в рамках одной главы едва ли возможно. Поэтому, не претендуя на стопроцентную полноту охвата, остановимся на рассмотрении наиболее широко распространенных методик, практикуемых в рамках московского рынка.

Обычно отправной точкой для риелтора, в мозгу которого живет стремление к «черной» комиссии, является недостаточная внимательность клиента к информации о реальных ценах предстоящей сделки. Случаев таких, невзирая на то, что об этом говорили и писали не одну сотню раз, на рынке по-прежнему хоть отбавляй.

Самая примитивная технология получения «черной» комиссии обычно начинается со слов риелтора: «Ни в коем случае не обсуждайте ничего напрямую с продавцом (покупателем)». Частенько к этому агент добавляет более или менее категорическое требование «не разговаривать о ценах», причем объяснение этому требованию приводится самое благовидное: «Все переговоры – моя компетенция, так как это моя работа в ваших интересах»! И клиент, повинуясь риелтору, отказывается от своего права знать, что же реально происходит. А жулику только того и надо: разведя продавца и покупателя в разные стороны, он приобретает широкие возможности для манипулирования в образовавшемся информационном вакууме по старому принципу «разделяй и властвуй». И нетрудно догадаться, как он этими возможностями пользуется.

Если же клиент отказывается быть «барашком», риелторы пускают в ход более сложные способы получения «черной комиссии».

Одним из таких способов является «подставной посредник». В общем виде выглядит данная схема примерно так: риелтор сообщает своему клиенту, что между ним и продавцом (покупателем) квартиры имеется посредник, который требует оплатить его услуги. Если же оплаты не будет – не будет и сделки, так как посредник имеет достаточное влияние на продавца (покупателя), чтобы разрушить предстоящее сотрудничество.

Иногда такой посредник является реальным лицом. Однако чаще его на самом деле не существует, а доход от оплаты «посреднических услуг» банально оседает в кармане риелтора. Это, однако, не означает, что в случае, если клиент захочет видеть несуществующего посредника, он не может быть ему предъявлен: как правило, в этой роли при необходимости выступает кто-то из коллег, с удовольствием разыгрывая перед клиентом «театр одного актера». Кстати, обычно после таких представлений жуликоватые риелторы с удовольствием обсуждают все подробности на кухнях и в курилках компаний, неизменно повышая свое настроение. Ведь в случае, если спектакль прошел успешно, они не только пополняют собственные карманы, но и получают богатую порцию позитивных эмоций по теме «как мы этих лохов обули». Для тех, кто не понял: «лохи» в данном случае – это вы, уважаемые клиенты…

Еще одной риелторской вариацией, обеспечивающей «черную» комиссию, является «продажа права» продажи или покупки. Выполняется этот кульбит в случае, если риелтор-жулик представляет интересы продавца квартиры, на которую имеется несколько претендентов. В этом случае представителям покупателя объявляется, что предпочтение будет отдано им за соответствующее «дополнительное личное вознаграждение».

В период кризисной стагнации рынка, имевшей место на протяжении почти всего прошлого года, метод «продажи прав» имел широкое распространение, но выполнялся наоборот. В условиях категорической недостаточности покупателей риелторы торговали ими, заявляя представителям продавцов, что «дополнительное вознаграждение» является условием покупки их объектов. И частенько продавцы, которым надо было реализовать свои квартиры, соглашались на такие условия.

В случае же, если возможности получения денег за счет «продажи прав» отсутствуют, может быть применен «дисконтный» метод. Выполняется он примерно так: риелтор сообщает своему клиенту-продавцу, что покупатель найден, но жестко торгуется, поэтому надо бы «малость скинуть». Однако реально покупатель и не думает торговаться: продавца понижает в цене не кто иной, как его риелтор. А чтобы продавец ни о чем не догадался, прием аванса производится по той сниженной цене, на которую скрепя сердце дал согласие клиент-продавец. И этот договор при необходимости даже предъявляется клиенту. Где же в этом случае «черная» комиссия? Она выплачивается непосредственно риелтору фирмой, представляющей интересы противоположной стороны. Кстати, частенько в этом случае часть «чернухи» остается у риелтора покупателя в виде оплаты «за прикрытие». Соответственно, по этой же технологии может быть разыгран и обратный вариант, при котором в роли дойной коровы выступает покупатель. Просто его в этом случае не понижают, а поднимают в цене.

Как противостоять поборам

Понятно, что первый и главный шаг в плане защиты своего кармана – получение исчерпывающей информации о ценах всех объектов. Кто сказал, что покупатель не имеет права обсуждать с продавцом цену квартиры? Это же их деньги, именно они – лица, принимающие решения, главные в сделке, а риелторы лишь платные помощники. Поэтому в обязательном порядке поговорите с другой стороной. Причем, вполне возможно, этот разговор будет при риелторах. Повторюсь – тут нечего стесняться. И если риелторы по какой-то причине стараются этому разговору воспрепятствовать, стоит всерьез задуматься о причинах такого их поведения – вероятно, дело тут «нечисто».

Кстати, напомню о том, что уже говорил несколько выше: решиться на то, чтобы применить технологию «черной» комиссии, риелтор может в ситуации, которую он оценивает как условно безопасную для себя. Иными словами, когда высока вероятность, что клиент его «не поймает». Поэтому даже выражение потребителем инициативы провести очный разговор на финансовую тему с другими участниками сделки позволит продемонстрировать риелтору, что в данном случае клиент не лох и будет отслеживать каждую копейку. И при таком раскладе большинство риелторов предпочтет не рисковать.

Еще один инструмент клиента в борьбе с «черной» комиссией – финансовая схема сделки. В принципе, этот документ является «внутренним», то есть составляется риелторами для собственного пользования и клиентам, как правило, не предъявляется. А зачастую и не составляется вовсе. Так вот, если вам как клиенту финансовую схему не предъявили до сделки – стоит потребовать от риелтора сделать это. Если же на такую просьбу агент отвечает отказом, я бы рекомендовал немедленно обращаться к руководству компании. Является ли получение «черной» комиссии личной инициативой риелтора, на которую администрация смотрит сквозь пальцы, или эти «шалости» согласованы на всех уровнях агентства, но если назревает скандал – руководитель в подавляющем большинстве случаев встанет на сторону клиента. Все-таки репутация дороже.

А вот если руководство компании не примет сторону клиента даже в ситуации конфликта, придется сделать грустный вывод о том, что «черная» комиссия – это идеология фирмы. В этом случае искать правду внутри компании бессмысленно: необходимо или расторгать договор на обслуживание на основе того, что компания нарушила условие о размере вознаграждения, или призывать на помощь дополнительные силы. Кого именно призывать – зависит от индивидуальных возможностей клиента.

Срочно всегда недорого

Нередко в СМИ можно встретить рекламу о том, что компании срочно, порой в 3 дня, выкупят вашу квартиру. И еще некоторые рекламодатели добавляют: за хорошие деньги.

Стоит отметить, что услуга эта действительно востребованна. Есть ситуации, когда человеку нужно продать срочно, так складываются обстоятельства, поэтому в праве на существование этой услуге отказывать я бы не стал. Но при этом человек должен понимать, что за квартиру свою он получит меньше ее рыночной стоимости, поскольку для того, чтобы продать быстро, необходимо предоставить покупателю дисконт. И здесь весь вопрос в том, устраивает это продавца или нет.

Как правило, необходимость срочной продажи вызвана тем, что в жизни собственника-продавца возникла какая-то сложность. Соответственно, под влиянием подобной сложности не все могут сохранить хладнокровие и способность мыслить здраво. И частенько в такой ситуации находятся те, кто не прочь на этом погреть руки. Ведь люди в массе своей не слишком способны противостоять искушениям. Видя, что можно поживиться, риелторы зачастую идут на сделку с собственной порядочностью и прибегают к разного рода махинациям. Наиболее распространенная из них – занижение стоимости квартиры. То есть рыночная цена изначально занижается процентов на двадцать, а затем от этой цены «за срочность» отнимается еще 30–40 %. С моральной точки зрения такие поступки, мягко говоря, не слишком красивы. И все аргументы решившихся на них риелторов, сводящиеся к тому, что «ведь продавец был согласен», в качестве оправдания засчитываться не должны. Да, он был согласен. Но согласие это было продиктовано незнанием реальных цен и безвыходностью ситуации, ведь обычно таким способом квартиры не продают. Значит, его «прижало». А пользоваться личными затруднениями, да еще и наживаться на чужих неприятностях, не совсем этично.

Бывают, конечно, случаи, когда необходимость в деньгах возникает внезапно. В этом случае выбора нет, приходится идти на существенные убытки. Тем более при этом важно, чтобы над решением вашей задачи работал мастер. Поэтому, обращаясь к риелтору, ищите в нем профессионала. И внимательно читайте все то, что вам предлагают подписывать. Причем читать настоятельно рекомендую ДО, а не ПОСЛЕ подписания.

Акт приема-передачи квартиры

В соответствии со ст. 556 ГК РФ квартира подлежит передаче по Акту приема-передачи. Эта бумага ни в коем случае не формальность, а серьезный двухсторонний юридически значимый документ, в котором подтверждается факт передачи квартиры от продавца покупателю в надлежащем состоянии.

Порой мы наблюдаем, как кое-кто из продавцов неправильно толкует нормы закона и пытается вынести из продаваемой квартиры все, что можно, и все, что нельзя. Продавец в таких случаях забывает, что с момента государственной регистрации договора купли-продажи квартира вместе с неотъемлемыми ее частями (мойка, раковина, унитаз, покрытие пола, окна, двери, и т. д.) становится чужой собственностью, так что его деяния прямо подпадают под юрисдикцию уголовного права.

«Как-то раз мы, – вспоминает заместитель генерального директора АН “Триумфальная арка” Леонид Муравин, – столкнулись с тем, что продавец пытался унести из продаваемой квартиры не только свою мебель и личные вещи, но также плиту, мойку, межкомнатные двери, унитаз и даже паркет»!

Что можно сделать покупателю в такой ситуации?

1. Немедленно позвонить своему риелтору. Он тут же приедет и не оставит своего клиента – покупателя жилья один на один с проблемой.

2. Вызвать представителя ЖЭКа или управляющей компании. Лучше – техника или главного инженера.

3. Поставить в известность старшего по подъезду либо председателя кооператива (если таковые имеются).

4. Вызвать участкового полицейского или любого другого представителя районного отдела УВД.

5. Написать заявление в правоохранительные органы о выявленных фактах вандализма со стороны продавца.

6. Составить акт о состоянии квартиры с подробным описанием состояния квартиры, подписанный не только самим покупателем и членами его семьи, но также и представителями ЖЭКа, управляющей компании, соседями.

7. Последствия передачи продавцом покупателю недвижимости ненадлежащего качества содержатся в ст. 557 ГК РФ. В соответствии с этой статьей в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора о качестве, должны применяться правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. В ст. 475 ГК РФ содержатся положения относительно прав покупателя в случае передачи продавцом недвижимости ненадлежащего качества, то есть с недостатками, которые не были оговорены в договоре купли-продажи. Так, покупатель может по своему выбору потребовать:

• соразмерного уменьшения покупной цены переданного недвижимого имущества;

• безвозмездного устранения недостатков недвижимости в разумный срок;

• возмещения своих расходов на устранение недостатков проданной недвижимости.

В случае выявления существенных недостатков недвижимости покупатель на основании п. 2 ст. 475 ГК РФ также вправе и вовсе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата всей уплаченной за недвижимость ненадлежащего качества суммы в полном объеме.

Покупатель должен сделать правильный выбор.

Действительно, найти специалиста, который бы помог купить или продать квартиру, довольно непросто. Потому как каждый из них, привлекая клиентов, взахлеб рассказывает о своем профессионализме, опыте работы и всем остальном. И нередко именно от того, насколько красивой и правдоподобной будет выглядеть эта «песня», зависит выбор потребителя…

Однако одно дело – красиво «спеть», и совсем другое – в дальнейшем оправдать ожидания. Таким образом, задача выбора риелтора представляет самостоятельную важность для потребителей. Однако поскольку история современного российского рынка недвижимости насчитывает уже более 20 лет, за эти годы в обществе успели сложиться определенные стереотипы, опираясь на которые потенциальные клиенты и оценивают риелторов. Увы, далеко не все эти критерии на практике «работают». Ниже приведен ряд утверждений, используемых потребителями, выбирающими риелторов, в качестве критериев. Разумеется, данный список не является исчерпывающим, он легко может быть увеличен и дополнен. В отношении каждого из приведенных утверждений также представлена оценка его верности.

«Обращаю внимание, что данная оценка является моим субъективным мнением, не претендующим на роль истины в последней инстанции, – отмечает вице-президент РГР Олег Самойлов. – Однако полагаю, что мой почти 20-летний опыт практической риелторской работы дает мне достаточные основания для выставления подобных оценок. Хочу еще отметить, что ошибки, совершаемые потребителями при выборе агентства недвижимости, идентичны для всех групп клиентов. И для разбора этих ошибок вид операции, которую планирует совершить потенциальный клиент (покупка, продажа или обмен), не имеет особого значения».

Утверждение 1: следует обращаться в самое крупное агентство недвижимости.

Примерная верность утверждения: не более 50 %.

Определенная логика в том, чтобы доверить решение своего вопроса, связанного с недвижимостью, агентству, занимающему наибольшую долю рынка, безусловно, есть: ведь если компания смогла достичь лидирующего положения, значит, это произошло не случайно, и те клиенты, которые воспользовались ее услугами, не испытали катастрофического разочарования.

Однако, не отрицая справедливости слов, сказанных выше, хочу заметить, что у каждой медали всегда есть две стороны. Крупное агентство недвижимости работает по стандартной, конвейерной технологии, и подстраивать эту технологию под каждого конкретного клиента не имеет ни возможности, ни желания. Поэтому подстраиваться приходится клиенту.

Поэтому если в небольших и средних агентствах клиент, который, к примеру, желает внести изменения в типовой договор об оказании услуг, непременно будет услышан и его желания станут основой для специального обсуждения, то в крупной компании ответ, скорее всего, будет примерно таким: «Нет у нас возможности подстраиваться под ваши желания: у нас знаете сколько клиентов? Что же мы, под каждого клиента специальный договор сочинять будем»?

То же касается и качества обслуживания: если клиент имеет какие-то специальные пожелания, вряд ли эти пожелания будут удовлетворены. И даже если недовольный клиент откажется от дальнейшего пользования услугами, ничего смертельного в этом случае для крупной компании не произойдет. Ведь размер ее оборота позволяет абсолютно безболезненно терять клиентов…

В противоположность крупнейшим компаниям, небольшие и средние риелторские фирмы, не имея столь значительного оборота, не могут себе позволить разбрасываться клиентами. Поэтому в области сервиса они обычно дают лидерам рынка много очков вперед. Правда, у небольших агентств недвижимости могут быть другие проблемы: нередко они вынуждены экономить на тех составляющих своей деятельности, на которых экономия недопустима.

О чем речь? Наиболее распространенной статьей экономии для мелких агентств недвижимости является экономия на специалистах, обеспечивающих правовую надежность сделок, совершаемых клиентами. Не секрет, что квалифицированные юристы стоят недешево, поэтому позволить себе иметь таких специалистов в штате могут позволить себе не все компании. Однако в результате подобная экономия оборачивается высокими рисками для клиентов…

Таким образом, принимая решение о том, кому следует поручить решение своего жилищного вопроса, потребителям следует помнить, что пользование услугами крупных агентств недвижимости будет сопряжено с рядом неудобств сервисного характера, а многие мелкие фирмы работают так, что создают для своих клиентов существенные риски. Поэтому тем, кто заинтересован в получении максимального результата, я бы рекомендовал в первую очередь обращаться в компании, не являющиеся «монстрами» рынка, но имеющие в своем штате квалифицированных юристов. Причем, и это важно, именно в штате – разнообразные варианты, используемые многими в настоящее время, типа «приходящий юрист» и т. п., в данном случае не годятся…

Утверждение 2: лучшим критерием выбора агентства недвижимости является наличие рекомендаций друзей, знакомых и т. п.

Примерная верность утверждения: не более 50 %.

Ни в коем случае не стремлюсь оспорить высокую ценность рекомендаций – она действительно очень высока. Однако при этом призываю не забывать о том, что все люди разные, поэтому «то, что русскому хорошо – немцу смерть».

К чему это я? Да к тому, что агентство, работа которого может более чем устроить одного человека, на взгляд другого вполне может оказаться, мягко говоря, так себе. Поэтому сколь бы восторженными ни были рекомендации друзей, родственников и знакомых, при принятии окончательного решения каждому потребителю все же стоит оценивать перспективы предстоящего сотрудничества на основе собственных критериев. Иначе «немцу смерть» может оказаться реальностью…

Утверждение 3: все агентства недвижимости примерно одинаковы, поэтому надо выбирать «кто дешевле».

Верность утверждения: 0 %.

Сегодня купить «жигули» по карману многим. Почему же люди все чаще приобретают машины других марок? К примеру, обратим взгляд на «мерседес». Чем он отличается от «жигулей»? С утилитарной точки зрения – ничем: те же четыре колеса, один руль, две фары. Однако по гораздо большей цене! Так зачем же покупать «мерседес»?

Думаю, ответ очевиден: даже если не рассматривать фактор престижа, купить «мерседес» стоит хотя бы ради несопоставимого комфорта и столь же несопоставимой с «жигулями» надежности. Собственно, и с риелторскими услугами дело обстоит точно так же: чудес не бывает, поэтому, выбирая агентство по принципу «кто дешевле», клиент получает гарантированно низкое качество. А помимо этого, компания, которая обещает сделать «все-все» за «смешные» деньги, вероятно, будет экономить «по полной программе». К чему может привести подобная экономия для клиента, полагаю, объяснять не надо: по статистике, в Москве каждая 13-я сделка с недвижимостью оспаривается в суде. Вряд ли кому-то захочется, с учетом этой статистики, стать тем самым «тринадцатым»… Так стоит ли ради призрачной экономии своими, по сути, руками создавать себе риск безвозвратной потери жилья?

И вот еще о чем здесь следует сказать. Сегодня среди потребителей распространено такое мнение: «несмотря на то, что все риелторы любят рассказывать, как подробно они проверяют юридическую историю квартир, реально все это сказки и никто ничего не проверяет. А если и проверяет – то лишь в объеме двух-трех справок».

К сожалению, во многих случаях это мнение не слишком далеко от истины. Однако – не во всех. На рынке действительно есть агентства недвижимости, которые реально уделяют вопросам правовой экспертизы объектов пристальное внимание и проводят проверки не за страх, а за совесть. Отличить такие агентства несложно: они не боятся выдавать своим клиентам письменные отчеты о результатах экспертиз, а в финале сделки предоставляют клиентам письменные обязательства безвозмездной юридической защиты их права собственности на приобретенное жилье.

Конечно, цены на услуги агентств недвижимости, предоставляющих своим клиентам реальные юридические гарантии, не бывают демпинговыми. Но ведь надежность сделки важна, не так ли?

Утверждение 4: отсутствие у агентства сертификата соответствия Национальному стандарту риелторской деятельности не имеет значения, поэтому при выборе на этот фактор можно не обращать внимания.

Верность утверждения: 0 %.

Парадокс: все хотят лечиться у квалифицированных врачей, имеющих соответствующие дипломы; те, кто хранит деньги в банках, стараются выбрать наиболее надежные; выбирая отель для отдыха, большинство стремится жить в том, у которого побольше «звезд»…

Однако, выбирая агентство недвижимости, многие потребители в принципе не уделяют внимания вопросу о наличии у предполагаемого кандидата специальной «верительной грамоты» – сертификата соответствия Национальному стандарту оказания услуг. А ведь данный сертификат, даже несмотря на то, что в Национальном стандарте пока есть что улучшить, сегодня является одним из подтверждений профессионализма риелтора. По крайней мере (и думаю, потребители с этим согласятся), наличие у риелтора сертификата, при прочих равных, лучше, чем его отсутствие…

Увы, в настоящее время наличие сертификата не является обязательным требованием для ведения риелторской деятельности, поэтому многие компании считают, что для них прохождение соответствующих процедур сертификации является чем-то необязательным. Да и добровольно принимать на себя обязательства по соблюдению требований Национального стандарта готовы не все…

Что ж, до тех пор, пока сертификация сохранит нынешний добровольный характер (а данная ситуация, надеюсь, изменится в ближайшие годы с введением закона о риелторской деятельности, подготовкой которого сегодня занимается Российская гильдия риелторов), на рынке, конечно, продолжат присутствовать компании, деятельность которых не подчинена никаким профессиональным стандартам. И не обязательно, что это плохие компании. Но дополнительную степень надежности сертификат все же дает. А, как известно, «надежности много не бывает», особенно когда речь идет о таком дорогостоящем имуществе, как жилье.

Утверждение 5: лучше обратиться сразу в несколько агентств недвижимости – тогда риелторы будут ощущать конкуренцию, а это заставит их лучше работать.

Верность утверждения: 0 %.

Несмотря на то что на первый взгляд данное утверждение выглядит абсолютно логично, реально оно является абсолютно неверным.

Во-первых, ни один профессиональный риелтор не станет работать с клиентом, зная, что с ним работает кто-то еще. Ведь в этом случае риелтор будет лишен возможности представить интересы своего клиента на рынке с максимальной эффективностью, так как потенциальный покупатель объекта, реализуемого одновременно несколькими риелторами, немедленно начнет проводить между ними конкурс по принципу «куплю у того, кто продаст дешевле». В результате риелторы будут вынуждены давить на своего же клиента – продавца, всячески убеждая его снизить цену. А это, естественно, приведет к тому, что продавец, стремившийся получить максимум, получит минимум…

Во-вторых, в соответствии с практикой, принятой в московских агентствах недвижимости, при предоставлении клиентом риелтору исключительных прав представления его интересов риелтор за свой счет осуществляет все затраты по продвижению объекта, а также по проведению правовой экспертизы приобретаемого жилья. Естественно, что в случае, когда исключительные (эксклюзивные) права у риелтора отсутствуют, тратить свои деньги, понимая, что объект в любой момент может быть продан кем-то из коллег, просто бессмысленно…

И в-третьих, в Москве существует единая база данных объектов недвижимости, в которую стекается вся информация об объектах, выставленных на продажу. Поэтому, кто бы ни был уполномочен представлять интересы клиента, соответствующие сведения все равно окажутся в базе. А раз так, какой смысл дублировать эту информацию?

Утверждение 6: в агентства недвижимости вообще лучше не обращаться – частник сделает всю работу и лучше, и дешевле.

Примерная верность утверждения: 0 %.

Не стану отрицать – среди тех, кто сегодня работает на рынке риелторских услуг частным образом, есть замечательные мастера своего дела. Увы, их немного, но они есть. Однако даже в том случае, если потребителю посчастливится встретить подобного профессионала, необходимо помнить, что в случае если он ошибется, исправить его ошибку будет некому. Это в агентствах (разумеется, я имею в виду не сомнительные конторы, состоящие из одной комнаты, в которой стоят два стола и три стула, и т. д.) каждый значимый шаг, совершаемый сотрудником, контролируется руководителем и юристом. А частник может рассчитывать только на себя – случись что, ему даже посоветоваться может оказаться не с кем, не то что на чью-то помощь рассчитывать…

Кстати, если то самое «случись что» станет реальностью, клиент может вообще больше не увидеть того частного маклера, в результате ошибки или небрежности которого заварилась вся каша. Ведь у частника не только нет офиса – он обычно даже как предприниматель не зарегистрирован. Так что он вполне может отключить мобильный телефон – и поминай как звали. Ну, а клиенту, оставшемуся с проблемой, придется расхлебывать ее самому…

Да и насчет того, что услуги частного маклера стоят намного дешевле, чем услуги компании, я бы рекомендовал не заблуждаться. Конечно, чуть дешевле может быть, поскольку частник в силу своего нелегального положения имеет возможность экономить на налогах и иных статьях затрат. Однако то, что услуги частных маклеров стоят в разы дешевле, чем в агентствах, – неправда: больше, чем 10–15 %, сэкономить обычно не получится.

Квартира по доверенности

Нередко бывают ситуации, когда квартира продается по доверенности. Закон этого не запрещает. Но и покупать такие квартиры не всегда безопасно. О том, как совершаются сделки по доверенности и чего там нужно опасаться, мы и поговорим в этой главе.

Статья 182 Гражданского кодекса РФ предоставляет гражданину возможность не участвовать лично в совершаемых им сделках, а доверить право подписи своему представителю. В зависимости от наделенных полномочий, представитель (доверенное лицо) может создавать, изменять или прекращать гражданские права и обязанности доверителя. Доверенность может быть выдана для совершения одного-единственного действия (например, на сбор необходимых для сделки документов). С другой стороны, если в доверенности указана такая возможность, доверенное лицо может быть наделено правом отчуждения недвижимого имущества доверителя или же приобретения такого имущества. В любой сделке обе стороны – как продавец, так и покупатель – могут совершать операции через своих представителей.

Продажа или покупка квартиры по доверенности весьма заманчива и в том случае, если у владельца нет времени или физической возможности для того, чтобы заниматься проведением сделки самостоятельно. Но здесь есть одно очень существенное «НО», сводящее на нет многие достоинства механизма проведения сделок по доверенности. Есть замечательная пословица: «Пусть меня Бог бережет от того, кто мне внушает доверие, а с тем, кого я остерегаюсь, я и сам справлюсь». Возможная опасность подобной сделки заключается в том, что доверенное лицо может продолжать заниматься продажей квартиры доверителя даже после того, как наступит «прекращение доверенности». А прекращение ее действия может случиться по нескольким причинам:

• истек срок ее действия (например, если доверенность была выдана 15 января 2013 г. сроком на 1 год, то уже с 16 января 2014 г. доверенное лицо лишается права совершать указанные в доверенности действия);

• в случае смерти доверителя или признания его недееспособным (прекращение доверенности в этом случае наступает со дня смерти либо со дня выдачи официальной бумаги о недееспособности);

• при отмене нотариально заверенной доверенности самим доверителем (то есть после того, как доверитель оформит у того же нотариуса соответствующее заявление об отмене ранее выданной доверенности).

Проверка реквизитов доверенности – это риелторская азбука. В понятие «реквизитов» входит и срок действия доверенности, и паспортные данные доверенного лица, и печать нотариуса, и многое другое. Но подобная проверка еще не обеспечивает безопасности предстоящей сделки. При работе с доверенностью всегда есть серьезный риск того, что данная доверенность прекращена (то есть была отозвана доверителем).

Теоретически, сведения об отозванных доверенностях поступают во все государственные структуры, занимающиеся недвижимостью, – БТИ, Росрегистрацию и т. д. Естественно, что по приостановленной доверенности БТИ не выдаст документов, необходимых для сделки, а Росрегистрация не зарегистрирует договор отчуждения квартиры. Но, к сожалению, на практике работники этих госструктур, хотя и имеют сведения об отозванных доверенностях, редко сверяются со списком. Да и срок поступления к ним информации об отозванной доверенности настолько велик, что к моменту попадания в базу отозванных доверенностей она уже утрачивает актуальность. Именно поэтому нужно в обязательном порядке самостоятельно проверять каждую доверенность. А лучше, если на подписании договора хозяин квартиры присутствует лично.

Кого защищает договор

Вы хотите купить или продать свою квартиру. Приходите в компанию, а вас там просят подписать договор. Многие, естественно, задают риелторам вопрос: что такое договор? Для чего его заключают? Кого он защищает? Об этом мы и поговорим ниже.

Договор – это соглашение сторон, выполненное в письменном виде. Договор закрепляется подписями сторон и печатью юридического лица. «Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей» (ст. 420 ГК РФ). Договор между клиентом и Агентством недвижимости принято заключать для того, чтобы в первую очередь определить предмет договора.

Если клиент заказал услугу по поиску и подбору объекта недвижимости по указанным им параметрам, то это будет только поиск и подбор. Если клиент примет решение заказать, кроме поиска и подбора подходящего ему жилья, еще и подготовку и организацию сделки, то компания в этом случае занимается не только поиском, подбором и показами определенного договором количества вариантов, удовлетворяющих клиента, но также и готовит, организует и проводит все этапы сделки до ее логического конца. Клиент вправе заказать в компании еще и юридические услуги. В этом случае к исполнению договора дополнительно подключится юрист, проведет исчерпывающий анализ документов и даст соответствующие рекомендации.

Очень важно понимать, что договор – это документ, в котором в письменном виде зафиксированы права и обязанности сторон. Договор с подписью и печатью – это юридически значимый документ, с которым можно защищать свои права, если они были нарушены другой стороной договора. При обращении клиентов к «черным» маклерам такой возможности устное соглашение не предусматривает.

В договоре обязательно должны быть указаны сроки и порядок действий сторон при недостижении того результата, на который стороны рассчитывали при подписании. Важно, чтобы все эти обстоятельства были подробно прописаны и указаны надлежащим образом, грамотным языком. Ссылки на статьи законов и статей кодекса на самом деле не перегружают текст договора, а лишь превращают его в практический инструмент, устанавливающий предусмотренные законом варианты взаимоотношений сторон договора при любом развитии событий.

Как и в любом договоре, в договоре с риелторской компанией важны не только предмет, права и обязанности, но также ответственность сторон и порядок взаиморасчетов. Необходимо, чтобы обязанности как со стороны агентства, так и со стороны клиента имели четко прописанные сроки выполнения. Так что бояться больших текстов, скорее всего, не стоит. Чем больше по объему текст, тем тщательней прописаны права и обязанности сторон.

В договор можно включить, например, заказ на получение от агентства недвижимости юридического заключения или, например, получение дополнительных документов, которые напрямую не предусмотрены законом как обязательные для заключения сделки, но для юридического анализа и принятия принципиальных решений они бывают крайне важны.

Эксклюзив совсем не страшен

Часто при обращении в компанию людям предлагают заключить с ними эксклюзивный договор. Когда люди узнают, что они должны сдать компании оригиналы документов и работать определенное время только с ней, то порой пугаются. Но так ли уж страшен эксклюзив? Давайте будем разбираться.

Эксклюзивный договор представляет собой письменное соглашение между продавцом недвижимости и риелторской фирмой. По нему продавец поручает риелтору в течение определенного срока найти покупателя на недвижимость и организовать проведение сделки. Как это происходит? Например, гражданин Иванов приходит в компанию и приносит все правоустанавливающие документы на свою жилплощадь, которые находятся там весь срок действия договора – от 3 до 6 месяцев. В каждой фирме условия могут быть разные, но общее одно – владелец квартиры, заключивший такой договор, в течение всего срока его действия обязуется не привлекать других лиц к вопросу продажи этой недвижимости. В дальнейшем договор может быть продлен либо аннулирован.

Эксклюзивный договор заключается только после тщательного изучения документов. Но это не просто соглашение о взаимном сотрудничестве, а особые полномочия, которые компании дает человек по продаже его квартиры. Это переход от формулы «продавец – заказчик» к доверительным отношениям с клиентом, к партнерству с ним.

И хотя досрочное расторжение обязательно влечет штрафные санкции, многие компании не сторонники такого однобокого подхода к проблеме. Ситуации же бывают разные. К примеру, у человека украли машину, сгорела дача, умер кто-то, и для него продажа квартиры стала не актуальна. В таких случаях порядочное агентство недвижимости никогда не применит штрафные санкции.

Но бывают и другие случаи. Проходит 2–3 недели после заключения эксклюзивного договора, приходит клиент в компанию и без всяких на то причин говорит, что он хочет расторгнуть договор. Мол, он сам нашел покупателя и в услугах агентства больше не нуждается. Тогда ему показывают пункт о штрафных санкциях. Затем выкладывают кипу газет и журналов, где давалась реклама его квартиры, затрачены деньги. Это есть материальные потери для компании. После рекламы пошли звонки, появились люди, которые посмотрели квартиру и сказали, что готовы ее купить. И что им сейчас компания скажет? Положение неприятно, поэтому с клиента взыскиваются штрафные санкции.

Кроме того, благодаря эксклюзивному договору информация о квартире станет доступной большому количеству риелторов и потенциальных покупателей (информация передается в электронные базы, размещается в печатных изданиях, Интернете и т. п.).

Бронированный помощник

Пожалуй, один из самых напряженных моментов при сделках с недвижимостью – это передача денег. На сегодня самой распространенной схемой и, как считают многие риелторы, самой надежной является использование депозитной банковской ячейки. О плюсах и минусах такого способа передачи денег от покупателя к продавцу рассказывает заместитель генерального директора компании «Триумфальная арка» Леонид Муравин:

«Сделка, связанная с приобретением или отчуждением недвижимости, проводится в несколько этапов. Начало – это закладка денег в банковскую ячейку. При этом участниками сделки подписывается договор аренды банковской ячейки и приложение к нему, определяющее условия и сроки доступа к ячейке. Соглашения бывают двух– и трехсторонними. Важное преимущество трехстороннего состоит в том, что сторонами этого соглашения являются не только покупатель (арендатор 1), продавец (арендатор 2), но и банк. Покупатель и продавец подходят к ячейке и совместно производят закладку в нее.

Далее по согласованию всех сторон в трехстороннем соглашении указываются сроки доступа покупателя или продавца к ячейке хранения. Обычно срок доступа к ячейке делится на две части: срок 1 и срок 2. В течение срока 1 к ячейке единожды может подойти продавец и забрать все, что там лежит, при условии предъявления сотруднику банка документов, подтверждающих факт законной регистрации сделки. Бывает, что стороны также в качестве одного из условий доступа продавца к ячейке указывают не только сам договор купли-продажи, но также и выписку из домовой книги с отметкой о снятии определенных лиц с регистрационного учета либо иных документов, которые удовлетворяют обе стороны сделки.

Срок 2 всегда наступает после окончания срока 1. Он значительно короче первого. Обычно он длится несколько дней. В течение действия срока 2 выемку содержимого ячейки производит уже покупатель. Это показывает, что сделка не произошла, и квартира осталась в собственности продавца. Мы сейчас не рассматриваем обстоятельства, из-за которых сделка может не произойти. Это предмет особого разговора. Но такое бывает. И банковская ячейка помогает избежать риска потери денег в случае срыва сделки.

Сейчас про риски. Любой банк, который имеет депозитарий и ведет работу со сделками, пишет в своих договорах информацию о том, что «…банк не несет ответственности за подлинность представленных любой из сторон договора документов…». Банку эта лишняя ответственность и не нужна. Но тут возникает риск для покупателя. В случае если срок 1 еще не закончился, но сделка по каким-либо причинам не произошла, продавец теоретически имеет возможность подделать документы и забрать из ячейки деньги, которые ему не должны принадлежать. Так что будьте бдительны. Особенно это касается тех, кто проводит сделку самостоятельно или через частного посредника.

Есть еще интересные опасения клиентов. Они боятся, что ячейку могут вскрыть представители компетентных органов. Так вот: это возможно лишь в исключительных случаях и только по решению суда.

В риелторской среде ходят слухи про некий «Банк N», в котором руководство банка втихаря вынимало часть денег из ячеек клиентов, надеясь, что никто не будет пересчитывать. Такое вполне возможно, поэтому мы всегда предлагаем нашим клиентам обращаться только в серьезные финансовые учреждения, имеющие не только все лицензии и разрешения, высококлассное профессиональное оборудование и прекрасно обученный персонал, но также и безупречную репутацию.

Взаиморасчеты с использованием «бронированного помощника», возможно, имеют свои минусы. Но совершенно точно мы можем утверждать, что плюсов несоизмеримо больше. Так что банковская ячейка – это на сегодня наиболее надежный и безопасный способ передачи денег и для покупателя, и для продавца.

Как продать «детскую» квартиру

Дети, как и взрослые, могут быть собственниками недвижимого имущества. Однако следует помнить, что несовершеннолетние (от 14 до 18 лет) в соответствии с Гражданским кодексом РФ обладают неполной дееспособностью, и, чтобы заключить сделку, потребуется согласие законных представителей – родителей, усыновителей или попечителей несовершеннолетнего. Поэтому именно операции с недвижимостью, в которых участвуют несовершеннолетние, считаются чуть ли не самыми сложными.

Несовершеннолетние делятся на малолетних, которым еще нет 14 лет, и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. От имени малолетнего ребенка (до 14 лет) в сделке всегда действуют его родители или другие законные представители.

Что касается детей в возрасте от 14 до 18 лет, то эта группа несовершеннолетних более свободна в заключении сделок. Они самостоятельно их совершают, расписываются в документах и т. д. Но делают это с оговоркой, что все действия происходят с письменного согласия мамы или папы или же других законных представителей. При этом с 14 лет ребенок может принимать участие в сделках, только если имеет на руках паспорт.

Итак, если квартира или доля в квартире принадлежит несовершеннолетнему, то следует знать следующее:

• для продажи собственности, принадлежащей гражданину в возрасте от 14 до 18 лет, необходимо письменное одобрение сделки от законного представителя. В свою очередь, законный представитель ребенка может дать свое согласие на продажу только с предварительного письменного разрешения органа опеки и попечительства. Для того чтобы продать квартиру, которая является собственностью ребенка в возрасте до 14 лет, также необходимо получить согласие органа опеки. И для этого понадобится достаточно объемный пакет документов, включающий в себя: паспорта всех участников сделки, подлинники правоустанавливающих документов на продаваемую квартиру, справка из БТИ, выписка из домовой книги. А если ребенок – собственник, но не зарегистрирован в данной квартире, необходимо предъявить выписку из домовой книги с места «прописки».

Уполномоченный инспектор формирует пакет документов и передает его на комиссию, действующую при муниципалитете. Затем выходит подписанное главой муниципалитета распоряжение, в котором должно быть четко указано, при соблюдении каких условий может быть совершена сделка. Рассматривая вопрос о разрешении на проведение сделок с участием несовершеннолетних, органы опеки и попечительства стараются учесть все факторы, из-за которых в последующем сделка может быть расторгнута, а жилищные права несовершеннолетнего окажутся нарушенными.

Главенствующий принцип при принятии позитивного решения: доля собственности ребенка не должна уменьшаться, а жилищные условия – ухудшаться. Или вместо приобретения аналогичной доли или жилья органы опеки могут выдвинуть условие о переводе причитающейся ребенку суммы денег на его персональный счет. Кстати, если родители считают, что орган опеки необоснованно или неправомерно отказал в продаже имущества несовершеннолетнего, то законом предусмотрено право обжаловать такой отказ в суде.

Статья 37 Гражданского кодекса РФ предусматривает необходимость получения согласия органов опеки и попечительства не только на продажу имущества несовершеннолетнего, но и на его отказ от своих имущественных прав.

Например, разрешение попечителей понадобится, если несовершеннолетний жил в квартире на момент ее приватизации, но не был включен в число собственников. Органы опеки проверяют, не нарушены ли имущественные права ребенка. По закону несовершеннолетний должен обязательно участвовать в приватизации жилья по месту постоянной регистрации. Чтобы в дальнейшем было легче продать недвижимость, некоторые родители идут на хитрости: накануне оформления квартиры в собственность «прописывают» свое чадо к дедушке с бабушкой. В таких случаях разрешение на сделку органы опеки дают лишь тогда, когда ребенок уже имеет другую собственность или может участвовать в приватизации там, где живет. Согласие опеки и попечительства нужно и при обмене муниципального жилья, в котором проживает подросток, делении долей в квартире, приватизированной в общую совместную собственность, и др.

Если брак гражданский

Семейное законодательство устанавливает условия и порядок вступления в брак, прекращения брака и признания его недействительным, регулирует личные неимущественные и имущественные отношения между членами семьи: супругами, родителями и детьми (усыновителями и усыновленными). В соответствии с п. 2. ст. 1 СК РФ признается брак, заключенный только в органах записи актов гражданского состояния.

Таким образом, имущественные отношения в этом случае будут регулироваться гражданским законодательством. В соответствии с п. 1 ст. 244 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. В соответствии с п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, при прочих равных условиях. Если же собственность приобреталась на имя одного так называемого «гражданского супруга», то другому придется доказывать свое участие в покупке этого имущества в судебном порядке. Как показывает практика, это весьма проблематично.

Наглядной иллюстрацией к рассказу может послужить история из практики компании «Рескор». Их клиентке предложили по очень привлекательной цене приобрести однокомнатную квартиру. Но выкупать надо было срочно – собственно, поэтому и цена была действительно очень низкой. Посовещавшись со своим гражданским мужем, они решили брать кредит и покупать квартиру.

Разумеется, юристы компании объяснили клиентке, в чем заключается разница между покупкой недвижимости в браке гражданском и законном, и какими могут быть последствия, если отношения не сложатся.

Если имущество приобретается в гражданском браке, то есть без оформления брака законного, то оно является собственностью того, на чье имя оно приобретается. Более того, сожители не являются наследниками, если не упомянуты в завещании. Квартира была куплена в долевую собственность, что застраховало будущих законных супругов от возможных споров.

В дебрях наследства

Разбираться с вопросами вступления в права наследства непросто. Нужна помощь профессионала. Но некоторые особенности и предусмотренные законом процедуры нужно и важно знать каждому из нас.

Наследование – это переход имущества умершего к другим лицам. Наследование осуществляется двумя способами: по завещанию, а если таковое отсутствует – по закону. Наследство переходит к наследнику как единое целое, невозможно одну часть наследства принять, а от другой – отказаться! Иными словами, наследник должен понимать, что в состав наследства входят не только имущественные права, но и имущественные обязанности. Например, если наследодатель не оплатил какие-то жилищно-коммунальные услуги, то наследник, принявший квартиру, обязан погасить все образовавшиеся задолженности, вернуть кредит, полученный по договору, предоставить арендатору имущество, которое наследодатель не успел передать. Все перечисленные обязательства вместе с имуществом включаются в наследственную массу и наследуются в общем порядке. При этом наследник не может нести ответственность по долгам наследодателя свыше настоящей цены наследственного имущества.

Когда 1 марта 2002 г. вступила в силу часть третья Гражданского кодекса РФ, регулирующая наследственное право в Российской Федерации, то она расширила круг наследников, вступающих в наследство по закону, а именно:

1) наследники первой очереди – дети, супруг и родители наследодателя, внуки и их потомки наследуют по праву представления;

2) наследники второй очереди – братья и сестры, дедушка и бабушка наследодателя, племянники и племянницы наследуют по праву представления;

3) наследники третьей очереди – дяди и тети наследодателя, двоюродные братья и сестры наследуют по праву представления;

4) наследники четвертой очереди – прадедушки и прабабушки наследодателя;

5) наследники пятой очереди – двоюродные внуки и внучки, двоюродные дедушки и бабушки;

6) наследники шестой очереди – двоюродные правнуки и правнучки, двоюродные племянники и племянницы, двоюродные дяди и тети;

7) наследники седьмой очереди – пасынки, падчерицы, отчим и мачеха наследодателя.

Первые шаги наследников начинаются с подачи нотариусу заявления о принятии наследства. Законом установлен порядок, при котором наследнику не надо писать несколько заявлений о вступлении в наследство на различные виды имущества (дом, земля, дача, и пр.), достаточно подать одно заявление. Данное заявление должно быть подано нотариусу в течение 6 месяцев с момента смерти наследодателя. Такое заявление может быть подано лично наследником или его представителем, действующим по нотариально удостоверенной доверенности, в которой четко определены полномочия представителя.

В соответствии со ст. 1155 ГК РФ по заявлению наследника, пропустившего срок для принятия наследства, суд может восстановить этот срок и признать наследника принявшим наследство, если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил этот срок по другим уважительным причинам. Кроме того, наследник, пропустивший срок, установленный для принятия наследства, должен обратиться в суд в течение 6 месяцев после того, как причины пропуска этого срока отпали.

Но наследство может быть принято наследником по истечении срока, установленного для его принятия, и без обращения в суд при условии дачи всеми остальными наследниками надлежащим образом заверенного письменного согласия на это.

Каким бывает наследство?

Наследство бывает двух видов: по закону и по завещанию. Но прежде чем говорить о «подводных камнях» завещания, посмотрим пристальнее на законный круг наследников. Если раньше он был достаточно узок (родители, дети…), то после принятия части третьей Гражданского кодекса РФ этот круг заметно расширился. Отныне претендовать на свою долю могут не только бабушки, дедушки или братья с сестрами умершего, но даже и племянники.

Да, круг наследников велик, но давайте посмотрим, какой все же вид наследства более безопасен. Есть ошибочное мнение, что если квартира человеку досталась по завещанию, то здесь как бы все просто. А если, мол, нет завещания, то тут в любой момент может всплыть какой-то семиюродный брат и заявить, что его обделили при разделе наследства. Юристы считают, что, наоборот, по закону все более четко и ясно. Когда же написано завещание на кого-то, то при этом оставшиеся претенденты не все окажутся за бортом. Хочу, чтобы покупатели наследственных квартир понимали, что существует еще круг законных наследников, которые независимо от текста завещания имеют право на долю. Так, не могут быть лишены наследства переживший супруг, родители наследователя и его несовершеннолетние дети, вплоть до тех, что были зачаты на момент смерти. Они по закону должны иметь не менее половины от того имущества, которое переходит по завещанию. Так что если покупатель квартиры или лицо, которое помогает ему оформить сделку, не установили полный круг наследников и кого-то обошли, то риск потери жилья очень большой. Нередко подобная проверка бывает проблематичной даже для агентств недвижимости. По Москве мы еще можем все досконально проверить, а вот по России сложно. Кроме того, это очень дорогостоящая операция, поэтому в сложном случае, когда есть сомнение в том, что могут всплыть еще наследники, компании просто предлагают своим клиентам купленную квартиру застраховать.

«Подводные камни» завещания

Когда квартира продается по завещанию, то люди порой расслабляются и теряют бдительность. Или переоценивают свои возможности по этому вопросу. Но когда они приходят для подстраховки на консультацию в компанию (тем более что они бесплатные), то выясняется, что нередко их знания о наследстве и наследниках оказываются поверхностными. И опираются они больше всего на рассказ самого продавца, опрос соседей или сплетни бабушек, которые сидят у подъездов и, как им кажется, все обо всех знают. Но увы, даже вездесущие бабушки не могут знать, к примеру, о детях от первого брака. О них может вообще никто не знать, даже вторая или третья супруга. Порой граждане, продающие недвижимость, скрывают даже от риелторов, что у них есть сестра, которая живет в соседнем городе. Они с ней давно не общаются, писем не пишут, адреса не знают и вообще не хотели, чтоб она получала наследство. Чужая жизнь – потемки, и отношения родственников могут быть самыми разными. Нередко сын покойного считает, что, мол, его сестра уехала, бросила их с мамой и на наследство претендовать не может. Но он ошибается. Сестра является таким же законным наследником, как и он. А раскопать эту сестру бывает ох как сложно. Но без полной ясности по квартире профессионалы не могут проводить сделку. Они не хотят «подставлять» своего клиента под судебное разбирательство.

Или бывают случаи, когда братья живут в одной квартире, которая досталась им по наследству от родителей. Ссоры, ругань, скандалы… Оба устают. Старший, на кого оформлены документы, приходит в компанию и говорит, что он хочет разъехаться с братом. Вы, мол, продайте нашу квартиру и купите нам обоим жилье. Мне – квартиру, а моему брату – комнату. Он, мол, пьяница, ему и этого много. «Черные» маклеры, наверное, так бы и сделали. Раз старший – собственник, ему квартиру, а младший – только наниматель, ему и комнаты хватит. Опытные специалисты в таких случаях спросили бы старшего: а почему младший, который родился в этой квартире, не включен в число собственников квартиры? К примеру, в период приватизации он был в местах не столь отдаленных, и родители лишили его доли. Но как родители могут лишить доли совершеннолетнего сына без его согласия? А отказа от приватизации младшего брата нет. Выходит, что раздел произведен неправомерно. И сегодня пьяница-брат на все согласен, а завтра он протрезвеет, ему подскажут, что старший его обманул, он подаст в суд, и сделка развалится.

Так что те, кто покупают квартиру, полученную по наследству, порой наивно полагают, что если уже прошло 3 года со дня оформления наследства, то все нормально, и другие наследники не могут претендовать на имущество. Но здесь они глубоко заблуждаются. Да, срок исковой давности прописан в Гражданском кодексе РФ, и он составляет 3 года, но… отсчет-то идет с того момента, как лицо узнало или должно узнать об ущемлении своих прав. А если человек проживает в другой стране и он 10 или 15 лет ничего не знал о том, что является наследником тетушкиной квартиры в столице? Приехал, обратился в суд и… Так что срока давности у завещания практически не существует.

Все нюансы наследства (каждый случай уникален!) в короткой статье описать невозможно. Поэтому, если вы надумали покупать квартиру, которая получена продавцом по наследству, то проконсультируйтесь сначала у специалистов, чтобы потом не бегать по судам и не трепать себе нервы. Тем более что такие консультации во всех приличных компаниях бесплатны.

Обязательная доля

Согласно ст. 1149 Гражданского кодекса РФ обязательная доля в наследстве – доля наследственного имущества, которая полагается определенной группе людей в случае, если составлено завещание. На обязательную долю имеют право несовершеннолетние, нетрудоспособные наследники первой очереди, а также иждивенцы умершего. Данная категория наследников, независимо от содержания завещания, наследует не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (обязательная доля).

Обязательная доля включает в себя все имущество, которое наследник получает из наследства по какому-либо основанию, даже стоимость установленного в пользу такого наследника завещательного отказа.

Законом предусмотрена также проблема, которая может возникнуть, если осуществление права на обязательную долю в наследстве повлечет за собой невозможность передать наследнику по завещанию имущество.

В данном случае сталкиваются интересы двух наследников: наследника, который должен получить обязательную долю из наследственной массы, и наследника, которому завещана наследственная масса. Один наследник при жизни наследодателя не пользовался этим имуществом, а другой наследник, помимо того, что на его имя составлено завещание, еще при жизни наследодателя пользовался этим имуществом или использовал его в качестве основного источника средств к существованию. Только суд в данном случае может вынести объективное решение по поводу обязательной доли наследственной массы, уменьшить ее размер или отказать в ее присуждении.

Покупка наследственной квартиры – большой риск

Если вы решили приобрести квартиру, которая перешла к продавцу в порядке наследования, то нужно быть предельно осторожным. Во-первых, нотариусы не проверяют круг наследников и выдают свидетельства о праве на наследство по закону лицам, которые явились в нотариальную контору. Другой наследник по закону или по завещанию, узнав, что его право нарушено, имеет право обратиться в суд и признать данное свидетельство о праве на наследство недействительным.

Если правоустанавливающим документом является свидетельство о праве на наследство по завещанию, то также следует быть осторожным. Во-первых, может объявиться наследник с другим завещанием, которое составлено позже, а действительно завещание, составленное по времени последним. Во-вторых, наследники умершего имеют право оспорить завещание в судебном порядке.

Поэтому опытные специалисты всегда рекомендуют своим клиентам при покупке квартиры, перешедшей в порядке наследования, в договоре купли-продажи указывать полную рыночную цену.

В сертифицированной компании каждая «наследственная» квартира рассматривается строго индивидуально. С каждым продавцом подписывается декларация прав собственника, которая помогает выявить возможных наследников. По каждой квартире необходимо получить архивную выписку, из которой можно выявить как минимум наследников первой и второй очереди, если они были зарегистрированы в недвижимости. Также перед сделкой продавцы подписывают нотариально удостоверенное заявление, подтверждающее отсутствие иных наследников и обязывающее продавца в случае их появления самостоятельно урегулировать возможные споры или разногласия без привлечения к спорам новых собственников квартиры. А если таковые наследники имеются, то в обязательном порядке проверяется наличие их отказов от наследства. Также покупатели могут воспользоваться титульным страхованием, гарантирующим финансовые и материальные риски покупателя, связанные с приобретением такой недвижимости.

Как выявить и «выписать» третьих лиц

Нередко, когда человек купил квартиру, выясняется, что она, мягко говоря, не совсем свободна. Нет, там может никто не проживать, но в ней может быть зарегистрирован член семьи собственника, которого непросто из своей квартиры «выписать». Это так называемые третьи лица. Кто они?

Третьи лица – это члены семьи собственника, в том числе бывшие. В соответствии со ст. 31 ЖК РФ к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с этим собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также его дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и, в исключительных случаях, иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.

Увидеть информацию о них можно из правоустанавливающих документов. Однако только права пользования по завещательному отказу, пожизненному содержанию с иждивением и по договору найма на срок год и более могут быть зарегистрированы. Иные права могут существовать, но не быть отражены в реестре. При этом отсутствие регистрации договора найма в качестве обременения и отсутствие регистрации по месту жительства и по месту пребывания (проще говоря, прописка) никак не влияет на право пользования помещением, вытекающее из этого договора. То есть если в свидетельстве вы не видите обременения и в выписке из домовой книги не видите временно зарегистрированных лиц, это еще не означает, что лиц, имеющих право пользования квартирой, нет.

Информацию можно получить из разных источников: беседа с продавцом – нужно уметь задать правильные вопросы, получение документов – не только тех, которые нужны для государственной регистрации, но и тех, которые позволяют получить нужную информацию. Серьезный подход к подготовке документов, тщательный анализ получаемой информации позволяют заранее спланировать тактику проведения сделки.

Прекратить права пользования жилым помещением третьих лиц можно разными способами. К примеру, расторгнуть договор найма или договор безвозмездного пользования. Для этого следует получить заявление от пользователя о прекращении им права пользования помещением. А если гражданин опасается дать такое заявление (отношения между собственником и проживающим в квартире пользователем могут быть разные), то юристы компании помогут подготовить заявление от продавца с обязательством о предоставлении приобретаемой взамен квартиры в пользование такому лицу. Или включить это условие в договор купли-продажи.

В настоящий момент большинство продавцов и покупателей предпочитают подписание договора купли-продажи в простой письменной форме. К сожалению, как отмечают юристы компаний, они постоянно сталкиваются с несерьезным, можно сказать, формальным подходом к подготовке проекта договора. Взять шаблон и подписать договор просто. Но стоит помнить, что каждая фраза в нем имеет значение. Так, например, в одном договоре купли-продажи квартиры содержался пункт: «В квартире зарегистрированы и проживают Иванов И. И., Иванова В. С.». Банк, кредитующий покупателя этой квартиры, полагая, что такая формулировка договора не гарантирует прекращение права пользования квартирой Ивановых, потребовал предоставления обязательства от данных лиц о прекращении права пользования квартирой. Повезло, что продавец знал, где они проживают. По просьбе юристов компании Ивановы сходили к нотариусу и дали заявление об отказе от права пользования квартирой, которую продали 3 года назад. Если бы в договоре данный пункт прозвучал следующим образом: «В квартире зарегистрированы Иванов И. И., Иванова В. С., которые сохраняют право пользования квартирой до момента снятия с регистрационного учета» или: «В квартире зарегистрированы Иванов И. И., Иванова В. С., которые в соответствии со ст. 292 ГК РФ утрачивают право пользования квартирой в момент государственной регистрации перехода права собственности на квартиру», то таких проблем не возникло бы.

Следует помнить, что ст. 460 ГК РФ устанавливает обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности позволяет покупателю требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи. Если продавец этого не знает, то обычно юристы компаний всегда доводят до него подобную информацию. Но, к сожалению, бывают продавцы, которые скрывают подобную информацию. Они прекрасно понимают, что «чистая» во всех отношениях квартира будет стоить намного дороже. Поэтому покупателям я бы советовал для проверки квартиры обратиться к специалистам, дабы потом избежать потери лишних нервов, времени, а то и немалых денег.

Сделки по доверенности

Договор купли-продажи недвижимости может заключать не только собственник имущества, но и третье лицо, действующее по доверенности, как от имени продавца, так и покупателя.

В соответствии с законом доверенность выдается любому дееспособному гражданину, достигшему 18-летнего возраста. В соответствии со ст. 185 ГК РФ доверенностью признают письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом (доверителем) другому лицу (поверенному) для представительства перед третьими лицами. «Доверенность, – поясняет юрист корпорации “Рескор” Екатерина Гусева, – оформляют для совершения как одного действия (например, только на сбор необходимых для сделки документов или на регистрацию договора купли-продажи), так и нескольких.

Однако доверенность утрачивает силу в связи со смертью выдавшего ее гражданина либо при признании его недееспособным, безвестно отсутствующим и т. д.

В зависимости от содержания и объема полномочий, которыми наделяется представитель, возможны три вида доверенности:

• генеральная – доверитель разрешает поверенному распоряжаться имуществом, в том числе осуществлять сделки купли-продажи. Объектом генеральной доверенности может быть любая собственность, включая дачу, квартиру, машину и т. д.;

• специальная – предоставляет представителю право совершать также неограниченное число сделок или иных юридических действий от имени представляемого, однако в ней либо очерчивается определенная сфера деятельности представителя, либо перечисляются конкретные однородные возможные действия представителя. Например: доверенность, выданная адвокату на ведение дела в суде;

• разовая – доверенность выдается на совершение одной конкретной сделки или иного юридического действия, например, получение почтовых переводов, подписание договора, составление акта, получение заработной платы и т. п.

Доверенность на покупку или продажу недвижимости, в том числе квартиры, должна быть обязательно нотариально удостоверена и содержать следующие реквизиты:

• место и дата подписания;

• фамилия, имя, отчество, дата, месяц, год рождения, паспортные данные и адрес проживания доверителя;

• фамилия, имя, отчество, дата, месяц, год рождения, паспортные данные и адрес проживания поверенного;

• адрес квартиры, на действия с которой выдают доверенность;

• срок действия доверенности;

• подпись доверителя;

• подпись и печать нотариуса.

Полномочия и сроки доверенности

Для проведения операций с жильем по доверенности нужно четко определить полномочия поверенного, то есть зафиксировать, какие именно функции на него возложены: сбор документов, продажа квартиры, подписание договора купли-продажи и получение денег, сдача и получение или только сдача документов на государственную регистрацию сделки и т. д. Срок действия доверенности не может превышать 3 лет. Если же дата, когда документ потеряет силу, не определена, он действителен в течение года со дня выдачи.

Передоверие

Если в назначенный день поверенный не может присутствовать, например, на регистрации, то законом не запрещено, если он передаст права на проведение этой процедуры другому лицу. Но такое возможно только в том случае, если в доверенности есть фраза «с правом передоверия…». Срок действия документа, выданного в порядке передоверия, не может превышать срока действия доверенности, на основании которой он выдан.

Особо опасны: наследство и доверенность

Стоит отметить, что в судах чаще всего фигурируют квартиры, которые продавались по доверенности или были получены по наследству. Количество претендующих на квартиру наследников выявить довольно сложно. Многие узнают о смерти родственника, когда пройдет немало лет. И если причина пропуска срока вступления в наследство была уважительная, то суд восстанавливает таких людей в правах наследника. Но бывает, что квартира к тому времени уже продана, и что делать покупателю? Думаю, что его ждут неприятные моменты. Кстати, судьи не всегда выселяют добросовестного приобретателя. Если доля стороны, которая претендует на наследство, незначительна, то покупателя обязывают выкупить ее, то есть еще доплатить за купленную им квартиру. Неприятно? Но это все же лучше, чем тебя из нее выселят. Правда, практика в других странах по этому вопросу немного иная. Во многих странах суд обязывает недобросовестного продавца расплачиваться с обойденным наследником. И это, я думаю, правильно.

Также будьте всегда очень внимательны, если квартира продается по доверенности. Никогда не покупайте недвижимость, если на сделке не будет присутствовать хозяин квартиры. Были случаи, когда квартира продавалась по уже отозванной доверенности или получалась посредниками насильственным путем либо под принуждением. И хозяин, когда вырывался из лап мошенников, подавал в суд, который и выигрывал. Бывают случаи, когда хозяин (особенно люди пьющие) действует в сговоре с «черными» маклерами, но доказать это бывает очень и очень сложно.

С двойной осторожностью относитесь к доверенности, которая была получена в другом городе. Проверить, отозвана она или нет, практически невозможно. Поэтому от покупки такой квартиры лучше отказаться.

Плюс ко всему, покупатель должен насторожиться, когда квартира часто меняла собственника. К примеру, человек купил, а через несколько месяцев ее уже продает. Почему? Может быть, обстоятельства заставляют, а может это мошенники так заметают следы. Понять бывает не всегда просто.

При заключении договора с лицом, действующим по доверенности, следует проверить саму доверенность. Целесообразно приложить к договору копию этого документа. Не стоит пренебрегать этими мерами предосторожности, так как оригинал может не существовать вовсе или не содержать полномочий по заключению именно таких сделок – тогда договор будет признан недействительным. Также следует убедиться, что срок действия доверенности не истек, что она оформлена надлежащим образом.

Нужно обратить внимание на то, кем выдана доверенность, проверить полномочия этого лица (например, руководителя риелторского агентства). По действующему законодательству граждане имеют право ознакомиться с учредительными документами коммерческой организации и полученными этой организацией лицензиями. Доверенность должна быть подписана руководителем организации или иным лицом, наделенным данным полномочием, и заверена печатью организации. Необходимо также убедиться, что доверенность не прекратила свое действие.

«Мины» в вашей квартире

По каким основаниям суд может признать сделку недействительной и обязать стороны возвратить друг другу все полученное по сделке? Эти основания следующие:

• жилье приобретено не у истинного владельца;

• на купленное жилье наложен арест из-за не уплаченных бывшим владельцем налогов или иных обязательств;

• продавец не достиг совершеннолетнего возраста, страдает психическими расстройствами, ограничен судом в дееспособности;

• на приобретенную недвижимость имеют право наследники ее бывшего владельца;

• у представителя продавца истекли или были недействительны полномочия поверенного лица;

• документы, сопровождающие сделку, были составлены неправильно;

• продавец не сообщил о несогласии супруги на сделку;

• в оформлении сделки были использованы подложные документы;

• сделка совершена под влиянием насилия, обмана, угрозы;

• в некоторых других случаях.

Сделка признается недействительной в случаях, предусмотренных положениями российского законодательства, и в иных случаях:

• совершения недееспособным гражданином или ограниченным в дееспособности судом;

• совершения неправоспособным юридическим лицом;

• совершения лицом, имеющим недостаточные полномочия на совершение сделки;

• совершения лицом, не способным понимать значение своих действий или руководить ими;

• совершения лицом, находящимся под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств;

• совершения сделки с совместным имуществом супругов без согласия одного из них;

• появления не указанных в договоре лиц, прописанных в квартире или имеющих право собственности на нее;

• появления неучтенных наследников по закону или завещанию. По закону первая очередь – дети, супруг и родители умершего, вторая – братья и сестры умершего, его дедушка и бабушка. По завещанию – граждане, находящиеся в живых к моменту смерти наследодателя, а также зачатые при его жизни и родившиеся после его смерти;

• иждивенцев, престарелых и несовершеннолетних граждан;

• если квартира была приватизирована с нарушениями;

• лиц, проходящих действительную службу в рядах Российской Армии;

• лиц, отбывающих наказание в местах лишения свободы.

Как видно из перечня, условий для расторжения сделки более чем достаточно. При покупке квартиры об этом всегда следует помнить.

И сами с усами

Часто перед продавцами квартир встает вопрос: платить или не платить риелтору за участие в сделке? Вопрос этот не праздный, все же на кону 4–5 % от стоимости квартиры! Вот и приходит им в голову мысль: а чего тут сложного? Мол, продам и сам. Дал рекламу – и жди клиента. А то, что деньги можно и нужно передать от покупателя продавцу через депозитную ячейку банка, в наше время знает каждый потенциальный продавец квартиры. Но так ли все просто, как это представляют люди? Беседуя со специалистами рынка недвижимости, я составил список из десяти шагов, которые должен пройти человек, самостоятельно продающий квартиру. И если вы их сможете пройти, они вам по силам, то в этом случае самостоятельная продажа не будет для вас обременительна. К тому же сэкономите немалую сумму денег.

Шаг первый. Проверьте свой правовой статус.

Большинство считают, что начинать надо с рекламы. Но опыт подсказывает, что прежде чем начать рекламировать свою квартиру, стоит удостовериться в том, что ваши права ничем не ограничены, а документы в порядке. Что ничто не станет для участников сделки неприятным сюрпризом в самый неподходящий момент. К примеру, вы собственник, а ваш брат, который прописан в этой квартире, – только наниматель. Недооформленные или утерянные документы, неузаконенные перепланировки, просроченные паспорта, даже задолженности по квартплате могут стать в той или иной мере досадными препятствиями или даже кардинально повлиять на ход сделки.

Совет. Прежде чем приступить к продаже недвижимости, вызовите риелтора к себе домой, а лучше съездите в офис какого-нибудь агентства и покажите все имеющиеся документы – воспользуйтесь бесплатной консультацией, так часто упоминающейся в рекламе практически любого агентства недвижимости.

Шаг второй. Определите стоимость квартиры.

Это важная и ответственная задача, потому как правильно выставленная цена напрямую определяет срок продажи квартиры, а время, в свою очередь, часто те же деньги. Опыт и статистика показывают, что большинство продавцов недооценивают значимость правильной оценки своей квартиры и безответственно завышают стартовую цену продажи, часто теряя позже много больше. Конечно, часто завышенная цена объясняется объективными обстоятельствами. Во-первых, при сравнительном методе оцениваются не конкретные продажи, а только другие предложения, что сильно искажает реальную ситуацию на рынке, поскольку предложение предложению рознь. Во-вторых, продавцы при анализе не учитывают, что более 95 % объектов в любой рекламной газете выставлено от агентств или профессиональных частных маклеров, а значит цена квартиры, выставленной непосредственно собственником, всегда будет ниже. Потому как покупатель либо просто предпочтет купить вариант за те же деньги в агентстве, либо готов будет иметь дело непосредственно с продавцом, но, конечно же, захочет сэкономить. Но не менее часто продавец выставляет свою квартиру по заведомо высокой цене только потому, что субъективно смотрит на конкурентную среду или же действует на авось.

Совет. Доверьте оценку стороннему профессиональному человеку. Не стоит платить деньги оценочной компании – просто прозвоните несколько агентств под видом как продавца, так и покупателя и, сравнив цены, сделайте резюмирующий вывод. Для проверки мысленно поставьте себя на место покупателя и непредвзято постарайтесь рассмотреть конкурентные предложения, предварительно очень скрупулезно проверив их.

Шаг третий. Дайте рекламные объявления.

Способов рекламировать свою квартиру сегодня масса: это и газеты, и Интернет, и базы данных, и бюллетени, а также стены и столбы родного города. Работать нужно по всем трем основным каналам, но сосредоточиться придется все равно на ограниченном круге рекламных площадок, поскольку «нельзя объять необъятное».

В любом случае, ключевым ресурсом при продаже недвижимости будет телефон. Давая рекламу на свой телефон, надо приготовиться к звонкам и многочисленным, а часто и длительным, но по большей части бестолковым звонкам. Звонить будут рано утром, когда вы еще спите, днем, когда вы работаете и вам некогда разговаривать, и вечером, когда так хочется наконец-то отдохнуть.

Нормально отнеситесь к тому, что кроме потенциальных покупателей будут звонить многочисленные стажеры многочисленных агентств, а также не менее многочисленные частные маклеры, и будут предлагать (в разной степени завуалированности) свои услуги. От этого никуда не деться. Надо заметить, что звонки посредников не самая неприятная часть звонков. Мошенники всякого рода тоже могут вам звонить.

Реклама на свой телефон – это всегда некоторый риск и большие затраты времени. Запаситесь силой и терпением.

Совет. Вы сэкономите много времени, прямо задавая еще по телефону вопросы о нюансах покупки. Кто вам звонит, риелтор или непосредственно покупатель, что уже смотрели они и за какие деньги, кто будет жить, как будет оплачиваться покупка. Начните практиковаться в этих вопросах, и вы увидите, что это и несложно, и очень полезно. Как избежать риска, не впустить в квартиру под видом покупателя воришек или грабителей, если человек самостоятельно продает квартиру, я, честно говоря, даже и путного ничего посоветовать не могу. Старайтесь фиксировать данные посетителей, прячьте ценные вещи, не показывайте квартиру в одиночку…

Шаг четвертый. Покажите товар лицом.

И вот очередной звонок приводит к необходимости ехать и показывать квартиру. К сожалению, даже риелторы зачастую неуважительно относятся к этому этапу и показывают квартиру без должной подготовки. Но вместе с тем существует масса советов, как улучшить привлекательность своей квартиры без больших затрат. К примеру, если вы вкрутите лампочки помощнее, то при ярком освещении квартира будет казаться больше. Уберите из углов все коробки, а комнаты проветрите. Испеките домашним к чаю шарлотку – приятный запах создаст ощущение уюта. Оставьте дома как можно меньше домочадцев, добавив таким образом пространства, хотя учтите, что этот совет понижает безопасность. От того, как правильно вы покажете квартиру, сумеете ли раскрыть преимущества проживания в ней, зависит конечный результат просмотра и согласие клиента.

Совет. Учтите, что человек покупает не только квадратные метры, но и те бытовые блага и преимущества, которыми он будет обладать, купив эту квартиру. К примеру, многих людей больше интересует, кто рядом с ними живет, в каком состоянии подъезд, где находится школа, детсад, поликлиника… Раскрывая преимущества, которые сулит проживание в вашем доме и районе, можно серьезно воздействовать на решение покупателей.

Шаг шестой. Заключите договор о намерениях.

Итак, вы приняли сотню-другую звонков, показали десяток-другой раз квартиру, не потеряли рассудок, сон и работу – и вот Покупатель найден! Теперь, чтобы всем дождаться окончания сделки (процесс этот занимает некоторое время), нужно заключить с ним предварительный договор о намерениях. Пропишите там, в течение какого времени должна совершиться сделка, при каких условиях и по какой цене. При заключении этого договора покупатель, как правило, вносит продавцу какие-то деньги. Этим он подтверждает серьезность своих намерений.

Совет. По возможности избегайте принятия задатка, поскольку в случае срыва сделки по вашей вине вы должны будете вернуть сумму в двойном размере. Все сроки указывайте с запасом, частенько их не хватает. Пусть все ваши родные, имеющие отношение к сделке, тоже подпишут договор и примут солидарную ответственность. И, естественно, все, о чем бы вы ни договаривались, оформляйте в письменном виде.

Если взамен продаваемой квартиры вам не нужна другая, можете пропустить следующий шаг.

Шаг седьмой. Подберите альтернативное жилье.

В России большинство продавцов предполагают покупать себе другую квартиру взамен продаваемой исключительно одновременно. Если это ваш случай, приготовьтесь к тому, что на этом этапе все переворачивается с ног на голову. То есть продавец занимает место покупателя, и он должен пройти весь путь заново, только в другой ипостаси. Он должен прозвонить, посмотреть, выбрать и, оценив риски, то есть проверив так называемую юридическую чистоту квартиры, заключить договор о намерениях, но уже как покупатель. Еще надо внести задаток (теперь уже именно задаток), а затем ждать, пока продавцы этой выбранной вами квартиры не соберут документы, не подберут себе альтернативу, и надеяться, что те не сорвут сделку. И учтите, за срыв сделки по вине продавцов квартиры, которую вы намеревались продавать, перед покупателями будете отвечать вы.

Совет. При прочих равных, всегда выбирайте так называемую «чистую продажу», то есть квартиру, продавцам которой покупать взамен ничего не надо. Более того, выбирайте «чистую продажу», даже если она чуть дороже, чуть меньше, чуть дальше…. И, опять же, не стесняйтесь задавать вопросы: в частности, изучите мотивы продавцов к продаже их квартиры – это может помочь принять правильное решение о сделке.

Шаг восьмой. Соберите документы.

Этот пункт идет восьмым в нашем повествовании, но хороший продавец реально будет осуществлять его на протяжении всей сделки. Постепенно, не спеша, собирая справку за справкой, на самых ранних этапах. Не бойтесь просрочки действительности справок – их легко продлить. А вот если вы не побеспокоитесь о документах заблаговременно, то рискуете не уложиться в срок, что опять же может послужить причиной расторжения сделки.

Совет. Не пользуйтесь устаревшими справочниками о перечне необходимых для сделки документов, рынок очень динамичен – могут действовать новые правила. На данный момент времени действуют правила, по которым вам не нужно по закону собирать много документов, но приготовьтесь предоставить по требованию покупателей дополнительные справки, гарантирующие им большую безопасность. Не стесняйтесь требовать того же со «своих» продавцов.

Шаг девятый. Организуйте и проведите сделку.

Этот этап подразделяется на три больших раздела.

Первый – организация схемы взаиморасчетов, то есть механизма передачи денег. Хорошо попасть в цепочку к риелторам, которые предложат откатанные схемы, защищающие каждую из сторон. Если же не повезло, вам с покупателем (продавцами вашей альтернативной квартиры, продавцами альтернативной квартиры для ваших продавцов и т. д.) самим придется решать, кому, где и как передавать деньги. Из трех вариантов – расчетные счета в банке, депозитные ячейки или с рук на руки – вариант с депозитарием хорошего банка представляется наилучшим по соотношению надежность/удобство/стоимость.

Второе – проект договора купли-продажи. Сегодня сделки принято оформлять в простой письменной форме (т. е. не заверять нотариально), так что берете стандартную «рыбу» договора, вносите туда свои данные, и можно подписывать. В принципе, все это несложно, но неприятные сюрпризы получить можно. Если вы что-то в договоре напишете неправильно, получите приостановку или даже отказ в регистрации.

Кроме того, предстоит решить – какую цену лучше указать в договоре, что указывать моментом взаиморасчетов, как будет освобождаться и передаваться квартира, стоит ли включать те или иные статьи ГК и соответствующие условия, а также какие штрафные санкции будут приемлемы.

И, наконец, третий раздел этого шага касается государственной регистрации сделки. Неважно, нотариальная или простая письменная форма договора купли-продажи, его (договор), а также переход прав собственности, надо зарегистрировать в специальном учреждении юстиции – Росреестре. Только после этой процедуры сделка считается завершенной.

Советы. Депозитный договор составьте таким образом, чтобы после сделки у вас была возможность получить свои деньги независимо от действий покупателя – в этом его главное назначение.

Указание заниженной цены в договоре является риском не только для покупателя – это также может стать основой для предъявления претензий по неуплате налогов и к продавцу. Ключевым моментом здесь становится расписка на получаемые продавцом деньги и ее содержание.

Шаг десятый. Получите деньги, передайте квартиру.

На этом этапе остается без осложнений получить свои деньги и освободить квартиру вовремя. Если вы, обойдясь в самом деле без помощи посредников (или хотя бы получив ее бесплатно), уделили делу достаточно времени и сил, все правильно спланировали и грамотно закрепили это в соответствующих документах, так все и произойдет!

Совет. Не передавайте покупателю квартиру (и не въезжайте сами в купленную) до регистрации сделки.

Сдавая квартиру покупателю, передайте ее по-человечески: сняв люстры, прикрепите патроны с лампочками, демонтировав кухонный гарнитур, смонтируйте мойку и подключите плиту и т. п. Оставайтесь добропорядочным партнером до конца!

В качестве послесловия…

И в завершение этого разговора, искренне желая каждому продавцу успехов, я должен заметить, что уже на третьем-четвертом этапах этого пути большинство продавцов, как отмечают риелторы, признают, что работы и хитростей здесь много больше, нежели казалось, что теряет продавец не меньше, чем выигрывает, и что каждый должен заниматься своим делом.

Недееспособный к продаже готов

Когда один из продавцов – недееспособное лицо, то это всегда настораживает, а порой и пугает покупателей. Даже не каждый риелтор согласится проводить такую сделку. Но так ли это страшно – сделка с недвижимостью, где один из собственников недееспособное лицо?

Как отмечают юристы риелторских компаний, бояться таких сделок не нужно. Потому что главное в такой сделке – это квалификация проводящих ее специалистов.

Приведу пример. Однажды в компанию пришла семья, которая хотела продать квартиру. В ходе изучения документов выяснилось следующее: квартира была приватизирована в 1992 г. семьей из четырех человек, в том числе собственниками стали двое несовершеннолетних детей. Приватизация в тот период времени осуществлялась в общую совместную собственность. Через несколько лет один из собственников квартиры умер. Соглашением об определении долей была прекращена общая совместная собственность, и каждому из собственников определена ¼ доля в праве. На ¼ долю в праве, принадлежащую умершему собственнику открылось наследство. Указанная доля была разделена между двумя наследниками – по ⅛ доле в праве каждому. Таким образом, на момент продажи квартира находилась в общей долевой собственности четырех человек, двое из которых имели по ¼ доле, один человек – ⅛ долю и один человек – ⅜ доли.

Более того, как часто бывает при долевой собственности, отношения между сособственниками сложились не лучшим образом. Поэтому, чтобы провести сделку, приходилось учитывать интересы конфликтующих сторон.

В процессе общения с продавцами стало известно, что собственник ¼ доли был признан в судебном порядке недееспособным и находится на постоянном излечении в психоневрологическом интернате г. Москвы. Продавцы предоставили в агентство оригинал решения суда, подтверждающего данное обстоятельство. В соответствии с п. 4 ст. 35 ГК РФ «недееспособным или не полностью дееспособным гражданам, помещенным под надзор в образовательные организации, медицинские организации, организации, оказывающие социальные услуги, или иные организации, опекуны или попечители не назначаются. Исполнение обязанностей опекунов или попечителей возлагается на указанные организации». Из этого следует, что интересы недееспособного продавца ¼ доли в нашем случае должно представлять медицинское учреждение, в котором недееспособное лицо находится под надзором. И какого-либо дополнительного документа о назначении опекуном или попечителем в данном случае не требуется, опека возникает в силу закона.

Согласно ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки по отчуждению имущества подопечного. Таким образом, для продажи квартиры, в которой ¼ доля в праве принадлежит недееспособному лицу, требовалось получить разрешение органа опеки и попечительства. В результате взаимодействия с сотрудником психоневрологического интерната и родственниками недееспособного лица была проведена огромная работа по подготовке к сделке. Во-первых, была заказана рыночная оценка квартиры, для того чтобы определить стоимость ¼ доли, приходящейся на недееспособное лицо, во-вторых, от имени психоневрологического интерната было подано заявление в органы опеки и попечительства с просьбой разрешить продажу имущества, принадлежащего недееспособному лицу. Ситуация усложнялась еще и тем, что продавцы не планировали приобретать взамен другую недвижимость. В итоге в органах опеки и попечительства было получено разрешение на продажу квартиры с последующим зачислением денежных средств, причитающихся недееспособному лицу, на расчетный счет, открытый на его имя.

Помимо всех прочих сложностей, связанных с недееспособным лицом, обнаружилось, что с момента приватизации квартиры у одного из собственников квартиры изменилась фамилия. Так как изменение фамилии касалось несовершеннолетнего ребенка в возрасте до 14 лет, вопрос решался в соответствии со ст. 35 СК РФ с разрешения органа опеки и попечительства. Однако документ, подтверждающий разрешение на изменение фамилии ребенка, был утерян, а для регистрирующего органа в обязательном порядке требуется подтверждение данного обстоятельства. Одним словом, пришлось риелторам нелегко, но к моменту проведения сделки все же была получена справка из районного ЗАГСа г. Москвы, подтверждающая факт выдачи свидетельства о рождении с измененной фамилией.

После того как были получены все необходимые документы и открыт счет в банке на имя недееспособного лица, агентство согласовало с покупателем и продавцами все условия и порядок проведения предстоящей сделки.

В день подписания договора купли-продажи квартиры все стороны присутствовали лично, интересы недееспособного продавца представлял психоневрологический интернат в лице директора.

Следует обратить внимание на то, что психоневрологический интернат является юридическим лицом, и на сделку потребовались соответствующие документы, подтверждающие статус юридического лица. Это положение об интернате, свидетельство о регистрации юридического лица, свидетельство о постановке на налоговый учет, выписка из Единого государственного реестра юридических лиц, а также приказ о назначении на должность директора. Подпись директора интерната на договоре купли-продажи заверялась печатью организации.

На этапе оформления доверенностей на регистрацию договора купли-продажи квартиры нотариус потребовал предоставить оригиналы всех вышеперечисленных документов, в том числе решение суда о признании лица недееспособным.

После того как договор купли-продажи квартиры был зарегистрирован в уполномоченном органе, предстояло организовать подписание акта передачи квартиры всеми сторонами сделки и выдать покупателю расписку в получении денежных средств. На этом этапе во всех документах за недееспособное лицо расписывался директор интерната, и его подпись, как и на договоре купли-продажи, заверялась печатью учреждения.

После получения продавцами денежных средств необходимая сумма была перечислена на расчетный счет недееспособного лица. В течение месяца после регистрации договора купли-продажи документы, подтверждающие зачисление денежных средств от продажи квартиры на расчетный счет недееспособного лица, должны быть предоставлены в орган опеки и попечительства.

Правильно выстроенная работа с физическими лицами, с государственными, муниципальными и частными предприятиями и организациями, с медицинскими учреждениями, кропотливое отношение к каждому документу и, самое важное, строгое следование букве и духу закона – эти факторы в совокупности определяют для всех сторон сделки максимальную степень юридической и финансовой защищенности.

Особенности купли-продажи долей в квартире

В собственность гражданина доля в квартире попадает разными путями – при приватизации, при покупке или как часть наследства. Поэтому сегодня понятия «долевая собственность» или «сособственник» стали нам хорошо знакомы и прочно вошли в нашу жизнь. Но при этом многие полагают, что собственник доли в квартире (комнате) и собственник квартиры – это понятия идентичные. Но так ли это?

Доля – понятие виртуальное

Гражданский кодекс РФ предусматривает особый правовой режим для долевой собственности. Так, в частности, ст. 246 и 247 ГК РФ устанавливают, что распоряжение, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Такой подход законодателя, на мой взгляд, является разумным и справедливым. Имея в долевой собственности жилье, необходимо учитывать права и интересы всех сособственников, независимо от размера их долей. Если между сособственниками не определен порядок пользования жилым помещением, находящимся в долевой собственности, это означает, что они пользуются всем жилым помещением в равной степени.

Владение долей в жилом помещении – это не то же самое, что владение комнатой. Когда речь идет о доле в квартире, следует понимать, что ее нельзя измерить квадратными метрами, начертить условную границу и запретить другим сособственникам заходить на «чужую территорию». Доля в праве – это понятие виртуальное. Долю нельзя в прямом смысле слова увидеть, потрогать или сказать, что доле, принадлежащей вам, соответствует какая-то часть в квартире. Доля может выражаться лишь в виде дроби, например, 1/2, 1/4, 3/16 и т. д.

Отказ закрепляется на бумаге

Рано или поздно в силу ряда причин встает вопрос о продаже одним из сособственников своей доли. Попробуем разобраться, как продать долю в квартире, каков порядок продажи и кому ее можно продать.

Для профессиональных участников рынка недвижимости сделки с долями представляются наиболее сложными, поскольку при этом требуется четкое соблюдение порядка продажи доли, установленного ст. 250 ГК РФ. Прежде чем продать свою долю третьим лицам, необходимо сначала предложить купить ее остальным участникам долевой собственности. Для этого закон требует известить долевых сособственников в письменном виде о намерении продать свою долю с указанием цены и иных условий продажи. Доказательством получения такого извещения могут служить ответы сособственников, удостоверенные нотариально либо в простой письменной форме, написанные в присутствии сотрудников регистрирующего органа, а также свидетельство нотариуса о передаче участникам общей долевой собственности извещения продавца. Несоблюдение продавцом формы извещения свидетельствует о нарушении им норм, указанных в ст. 250 ГК. Это может дать возможность иным участникам долевой собственности обратиться в суд с требованием о переводе на них прав и обязанностей покупателя продаваемой доли.

Сособственники в течение одного месяца должны либо приобрести предложенную долю, либо отказаться от ее покупки. Отказ сособственника от приобретения доли в квартире предоставляется в обязательном порядке в регистрирующий орган наряду с другими документами. В случае если несколько сособственников выразили намерение приобрести долю, продавец вправе сам выбрать, кому из них продать свою долю.

Происки «добрых» соседей

Наибольшую сложность представляют случаи, когда отношения между сособственниками, мягко говоря, не складываются. Узнав, что кто-то из сособственников хочет продать свою долю, другие зачастую начинают вставлять ему палки в колеса. Это может выражаться и в нежелании пускать в квартиру потенциальных покупателей, и в уклонении от получения извещения о продаже доли. Многие, с целью «насолить» продавцу и затянуть время, дают на бумаге свое согласие на покупку доли, на самом деле не собираясь этого делать. Все эти проделки порой дают определенный результат. Время потеряно, покупатели напуганы, и приходится все начинать с начала.

Еще большую сложность на практике могут создать случаи, когда другие сособственники не проживают в квартире (комнате), а их адреса неизвестны. Для соблюдения требований ст. 250 ГК РФ об обязательном письменном извещении всех участников общей долевой собственности о продаже доли постороннему лицу достаточно, если продавец будет располагать доказательствами о направлении такого извещения по последнему известному ему месту жительства. И чем больше у продавца доли будет письменных доказательств того, что он принял все необходимые меры, чтобы известить сособственника о продаже доли, тем проще будет ему отстаивать свои интересы в случае возникновения судебного спора.

Если сособственник исчез в неизвестном направлении

В случае признания участника общей долевой собственности безвестно отсутствующим, и при наличии соответствующего решения суда, его преимущественное право покупки отчуждаемой доли к другим лицам (членам семьи этого сособственника, иным участникам долевой собственности) не переходит. Нередки случаи, когда один из сособственников умер или в судебном порядке объявлен умершим, а наследство на долю не оформлено. Как и от кого в таких случаях получать отказ от права преимущественной покупки? В подобных ситуациях на помощь продавцу доли приходит риелтор, без которого просто не обойтись! Несмотря на то что порядок продажи доли достаточно подробно сформулирован в ст. 250 ГК РФ, на практике не исключены случаи нарушения положений этой статьи и отчуждения доли в праве общей собственности с явным нарушением установленного порядка.

Следует помнить, что при продаже доли постороннему лицу с нарушением преимущественного права покупки любой участник долевой собственности вправе в течение 3 месяцев обратиться в суд с иском о переводе на него прав и обязанностей покупателя. По общим правилам исчисления сроков исковой давности указанный трехмесячный срок начинает исчисляться со дня, когда участник общей долевой собственности, требующий перевода на него прав и обязанностей покупателя, узнал или должен был узнать о состоявшейся продаже доли постороннему лицу с нарушением его права. Это лишь некоторые наиболее часто встречающиеся сложности, с которыми приходится сталкиваться при продаже долей в квартире.

Пожалуй, еще один момент, о котором стоит упомянуть. Сложности с такими сделками могут возникнуть и на стадии регистрации. Это объясняется тем, что регистрирующий орган по своему усмотрению может дополнительно запросить иные документы, связанные с извещением сособственников о продаже доли, помимо тех, что предоставлены нами на регистрацию.

Зачем вам доля, товарищ?

Теперь рассмотрим сделки с долями со стороны покупателя. Важно понимать, с какой целью покупают доли в квартирах. Ни для кого не секрет, что большая часть долей в Москве и области приобретается сейчас с целью получения регистрации по месту жительства, хотя о фактическом проживании речь, как правило, не идет. Размер такой доли может быть мизерным, например, 1/10 или 1/100. С регистрацией по месту жительства у собственника доли вопросов не возникнет, поскольку она осуществляется без согласия иных долевых сособственников. Для этого достаточно предъявить в паспортный стол документы, подтверждающие право собственности на долю. Несколько иначе выглядит ситуация, при которой люди, покупая долю в квартире, все-таки рассчитывают там жить де-факто. Юристы агентств недвижимости в таких случаях составляют для покупателя доли информационное письмо, в котором разъясняют, что предметом сделки купли-продажи является именно доля в квартире, а не какая-то конкретная комната, в которой покупатель будет фактически проживать. Если порядок пользования между сособственниками в данной квартире ранее не был документально определен, то будущему владельцу доли придется обязательно решать этот вопрос самому. Как правило, достичь взаимопонимания с соседями бывает не очень просто. Если мирно разрешить спор не удается, то порядок пользования определяется в судебном порядке.

В связи с этим следует понимать, что суд принимает решение об определении порядка пользования площадью с учетом фактической ситуации каждого сособственника. То есть будут учитываться следующие обстоятельства: а) имеет ли собственник доли иную площадь для проживания; б) есть ли у него семья, дети, другие иждивенцы; в) финансовое положение и многое другое. Может получиться так, что собственник большей доли в квартире будет занимать меньшую по площади комнату. А тому, у кого доля в праве гораздо меньше, решением суда может быть выделена для проживания бóльшая жилплощадь.

Пропишут только собственника

Вселяясь в квартиру с семьей, следует также учитывать, что для регистрации членов семьи по месту жительства потребуется письменное согласие других сособственников. Поэтому мы рекомендуем покупать долю на всех лиц, которые будут там проживать. Скажем, семье из трех человек, покупая 1/2 долю в квартире, разумней приобрести ее по 1/6 на каждого.

Совершенно очевидно, что сделки с долями сопряжены с высокими рисками, юридическими и организационными сложностями. Может так случиться, что деньги вы отдадите, а проживать и даже «прописаться» на доле в квартире не сможете. Поэтому, если вы решили приобрести долю в квартире, то лучше сначала проконсультируйтесь у высококвалифицированного специалиста. И побольше узнайте о тех, кто проживает сегодня в квартире, то есть о своих будущих содольщиках. Уверяю вас, это будет для вас совсем не лишним.

С полисом все же надежнее…

Число судебных споров о правах на недвижимость из года в год растет в арифметической прогрессии. Квартиры у покупателей отнимают, но люди до сих пор не научились защищаться, как это делают покупатели в развитых странах, заблаговременно оформляя страховые полисы на случай утраты права собственности. Статистика показывает, что в России предпринимают это сегодня только 3–5 % покупателей квартир. На что надеются остальные? На русский авось? На то, что это может случиться с соседом, а не с ним? Но если все же случится с тобой, думать будет поздно.

«Для большинства граждан России словосочетание “титульное страхование” ровным счетом ничего не говорит, поэтому для начала поясню, что это такое, – говорит директор департамента по работе с агентами страховой компании “Согласие” Олеся Бухтоярова. – Титульное страхование – это страхование риска утраты права собственности на недвижимое имущество. Страхование права собственности осуществляется с целью защиты прав покупателя от правопритязаний третьих лиц на объект недвижимости, возникших до его приобретения и сохранившихся после приобретения (регистрации) объекта недвижимости. А разного рода притязаний может быть масса. К примеру, больше всего арестов накладывается на жилье из-за тяжб о разделе имущества и определении долей. Далее, по убывающей – арбитражные споры между юридическими лицами (долевое участие в строительстве, споры о правах на группы квартир), мировые соглашения и споры по иным основаниям.

Если кто-то из бывших хозяев квартиры когда-то состоял в браке, если у жильцов есть дети (не обязательно прописанные в квартире), если бывший хозяин уже умер или тяжело болел и, не приведи Бог, состоял на учете в психоневрологическом (или наркологическом) диспансере, – такая квартира опасна. Может оказаться, что документы отказа от права преимущественной покупки не были оформлены, или имеются обиженные наследники, или продавец находился в состоянии заблуждения… Словом, никто не даст гарантии, что через несколько лет бывшие хозяева не попробуют отсудить проданную квартиру обратно. Практика показывает, что это весьма вероятно. Добросовестный покупатель, который в принципе не может знать всех обстоятельств, приобретает не жилье, а пороховую бочку».

Судебные решения по спорам о правах обычно предписывают вернуть всех участников сделок с недвижимостью в исходное состояние, «прокрутив» цепочку в обратном порядке (двусторонняя реституция). Например, при расселении коммуналки одному жильцу досталась «двушка», с которой уже были совершены три сделки. Через 3 года дочь покойной жены одного из прежних хозяев подает иск в суд. Квартира была продана без ее ведома, а истица имеет право на половину жилья (прямое наследование). Как правило, такая сделка расторгается автоматически. И «крайним» оказывается последний покупатель.

И не стоит думать, что, покупая квартиру через крупную компанию, вы избавляетесь от проблем. Приведу два случая. Квартира была приобретена в 2000 г. Хозяин в 2009 г. оказался замешан в какой-то афере, и его арестовали. Находясь в следственном изоляторе, он дал доверенность жене на продажу этой квартиры. Доверенность была оформлена абсолютно корректно. Однако по доверенности приобретать квартиру никто не хотел. Тогда она перепродала ее матери. А та уже от себя выставила на продажу. И квартиру купили. А через некоторое время бывший хозяин подает иск в суд на раздел имущества, в числе которого находится и эта квартира.

Или другой случай. Квартира покупалась с помощью ипотечного кредита. То ли банк понадеялся на риелторов, то ли риелторы на то, что раз банк дает кредит, то все тщательно проверит, только спустя 10 месяцев брат хозяйки квартиры подал в суд. Ситуация в семье при этом следующая: мужчина жил с младшей сестрой в трехкомнатной квартире родителей. С 22 лет он страдал психическим заболеванием и состоит на учете в психоневрологическом диспансере. Квартиру продавала его сестра, которая была единственной собственницей, так как брат от приватизации отказался (она его в этом убедила). Однажды, пока он находился на лечении в психиатрической клинике, сестра провела сделку. Он выписался, а домой попасть не смог, так как в квартире уже жили чужие люди. Мужчина подал заявление в суд в связи с тем, что, когда подписывал отказ от приватизации у нотариуса, был в рецессии и не отдавал отчета в своих действиях. Ошибка и банка, и риелторов в том, что никто из них (правда, и практики такой не было) не взял справку на отказника из психоневрологического диспансера.

Еще одна история: муж, жена и сын в 1995 г. приватизировали квартиру. Муж умер. Мать, когда еще была жива, продала квартиру. А в прошлом году появляется со своими исковыми требованиями бывшая жена того мужчины, который умер в 1995 г. А так как он успел до кончины приватизировать квартиру, то эта женщина требует кусочек наследства для своего сына. Весьма странно, что спустя почти 20 лет она сумела восстановить срок исковой давности. Почему столько лет молчала? Это для страховой компании пока загадка. Думаю, что в суде все выяснится.

Нередко клиенты полностью полагаются на риелтора, особенно тогда, когда компания крупная и известная. Безусловно, есть добросовестные риелторы, которые стараются произвести максимально возможную проверку в интересах клиента, но пока в ГК есть статьи, позволяющие признать сделку недействительной, эта проблема будет всегда.

На мой взгляд, недостаточная популярность титульного страхования сегодня в России вызвана в первую очередь тем, что, к сожалению, отсутствует информация о судебной практике с точным количеством прецедентов, которая бы позволила потребителям оценить масштаб своих рисков. Данные сведения практически можно получить только из неофициальных источников, которые не всегда способны объективно отражать происходящее. По своей сути страхование – это защита и гарантия, а многие граждане даже не знают, чего им следует опасаться и, соответственно, не в состоянии принять необходимые меры для предотвращения потери своего имущества.

Покупаем квартиру в новостройке

При покупке квартиры в новостройке важно правильно подойти к выбору не только самого объекта, но и застройщика. Для этого необходимо изучить всю документацию по проекту и компании. Перед вами краткий обзор документов, которые являются строго обязательными при возведении жилого дома в рамках долевого участия в строительстве. Эти документы должны быть предоставлены застройщиком любому заинтересованному лицу. Если вам по каким-то причинам в их показе отказывают, то не стоит связывать свою судьбу с таким застройщиком. Риск получить в дальнейшем проблемы очень большой.

1. Проектная декларация.

Она размещается в СМИ и в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования не позднее чем за 14 дней до заключения застройщиком первого договора долевого строительства.

В проектной декларации указывается вся основная информация как о самом застройщике, так и об объекте строительства. Без этого документа застройщик не имеет права привлекать денежные средства для строительства жилого дома.

2. Разрешение на строительство.

В открытом доступе разрешения на строительство нет. Но по требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить его для ознакомления.

Помните, что без этого документа застройщик не имеет права вести строительство и привлекать денежные средства для строительства жилого дома.

3. Договор аренды/субаренды земельного участка либо свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок.

В открытом доступе его тоже нет, но по требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить его для ознакомления.

Договор аренды/субаренды или свидетельство о праве собственности подтверждает право застройщика на пользование земельным участком, а также вид его разрешенного использования. В этом документе обязательно должен быть указан вид разрешенного использования земельного участка – строительство многоквартирного жилого дома. Без этого документа застройщик не имеет права привлекать денежные средства для строительства жилого дома.

Если у застройщика отсутствует один из трех строго обязательных для привлечения денежных средств дольщиков документов, то регистрация договоров долевого участия по данному объекту в регистрационной палате невозможна, и приобрести такую квартиру по закону просто нельзя.

Также застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу следующие документы:

1) учредительные документы компании;

2) свидетельство о государственной регистрации компании;

3) свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

4) утвержденные годовые отчеты и бухгалтерскую отчетность за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности;

5) аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности;

6) технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости;

7) заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы предусмотрено.

Эти документы нужно запросить у застройщика до заключения ДДУ. Это делается для того, чтобы удостовериться в финансовом благосостоянии девелоперской компании. Чтобы обезопасить себя, не лишним будет ознакомиться с портфелем уже реализованных проектов застройщика, были ли они построены в установленные сроки, и не было ли нареканий со стороны покупателей.

Застройщики предлагают договор. Какой выбрать?

Вексельный

Одной из наиболее популярных схем стала вексельная: будущий собственник квартиры приобретает у застройщика вексель на определенную сумму и параллельно заключает с ним предварительный договор купли-продажи. Позже, после возведения дома и получения всей разрешительной документации, владелец векселя сможет обменять его на ту квартиру, данные о которой в нем указаны. Принимая решение о приобретении жилья по вексельной схеме, нужно четко понимать, что и на каких условиях вы покупаете.

Вексельэто ценная бумага. Проще говоря, он представляет собой своего рода долговую расписку строго установленной формы. Отношения сторон вексельного обязательства регламентирует Гражданский кодекс РФ.

Важно, что предметом такого обязательства согласно российскому законодательству являются только деньги. И если вдруг что-то случится с застройщиком, вместо квартиры вы получите ту сумму, за которую купили вексель. То есть держатель векселя, после того как дом будет построен, может получить вместо квартиры только деньги, обесцененные инфляцией. Доказать в суде свою правоту дольщику будет очень сложно.

Предварительный

Также распространены схемы реализации жилых и нежилых помещений по предварительным договорам долевого участия либо по предварительным договорам купли-продажи. Прежде чем подписывать такой договор, необходимо выяснить у представителя застройщика причину невозможности заключения основного договора, минуя предварительный. Отвечая на данный вопрос, застройщики обычно указывают, что им необходимо время для подготовки документов для регистрации основного договора – как правило, от 3 до 8 месяцев, или же ссылаются, что предлагаемая ими схема – это стандартная практика и все новостройки оформляются данным путем для того, чтобы застройщик мог убедиться, что покупатель способен оплатить основной договор.

В этом случае следует проверить, имеются ли полномочия у застройщика на строительство. Попросите продавца ознакомить вас с постановлениями органов власти о предоставлении инвестиционно-строительной компании права на осуществление строительства, инвестиционный контракт, дополнения к нему, договор на аренду или свидетельство о праве собственности на земельный участок, разрешение на строительство, в зависимости от ситуации – иные документы.

Помните, что самую большую опасность при заключении предварительного договора долевого участия представляют двойные продажи, так как, в отличие от договора долевого участия в строительстве, предварительный договор не проходит государственную регистрацию.

Через ЖСК

Все больше застройщиков выбирают схему возведения и реализации новостроек через жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Если договоры долевого участия с застройщиками фиксируют окончательную стоимость приобретаемой дольщиком квартиры, и последний может быть спокоен, что ему не придется доплачивать в ходе строительства, то в отношениях с ЖСК такая фиксация окончательных сумм невозможна. Более того, даже если в договоре она прописана, кооператив в одностороннем порядке вправе ее изменить, что законом допускается.

Вступая в жилищно-строительный кооператив, дольщик не полномочен требовать фиксирования и внесения в договор точных сроков, определяющих окончательную дату завершения строительства дома. Соответственно, кооператив вправе устанавливать и переносить такие сроки по своему усмотрению, в своих собственных интересах.

На дольщиков в ЖСК не распространяются те нормы, что защищают покупателей, в том числе дольщиков, приобретающих квартиры в соответствии с договором и законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…». Дольщики ЖСК не вправе претендовать на возмещение убытков, не вправе требовать взыскания неустойки, а также не вправе просить об устранении дефектов по результатам строительства и передачи квартиры.

Дольщики, вступающие в ЖСК, не наделены законным правом претендовать на получение (возврат) внесенных денежных средств при выходе из ЖСК и расторжении договора. В случае неисполнения ЖСК своих обязательств только сам кооператив (и это следует не только из действующего законодательства, но и из судебной практики многих районных судов города Москвы и Московского городского суда) определяет, когда и на каких условиях он возвратит полученные от дольщика денежные средства.

Но самое неприятное – существует риск двойных продаж. Договоры, заключаемые между ЖСК и дольщиками, не подлежат обязательной государственной регистрации, что всегда являлось причиной возникновения двойных продаж, исключить которые можно лишь при регистрации договоров в государственных органах.

Любой дольщик может быть обманут

Сегодня можно слышать: покупайте квартиру по договору долевого участья в строительстве (ДДУ), это удобно, надежно и безопасно. Но хочу сказать, что и ФЗ-214 не является панацеей, и здесь могут быть проблемы с получением квартиры (чуть подробнее я расскажу об этом ниже). Поэтому, даже заключая с застройщиком ДДУ, не расслабляйтесь. О том, что может предпринять будущий участник долевого строительства до заключения договора, чтобы обезопасить себя от возможных проблем с застройщиком в будущем, я попросил рассказать управляющего партнера компании «Юридическое бюро» Елену Казанкову. Это своего рода «памятка» для граждан, желающих вложить деньги в долевое строительство.

«В соответствии с положениями ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с законом договор участия в долевом строительстве должен содержать:

• определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома;

• срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

• цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

• гарантийный срок на объект долевого строительства;

• способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

В случае если какое-либо из перечисленных выше условий отсутствует в договоре, такой договор в соответствии с законом считается не заключенным. Если вам предлагают заключить договор участия в долевом строительстве при отсутствии вышеуказанных условий или не регистрировать его, то это может быть чревато печальными последствиями.

Какие документы потенциальный дольщик вправе запросить у застройщика, чтобы оценить для себя риски вложения денег?

В соответствии со ст. 19 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» застройщик обязан опубликовать проектную декларацию в СМИ в случае, если для привлечения денежных средств дольщиков застройщик использует рекламу. В иных случаях застройщик обязан предоставить проектную декларацию любому заинтересованному лицу для ознакомления.

Информация, в обязательном порядке предоставляемая застройщиком широкому кругу лиц. Проектная декларация должна включать в себя информацию о застройщике и информацию об объекте строительства.

Согласно положениям ст. 20 указанного Федерального закона информация о застройщике должна включать в себя следующее:

• информацию о фирменном наименовании, месте нахождения, режиме работы, о государственной регистрации застройщика, об учредителях (участниках) застройщика;

• о проектах строительства, в которых застройщик принимал участие в течение 3 последних лет (с указанием их места нахождения, сроков ввода в эксплуатацию – в соответствии с проектной документацией и фактических) – данная информация призвана помочь потребителю определить степень надежности застройщика;

• о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии и сроке ее действия;

• о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.

Кроме того, согласно императивному указанию закона застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся к нему лицу:

• учредительные документы застройщика – ознакомившись с данными документами, потенциальный дольщик сможет определить, кто обладает полномочиями на заключение соответствующего договора со стороны застройщика (например, определение цены договора может быть отнесено уставом к полномочию совета директоров застройщика);

• свидетельство о государственной регистрации застройщика;

• свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

• утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года;

• аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

Также в соответствии с указанным Федеральным законом информация о проекте строительства, указанная в проектной декларации, должна отражать следующее:

• цели, этапы и сроки реализации проекта строительства, результаты экспертизы проектной документации, разрешение на строительство;

• информацию о правах застройщика на земельный участок, о местоположении строящегося многоквартирного дома и об его описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией.

• о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома;

• о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков;

• о планируемой стоимости строительства многоквартирного дома;

• о перечне подрядчиков, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы;

• о способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору (поручительство банка по обязательствам застройщика, либо договор страхования гражданской ответственности застройщика, либо доказательства участия застройщика в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков);

• об иных договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства многоквартирного дома, за исключением привлечения денежных средств на основании договоров участия в долевом строительстве.

Также по требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления:

• разрешение на строительство;

• технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

• заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;

• проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;

• документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

Таким образом, застройщик обязан предоставить всю вышеперечисленную информацию, включенную Федеральным законом в состав проектной декларации, всем заинтересованным лицам (посредством размещения в СМИ либо путем предоставления конкретному лицу).

Запросить у застройщика вышеперечисленные документы важно не только для того, чтобы установить соответствие законодательству деятельности застройщика и оценить риски на этапе заключения договора, но также и для того, чтобы обезопасить дольщика на случай возможных нарушений со стороны застройщика и связанных с этим судебных споров.

Если застройщик не раскрыл все карты

За невыполнение застройщиком данной обязанности предусмотрена административная ответственность. В ст. 14.28 КоАП РФ сказано, что за опубликование в СМИ проектной декларации, содержащей неполную либо недостоверную информацию, на застройщика может быть наложен штраф от 200 000 до 400 000 руб. (на должностное лицо – от 5000 до 15 000 руб.).

На практике представители застройщика нередко утверждают, что предлагаемые ими для заключения договоры участия в долевом строительстве являются типовыми, и никакие изменения в них вносить нельзя. Многие отказываются даже обсуждать какие-либо правки к договору. Но законно ли это?

В соответствии со ст. 428 ГК РФ существует особый тип договора – договор присоединения, условия которого определяются исключительно одной из сторон и могут быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом.

Вопрос, является ли договор участия в долевом строительстве договором присоединения, спорный, однако совокупность всех факторов позволяет сделать вывод о том, что данный договор не является договором присоединения.

Итак, поскольку договор участия в долевом строительстве не отнесен законом к типу договоров присоединения, потребитель вправе вести переговоры с застройщиком по условиям заключаемого контракта. Потенциальный дольщик может заявить о своих предложениях путем составления протокола разногласий к предложенному проекту договора и направления такого протокола застройщику. В соответствии с практикой делового оборота на такой протокол застройщиком должен быть дан письменный ответ.

Безусловно, участие в таких переговорах по условиям договора участия в долевом строительстве требует знания особенностей ведения делового оборота, в связи с чем было бы разумно обратиться за помощью к специалистам (юристам).

Как вести себя потребителю в случае навязывания дополнительных услуг при заключении договора участия в долевом строительстве с застройщиком? Например, в виде необходимости предварительно заключить с агентом застройщика договор бронирования квартиры, либо навязывания услуг по государственной регистрации договора долевого участия и оформлению права собственности. Отказ от подобного рода услуг часто влечет устный отказ от заключения основного договора участия в долевом строительстве.

Между тем, подобные действия застройщика и уполномоченных им лиц прямо противоречат положениям п. 2 ст. 16 ФЗ «О защите прав потребителей», где устанавливается запрет обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг). Убытки, причиненные потребителю вследствие нарушения его права на свободный выбор товаров (работ, услуг), возмещаются продавцом (исполнителем) в полном объеме.

Гражданин, который был вынужден заключить навязанный ему договор подобного рода (бронирования квартиры, оказания услуг по государственной регистрации основного договора), вправе обратиться в суд, чтобы вернуть оплату по навязанной услуге и взыскать проценты.

Для этого необходимо документально зафиксировать отказ застройщика (обычно устный) от заключения договора долевого участия при отказе потребителя от навязанных услуг, направив в адрес застройщика (напрямую, минуя его агента) соответствующую претензию.

Как дольщик может контролировать процесс строительства объекта уже после заключения им договора участия в долевом строительстве?

Гражданам-вкладчикам нельзя забывать о том, что после заключения договора участия в долевом строительстве во многих случаях все только начинается, ведь дом в реальности еще не существует.

В соответствии с положениями ч. 4 ст. 20 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» застройщик обязан вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, и о фактах внесения изменений – в проектную документацию. Компания также ежеквартально должна вносить в проектную декларацию актуальные изменения, касающиеся финансового результата текущего года, размеров кредиторской и дебиторской задолженностей застройщика.

Все вышеуказанные изменения подлежат опубликованию в порядке, аналогичном опубликованию проектной декларации. Невыполнение застройщиком данной обязанности влечет возникновение у дольщика права обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения (в порядке ч. 7 ст. 19 ФЗ).

На практике дольщику целесообразно следить за реализацией проекта строительства путем периодического запроса у застройщика проектной документации для ознакомления (аналогично запрашиванию документов перед заключением договора).

Кроме того, дольщику целесообразно осуществлять текущий контроль за реализацией проекта строительства и посредством осуществления других мероприятий. Например, проверять наличие судебных дел в отношении застройщика и его учредителей на сайте районного суда общей юрисдикции по месту расположения строящегося объекта и по месту регистрации застройщика. Можно, а может даже нужно периодически запрашивать у застройщика информацию, касающуюся его финансового состояния (финансовый результат текущего года, размеры кредиторской и дебиторской задолженности), а также информацию об изменениях, внесенных в проектную декларацию. И, понятно, отслеживать фактическое строительство объекта (реализация проекта в реальности по месту его нахождения).

Безусловно, для гражданина, не имеющего юридического образования, разобраться во всем массиве информации по вопросам заключения договора участия в долевом строительстве весьма непросто. А еще сложнее – сделать верные выводы и правильно определить риски при заключении договора с конкретным застройщиком на конкретный объект. Учитывая стоимость недвижимости, было бы целесообразно потратить определенную сумму денег на то, чтобы обратиться к специалистам. В сравнении с ценой квартиры оплата услуг высококвалифицированных юристов невысока, но при этом вы сможете быть уверены, что вкладываете свои деньги правильно.

Чем опасен 214-й ФЗ

Понятно, что договор долевого участия в строительстве на сегодня самый надежный и безопасный способ покупки квартиры в новостройке, но он вовсе не панацея от всех возможных проблем. О слабых его сторонах рассказывает адвокат Олег Сухов.

214-ФЗ не может гарантировать получение квартир в собственность

Закон «Об участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости ….» не может гарантировать дольщикам получение квартир в собственность. В частности, если застройщик подписывает и регистрирует в Росреестре договор участия в долевом строительстве, это означает, что на текущий момент у застройщика соблюдена вся процедура оформления документов, позволяющая строить многоквартирный дом, не более. Например, как показывает практика, в процессе строительства могут возникнуть проблемы, в соответствии с которым строительство может быть остановлено, возникнут споры с администрацией или подрядными, инвестиционными компаниями. Наконец, застройщик может обанкротиться. При всех вышеперечисленных прецедентах дольщики не смогут получить квартиры в собственность. Дополняя изложенный выше пункт, необходимо обратить внимание на то, что рассматриваемый 214-ФЗ в действующей редакции не обеспечивает дольщикам право на оплаченное имущество при банкротстве застройщика. При банкротстве строительной компании договоры долевого участия утрачивают свою силу, а у дольщиков аннулируется право претендовать на предполагаемые к получению метры.

Закон не способен подстегнуть застройщика на надлежащее исполнение обязательств

Согласно судебной практике данный закон не способен подстегнуть застройщика на надлежащее исполнение обязательств и выплату убытков и неустойки в надлежащем размере. Проще говоря, установленные законом штрафные санкции для застройщика в судебной практике либо не применяются, либо их применение носит характер ниже низшего предела. Можно выделить два основных защитных направления, которые не отражены в законе и не обеспечивают его действительную сущность: отсутствие реального механизма привлечения к ответственности должностных лиц застройщика и самого застройщика при неисполнении 214-ФЗ, а также отсутствие механизма, обеспечивающего гарантированное, безрисковое получение дольщиком оплаченного им объекта недвижимости.

На что стоит обращать внимание при подписании ДДУ

Сроки завершения строительства дома. Указанный срок должен быть не просто зафиксирован в договоре, но, кроме того, договор должен содержать условия, в соответствии с которыми застройщик не вправе в одностороннем порядке изменять сроки завершения строительства дома.

Не менее важны сроки передачи квартиры дольщику по акту приема-передачи. Во-первых, именно акт приема-передачи квартиры является первым этапом завершения отношений с застройщиком, а во-вторых, именно с данной даты рассчитывается неустойка при задержке строительства.

И еще на одном моменте хотелось бы заострить внимание читателей. Часто дольщики, подписывая с застройщиком договор, наивно полагают, что 214-ФЗ защищает их права на имущество при банкротстве застройщика и реализации с аукциона конкурсной массы. Данное заблуждение является мифом, так как недостроенные квартиры в новостройках подлежат продаже через торги как активы застройщика с утратой дольщиками их прав на квартиры, а договоры долевого участия не являются обеспечительной мерой для исключения квартир из конкурсной массы.

Недвижимость, налоги и льготы

Налог на имущество физических лиц

В 2015 г. произошли изменения в налоговом законодательстве. Говоря сухим юридическим языком, Федеральный закон от 4 октября 2014 г. № 284-ФЗ «О внесении изменений в статьи 12 и 85 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и признании утратившим силу Закона Российской Федерации “О налогах на имущество физических лиц”» вносит изменения в расчет имущественных налогов. Изменений довольно много, но граждан, владеющих недвижимостью, интересует одно – сколько же теперь придется платить государству за принадлежащую собственнику квартиру?

Для Москвы ставки налога установлены в следующих размерах:

• 0,1 % при кадастровой стоимости объекта до 10 млн руб.

• 0,15 % при кадастровой стоимости от 10 до 20 млн руб.

• 0,2 %, если кадастровая стоимость от 20 до 50 млн руб.

• 0,3 % при кадастровой стоимости от 50 до 300 млн руб.

• 2 % при кадастровой стоимости свыше 300 млн руб.

Также установлены ставки налога для гаражей и машино-мест – 0,1 %; объектов незавершенного строительства, если проектируемым назначением объекта является жилой дом, – 0,3 %; в отношении прочих объектов налогообложения – 0,5 %.

Примечание.

С 2015 г. вводится исчисление указанного налога исходя из кадастровой (близка к рыночной), а не инвентаризационной стоимости объекта недвижимости.

Налоговые ставки на жилую недвижимость в Подмосковье несколько отличаются от столичных. Здесь все квартиры стоимостью менее 300 млн руб. облагаются по ставке 0,1 %. Для более дорогих объектов ставка 2 %. Индивидуальные жилые дома, гаражи и объекты незавершенного строительства – ставка 0,3 %. Ставка на коммерческую недвижимость равна 2 %.

Сохраняются и существующие налоговые льготы. В рамках федерального закона полностью освобождаются от налогообложения Герои Советского Союза и России, ветераны Великой Отечественной и Гражданской войны, «чернобыльцы», «афганцы» и другие категории граждан. Кстати, пенсионеры тоже освобождаются от этого налога, но только на один объект недвижимости (по выбору налогоплательщика). При этом нужно акцентировать внимание на том, что льгота носит заявительный характер. Для того чтобы ею воспользоваться, пенсионер должен посетить налоговую инспекцию по месту регистрации и написать там заявление, указав, какой объект он желает освободить от налогообложения.

При этом льготы не распространяются на объекты, используемые в предпринимательской деятельности, нежилые помещения и объекты стоимостью более 300 млн руб.

Помимо льгот предусматриваются вычеты (не облагаемые налогом метры). В отношении квартиры вычет составляет 20 кв. м, комнаты – 10 кв. м, жилого дома – 50 кв. м.

Чтобы не допустить резкого повышения налоговой нагрузки на граждан, в течение первых 4 лет взимания налога по новым правилам его сумму будут исчислять с применением понижающих коэффициентов. Так, в 2015 г. нужно будет заплатить только 20 % от рассчитанного налога на собственность. Для 2016 г. этот коэффициент составит уже 40 %, для 2017 г. – 60 %, для 2018 г. – 80 %. А с 2019 г. мы этот налог будем платить в полной мере.

Пример расчета налога

Объект недвижимости (квартира) площадью 56 кв. м находится в общей долевой собственности (по ¼) у четырех владельцев: двоих пенсионеров, несовершеннолетнего ребенка и его матери. Кадастровая стоимость квартиры составляет 7 400 000 руб., инвентаризационная – 300 000 руб. Соответственно, ставка налога равняется 0,1 % для исчисления суммы налога и по кадастровой, и по инвентаризационной стоимости объекта (п. 4 ст. 406 НК РФ).

Расчет налога производится по формуле:

Н = (Н1 – Н2) × К + Н2,

где Н – сумма налога к уплате;

Н1 – сумма налога, рассчитанная исходя из кадастровой стоимости;

Н2 – сумма налога, рассчитанная исходя из инвентаризационной стоимости;

К – понижающий коэффициент (от 0,2 до 0,8).

Налог платится не со всей площади, а с 36 кв. м (56–20).

Н1 = (7400000: 56 × 36) × 0,1 % = 4757 руб.

Н2 = (300000: 56 × 36) × 0,1 % = 193 руб.

Н = (4757 – 193) × 0,2 + 193 = 1106 руб.

Для каждого из участников долевой собственности налог исчисляется пропорционально его доле в праве (п. 3 ст. 408 НК РФ). В нашем случае на каждого из собственников приходится по ¼:

1106: 4 = 277 руб.

Согласно подп. 10 п. 1 ст. 407 НК РФ пенсионерам предоставляется налоговая льгота, соответственно, у них сумма налога равняется 0, и сумма уплачиваемого за данную квартиру налога составит 277 × 2 = 554 руб.

Размер налога на дарение

Размер налога на дарение недвижимости в 2015 г., как и во все предыдущие годы, представляет собой сумму, рассчитанную по ставке 3НДФЛ, то есть 13 % от стоимости недвижимого имущества. Напомним, что до января 2006 г. в налоговом законодательстве Российской Федерации существовал отдельный вид налогообложения – налог на дарение. Но после этой даты он был заменен оплатой подоходного налога.

Стоит отметить, что ставка в 13 % для уплаты налога на дарение предназначена только для резидентов страны, для нерезидентов она составляет 30 %. Впрочем, последняя ставка может быть изменена, если между странами существует специальное международное соглашение.

Исчисление налога на дарение определяется по кадастровой стоимости недвижимого имущества. Поэтому стоимость имущества, подлежащего дарению, можно не прописывать в договоре, она будет определена исходя из кадастровой стоимости при исчислении налога.

Налог на дарение не платится, если сделка была заключена между близкими родственниками и членами семьи – супругами, детьми (в том числе усыновленными) и родителями, внуками, бабушками, дедушками, сестрами и братьями, в том числе неполнородными. Освобождение от налога даже при близком родстве участников сделки не проходит автоматически: чтобы его получить, необходимо осуществить некоторые процедуры. Так, чтобы избежать оплаты налога при дарении дома или квартиры, одаряемому следует предоставить в налоговые органы вместе с декларацией о доходах документ, который является подтверждением родственных отношений между ним и дарителям либо наличие семейных отношений. Это может быть свидетельство о рождении, решение суда, свидетельство о браке и др. Если же одаряемый является для дарителя абсолютно посторонним человеком, то он обязан уплатить налог в полном объеме, исходя из ставки 13 % от общей суммы кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Налог на наследство

Как известно, с января 2006 г. налог на имущество, полученное гражданином в результате наследования, отменен. При этом, в отличие от налога на дарение, который в своем роде был заменен оплатой налога на доход физического лица, наследователь действительно не должен уплачивать налог. Более того, в налоговом законодательстве Российской Федерации понятие «налога на наследство» полностью отсутствует.

Если вновь обратиться к примеру с налогом на дарение, то здесь уплата денежной суммы исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества напрямую зависит от степени родства между сторонами, заключившими сделку, и стоимости собственности. Налог на имущество, перешедшее по наследству, если так назвать государственную пошлину, которую обязан оплатить наследник при вступлении в права наследования, также регулируется степенью родства между наследником и покойным. Так, наследники первой и второй очереди уплачивают государственную пошлину в размере 0,3 % от стоимости наследуемого ими имущества, однако сумма выплаты не может быть более 100 000 руб. Наследники всех других степень родства платят пошлину в размере 0,6 %, но не более 1 000 000 руб.

Кроме того, если по наследству наследнику переходит квартира либо иная недвижимая собственность, пригодная для жизни, то граждане, которые проживали вместе с наследодателем на день его смерти, освобождаются от уплаты государственной пошлины, при условии что и после его смерти они продолжат проживание в наследуемом имуществе.

Налоговые вычеты и льготы

Вопросы налогообложения при оформлении сделок с недвижимостью волнуют практически каждого, кто продает или покупает квартиру либо любой другой объект недвижимости. О том, как правильно все оформить и не попасть под «колпак» налоговиков, рассказывает главный юрист агентства недвижимости «Триумфальная арка» Эльвира Дейнека:

«Доходы, полученные при продаже объектов недвижимости, облагаются налогом на доходы физических лиц. Ставка налога – 13 % со всей суммы, полученной за имущество (для налоговых резидентов РФ) и 30 % со всей суммы, полученной за имущество (для лиц, не являющихся налоговыми резидентами РФ).

При исчислении этого налога налогоплательщику по его заявлению могут быть предоставлены налоговые вычеты, уменьшающие величину налоговой базы.

Имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее 3 лет, не превышающем в целом 1 000 000 руб., а также в размере доходов, полученных от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее 3 лет, не превышающего в целом 250 000 руб.

Доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, от продажи вышеуказанного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика 3 года и более, освобождаются от налогообложения».

С 1 января 2016 г. освобождение от налогообложения доходов, получаемых физическими лицами, будет зависеть от минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества (ст. 217.1 НК РФ в редакции Федерального закона № 382-ФЗ от 29 ноября 2014 г.) Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества будет составлять 3 года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;

2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;

3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком – плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

В случаях, не указанных выше, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества будет составлять 5 лет.

При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).

Вместо получения имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Например, гражданин К. продает квартиру за 3 000 000 руб.

а) Если квартира находится в собственности К. более 3 лет, то в этом случае доход, полученный от продажи квартиры, освобождается от налогообложения.

б) Если квартира находится в собственности К. менее 3 лет, он имеет право на получение налогового вычета в размере 1 000 000 руб.

3 000 000 – 1 000 000 = 2 000 000 руб. (сумма дохода, подлежащая налогообложению);

2 000 000 × 13 % = 260 000 руб.

К. предстоит выплатить налог на доход, полученный от продажи квартиры, в размере 260 000 руб.

в) Если К. в свое время купил квартиру и потратил на это, например, 2 500 000 руб., то он может вместо получения имущественного вычета воспользоваться правом на уменьшение дохода на сумму произведенных расходов, направленных на приобретение имущества;

3 000 000 – 2 500 000 = 500 000 руб. (сумма дохода, подлежащая налогообложению);

500 000 × 13 % = 65000 руб.(сумма налога).

Покупатели также имеют право на имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них;

Размер такого вычета равен сумме фактически произведенных расходов, но не более 2 000 000 руб.

Указанный вычет не предоставляется, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми. Взаимозависимыми лицами в отношении одной стороны сделки признаются его супруг, родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный.

То есть, если покупка недвижимости осуществляется с использованием субсидии, средств материнского капитала, государственного жилищного сертификата, либо сделка осуществляется между лицами, указанными выше, право на получение вычета не возникает, либо возникает, но только в части расходов, покрываемых из личных средств.

С 1 января 2014 г. изменен порядок использования имущественного налогового вычета. Теперь действует положение, согласно которому налогоплательщик, не использовавший при приобретении одного объекта недвижимости всю сумму вычета (в размере 2 млн руб.), вправе получить остаток в случае покупки другого объекта недвижимости. До 2014 г. использовать остаток вычета было невозможно.

Кроме этого, с 1 января 2014 г. новая редакция ст. 220 НК РФ не содержит положений о распределении имущественного вычета по расходам на приобретение объектов недвижимости между совладельцами при покупке недвижимости в общую долевую или общую совместную собственность. То есть, если ранее объект приобретался в долевую собственность, например в ½ долях супругами, вычет распределялся между собственниками, и каждый получал по 1 млн. руб. С 2014 г. каждый из супругов получит вычет в размере 2 млн руб. Новые правила применяются налогоплательщиками, которые ранее не использовали право на получение имущественного налогового вычета, в отношении расходов на приобретение (строительство) жилья, право собственности на которое зарегистрировано начиная с 1 января 2014 г.

При расчете суммы налога, который предстоит оплатить гражданину, являющемуся одновременно продавцом и покупателем, многие очень сильно ошибаются. Они считают, что налог платится с разницы между тем, что получено с продажи жилья, и тем, что потрачено на покупку нового жилья. Но здесь необходимо учитывать, что при определении налогооблагаемой суммы доход, полученный при продаже жилья, всего лишь уменьшается на сумму вычетов, предусмотренных подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ и подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ.

Попытаемся рассмотреть вопросы налогообложения на примерах.

Гражданин К. продает квартиру за 4 000 000 руб. (менее 3 лет в собственности) и одновременно покупает квартиру за 4 000 000 руб.

4 000 000 – 1 000 000 – 2 000 000 = 1 000 000 × 13 % = 130 000 руб.

К. предстоит выплатить налог на доход, полученный от продажи квартиры, в размере 130 000 руб.

Семья из четырех человек (долевая собственность) продает квартиру за 8 000 000 руб. Квартира находится в собственности менее 3 лет. Налог, подлежащий выплате каждым из членов семьи, рассчитывается следующим образом:

8 000 000 / 4 = 2 000 000 руб. (доход, полученный каждым из долевых собственников);

1 000 000 / 4 = 250 000 руб. (размер налогового вычета, получаемого каждым из собственников);

2 000 000–250 000 = 1 750 000 руб. (доход, облагаемый налогом);

1 750 000 × 13 % = 227 500 руб. (налог, подлежащий уплате каждым из собственников).

Для граждан, уклоняющихся от уплаты налога и с этой целью занижающих стоимость объекта недвижимости в договоре купли-продажи, разъясняем следующее.

Платить законно установленные налоги и сборы является конституционной обязанностью каждого гражданина РФ (ст. 57 Конституции РФ).

Налоговая декларация подается не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 1 ст. 229 НК РФ).

Непредставление налогоплательщиком налоговой декларации в установленный срок влечет административную ответственность в соответствии со ст. 119 НК РФ в виде штрафа в размере 5 % неуплаченной суммы налога, подлежащей уплате (доплате) на основании этой декларации, за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 % указанной суммы и не менее 1000 руб.

Неуплата или неполная уплата сумм налога в результате занижения налоговой базы, иного неправильного исчисления налога или других неправомерных действий (бездействия) влечет административную ответственность в соответствии со ст. 122 НК РФ в виде штрафа в размере 20 % от неуплаченной суммы налога (сбора). Указанные деяния, совершенные умышленно, влекут взыскание штрафа в размере 40 % от неуплаченной суммы налога (сбора).

Неуплата сумм налогов в крупном или особо крупном размере, влечет уголовную ответственность в соответствии со ст. 198 УК РФ.

Статья 198. Уклонение от уплаты налогов и (или) сборов с физического лица.

1. Уклонение от уплаты налогов и (или) сборов с физического лица путем непредставления налоговой декларации или иных документов, представление которых в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах является обязательным, либо путем включения в налоговую декларацию или такие документы заведомо ложных сведений, совершенное в крупном размере, – наказывается штрафом в размере от ста тысяч до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до двух лет, либо принудительными работами на срок до одного года, либо арестом на срок до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до одного года.

2. То же деяние, совершенное в особо крупном размере, наказывается штрафом в размере от двухсот тысяч до пятисот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от восемнадцати месяцев до трех лет, либо принудительными работами на срок до трех лет, либо лишением свободы на тот же срок.

Примечания

1. Крупным размером в настоящей статье признается сумма налогов и (или) сборов, составляющая за период в пределах трех финансовых лет подряд более шестисот тысяч рублей, при условии, что доля неуплаченных налогов и (или) сборов превышает 10 процентов подлежащих уплате сумм налогов и (или) сборов, либо превышающая один миллион восемьсот тысяч рублей, а особо крупным размером – сумма, составляющая за период в пределах трех финансовых лет подряд более трех миллионов рублей, при условии, что доля неуплаченных налогов и (или) сборов превышает 20 процентов подлежащих уплате сумм налогов и (или) сборов, либо превышающая девять миллионов рублей.

2. Лицо, впервые совершившее преступление, предусмотренное настоящей статьей, освобождается от уголовной ответственности, если оно полностью уплатило суммы недоимки и соответствующих пеней, а также сумму штрафа в размере, определяемом в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации.

Новая редакция ст. 169 и 170 ГК РФ, вступившая в силу с 1 сентября 2013 г., позволяет сделать вывод о том, что сделка с заниженной стоимостью (с целью уклонения от уплаты налога) попадает под признаки сделки, совершенной с целью, заведомо противной основам правопорядка (ст. 169 ГК РФ), а также является притворной сделкой, т. е. сделкой, совершенной с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях (ст. 170 ГК РФ). Указанные сделки признаются ничтожными, т. е. не влекущими правовых последствий.

Следует отметить, что с 1 января 2016 г. при определении налогооблагаемой базы будет учитываться кадастровая стоимость объектов. (п. 5 ст. 217.1 НК РФ в редакции Федерального закона № 382-ФЗ от 29 ноября 2014 г.). В случае если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества будут меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта будут приниматься равными кадастровой стоимости этого объекта, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

Таким образом, законодатели установили своего рода барьер для злоупотреблений и уклонения от уплаты налога.

Одним словом, ситуации при продаже и приобретении жилья бывают самые различные. Поэтому, чтобы потом не кусать себе локти и не казнить себя от мысли, что вы «попали» на приличные налоги, штраф или уголовную ответственность, лучше своевременно обратитесь за консультацией к специалистам. Мы всегда рекомендуем нашим клиентам: «Лучше делать все так, как это предусмотрено нашим законодательством».

РЫНОК ЖИЛЬЯ НЕ МОЖЕТ БЕЗ ЖУЛЬЯ

В случае обмана не стоит ждать, что суд вас будет защищать.


Суд – это орган государственной власти, на который возложена законом обязанность разрешить спор, и он, к сожалению, не защищает обиженных и оскорбленных.


Суд как арбитр старается прийти к выводу о том, кто не прав, и какое наказание должен понести.


Необходимо понимать, что закон запрещает суду защищать.


Защитить грамотно и правильно построить линию ваших требований в суде призван только адвокат.


А суд, при наличии обоснованных нормами материального права требований, может с ними согласиться и вынести решение, охраняющее ваши права.


И только так и никак по-другому.


Олег Сухов, адвокат

Какие тайны хранит ваша квартира

К сожалению, российский рынок недвижимости еще далек от цивилизованности. Опасностей на нем полно. Разного рода мошенники и аферисты через компанию и без нее стараются обмануть доверчивых россиян. Они очень хорошие психологи, поэтому распознать их непросто даже опытному риелтору, а уж что говорить о простых смертных, которые с данным рынком не знакомы.

И даже покупая квартиру через солидную компанию, у вас нет гарантии полной безопасности сделки. Как говорят умудренные опытом риелторы, абсолютно чистых в юридическом плане квартир практически нет. Если даже квартира только вчера приватизирована, она еще ни разу не продавалась, то тоже нет никакой гарантии, что в ее истории нет никаких темных пятен. Вот о проблемах рынка и хотелось бы сейчас поговорить.

Любая квартира, которая продается на рынке недвижимости, имеет свою историю. У одних она короче, у других – длиннее. Но чем большее число раз квартира поменяла хозяев, тем и тайн в ней может быть больше. Именно на этом мне бы и хотелось заострить внимание покупателей недвижимости, ибо чаще всего они, а не продавцы, страдают от разного рода аферистов и мошенников.

Покупателям также стоит помнить о том, что нередко и хозяева, и посредники, которые сопровождают сделку (и не всегда частные), не доводят по разным причинам до них всю информацию о продаваемом объекте. Они порой считают, что на мелкие шероховатости не стоит обращать внимания. Но в дальнейшем такие маленькие «червоточинки» могут превратиться в большие проблемы. И нет никакой гарантии, что в случае судебного разбирательства покупателя, даже если суд признает его добросовестным приобретателем, не выселят из купленной квартиры. К сожалению, пока российская судебная практика такова, что выселяют даже с несовершеннолетними детьми.

Остается добавить: будьте всегда бдительны и осмотрительны при покупке квартиры. Товар этот дорогой, на жилищном рынке крутится масса мошенников, которые только и ждут того, что вы где-то и в чем-то ошибетесь. Не верьте на слово и сладким речам посредников. Помните, что они – люди заинтересованные. А лучше проверяйте, проверяйте и проверяйте! Одним словом, учитесь лучше на чужих ошибках. Правда, для этого нужны знания. Так что прочитайте внимательно, какими приемами пользуются современные мошенники. Это поможет вам избежать хотя бы явного обмана. И всегда требуйте у тех, кто помогает вам в сделке, письменного подтверждения истории квартиры. Не лишним будет показать этот документ сторонним специалистам, к примеру, адвокатам, которые ведут в судах дела о мошенничестве на рынке недвижимости. Они, как профессионалы, быстро найдут слабые места в юридической чистоте объекта, если они имеются.

Квартиры с червоточиной

На рынке недвижимости продается масса квартир, которые имеют ту или иную червоточину. Задача вашего помощника найти эти червоточины и определить степень опасности расторжения сделки. Ниже я привожу ряд историй о том, какие опасности таит та или иная квартира. Понятно, что обо всех видах афер рассказать невозможно, потому как мошенники всегда идут впереди, придумывая все новые способы обмана доверчивых покупателей. Но данные истории дадут вам некое представление о том, на что нужно обращать внимание, если вы собрались купить или продать свою квартиру.

Волжский бульвар на Кутузовской

Данная афера, которую применяют столичные мошенники, рассчитана на покупателей из других регионов. Они сейчас очень много квартир покупают в столице. И, не зная Москвы, могут запросто попасть в лапы мошенников.

Пожелал однажды бизнесмен из Тюмени купить в первопрестольной себе квартиру. Еще на вокзале он увидел парочку, которые стояли с табличкой «Сдаю-продаю квартиры». Он подошел к ним. Мол, так и так, вы мне подберите квартиру на недельку-две, я там поживу, поосмотрюсь и тогда займусь покупкой квартиры для себя.

Прошла неделя. Бизнесмен разузнал, что в числе престижных районов столицы значится Кутузовский проспект. И тогда он обращается к агентам, которые нашли ему квартиру для аренды: «А можете мне помочь купить квартиру на Кутузовском?» Те согласно кивнули в ответ. Обговорили комиссионное вознаграждение, затем ударили по рукам и… дело закипело.

Квартиру они нашли быстро. Не на самом Кутузовском проспекте, а рядом, в переулке. Но шум проспекта туда проникал и радовал душу потенциального жителя главной улицы столицы. Агенты арендовали ее и пригласили бизнесмена на просмотр. Но в ночь перед просмотром они сняли на доме старую табличку с названием улицы и повесили новую – Волжский бульвар.

Бизнесмен квартиру посмотрел, она ему понравилась. Шум Кутузовского был ему явно по душе. Договорились, что как только документы на продажу будут готовы, то они поедут в Росреестр, чтобы зарегистрировать сделку. Довольный бизнесмен, выходя из подъезда, посмотрел на табличку и, усмехнувшись, сказал, что эта улица на бульвар совсем не похожа. Агенты аж похолодели от ужаса. А что, если он сейчас задаст такой же вопрос прохожему – афера раскроется… Они пояснили, что это название сохранилось со старых времен, при царе, возможно, и был здесь бульвар, а сейчас то, что есть. Но, к счастью, тот был поглощен своими мыслями, поэтому к прохожим не приставал, а еще раз бросил удивленный взгляд на табличку, ухмыльнулся и, пожав на прощанье руку своим помощникам, сел в машину и уехал.

Сделка прошла без проблем. Вскоре бизнесмен получил документы, агенты – деньги, и они разбежались. Потыкавшись на следующий день в запертую дверь (ключи не подходили), он вышел во двор и не нашел на доме никакой таблички с названием улицы. Когда пришел в одну риелторскую компанию и рассказал им о проблеме, то те только ахнули. «А мы думали, что такие махинации аферисты уже не применяют», – искренне удивились они и… только посочувствовали обманутому бизнесмену. А тот поехал смотреть жилище, которое было указано в свидетельстве о собственности, на Волжский бульвар.

Бойтесь данайцев…

Квартира продавалась намного дешевле рыночной стоимости. Желающих посмотреть было много. Но продавец агентов сразу же отсеивал, к грамотным покупателям тоже относился настороженно. Он ждал своего покупателя, и тот пришел. Это был неряшливо одетый гражданин с папкой под мышкой, немного рассеянный и добродушный. При просмотре он сказал, что ему как раз нужна небольшая и недорогая квартира, так как много времени проводит на работе, поэтому быт его не так волнует. Продавец быстро смекнул, что это то, что нужно. Он был с ним очень любезен, старался всячески ублажать покупателя, сказал, что все расходы по оформлению сделки возьмет на себя, поможет ему даже перевезти вещи. Тому такое отношение очень понравилось, он проникся уважением к продавцу и… внес аванс.

И вот покупатель купил квартиру, сделал в ней косметический ремонт и наслаждался жизнью, а продавец тем временем занимался… возвращением квартиры себе. Он обратился в суд с требованием о расторжении договора в связи с якобы неоплатой его покупателем. В процессе судебного рассмотрения продавец (истец) «вовремя» изымал повестки из почтового ящика покупателя (ответчика), лишая его тем самым возможности узнать о том, что идет судебное следствие. Суд, руководствуясь ст. 56 ГПК РФ, из которой следует, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, вынес решение в пользу продавца. Как мы помним, покупатель повесток в суд не получал, поэтому ничего не знал и не смог доказать по банальной причине – отсутствия на судебных заседаниях.

Далее продавец по решению суда опятьзарегистрировал на свое имя квартиру и с большим бонусом снова продал ее новым покупателям, но без просмотра. Это он объяснил тем, что в квартире поселились арендаторы, которые не хотят платить и не хотят съезжать. Договора нет, суд – дело долгое, а ему срочно нужны деньги, поэтому он продает дешевле. Тем более, мол, объяснял он новым собственникам, вы по закону можете подать в суд, и судебные приставы выселят потом непрошеных гостей.

Кому здесь повезет больше, сказать однозначно нельзя.

Запрет на регистрацию

Евгений Тихомиров попал в непростую жизненную ситуацию. От него ушла жена, он уже месяц сидел без работы, а в пятницу в квартире отключили электричество за неуплату. А сегодня уже было воскресенье. Позвонить и сходить в выходные, чтобы прояснить ситуацию, было некуда, никто не работал. Он никогда не думал, что электричество играет для него такую большую роль. Если вчера еще было ничего, то сегодня он чувствовал не только дискомфорт, но на него стала наваливаться и давить неведомая сила – начиналась депрессия.

Вывел Евгения из этого состояния одноклассник Дмитрий Паршин. Он пришел с приятелем, принес немало выпивки и гору закуски. Хозяин радушно их принял. Он давно уже хорошо не ужинал, так что приход приятеля был очень даже кстати.

Когда они уже как следует выпили, Дмитрий обратился к хозяину квартиры с предложением:

– Слушай, старина, а не приютишь Игоря на месяц-два, у него проблемы в семье? Сдай ему на некоторое время вторую комнату, все равно она у тебя пустует. И деньги опять же будут, и веселее будет жить. Кстати, обеспечение провизией Игорь берет на себя. И выпивку тоже, – при этих словах он хитро подмигнул Евгению. И тому ничего не оставалось, как утвердительно кивнуть в знак согласия.

– Нет проблем, но все это будет только в счет оплаты аренды, – прожевывая бутерброд, подытожил Игорь.

– Конечно-конечно, – хором промурлыкали довольные собеседники.

Нотариус на дом

Утром выпили по бутылке пива, и квартирант сказал хозяину, что надо бы поехать в энергосбыт и уладить все дела с электричеством.

– Надо бы, но куда я небритый пойду, да и нехорошо мне как-то, – грустно бросил Евгений, – еще в полицию заберут по дороге.

– А ты дай мне доверенность, я все сделаю, – предложил квартирант.

– Это надо к нотариусу идти, в очереди сидеть. Не могу, голова кружится, – замахал руками Евгений.

– Не нужно никуда идти, нотариус приедет на дом, – заверил Игорь.

Хозяин удивленно посмотрел на него, помолчал немного, а потом махнул рукой, что означало, что он согласен. Тогда квартирант быстро куда-то позвонил и сказал Евгению, что через 3 часа нотариус к ним приедет сам.

– Фантастика, – удивленно воскликнул захмелевший от пива Евгений. – Вот это сервис!

– Это нам надо сделать сервис, то есть навести марафет в квартире, – делово бросил квартирант.

– А бриться чем? – вставил реплику хозяин квартиры.

– А бриться мы не будем, – проговорил Игорь. – Мы больны, поэтому щетина – дело естественное. К здоровому человеку нотариус на дом не поедет, а вот к больному, можно сказать, обязан. Поэтому мы сделаем так, – продолжал давать указания квартирант. – Ты иди в ванную, прими душ, почисти зубы – и в постель.

Сказано – сделано. Пока Евгений приводил себя в порядок, Игорь прибрал вещи в комнате «больного», сделал в ней влажную уборку, и они стали ждать нотариуса.

Тот приехал, как и обещал, через 3 часа, дал подписать Евгению бумаги и, оставив Игорю доверенность, быстро удалился. Хозяин весь длинный текст доверенности не читал. Он только посмотрел, чтоб доверенность была на 3 месяца, как они договаривались, и успокоился.

Тут же Игорь сходил в банк и оплатил все счета, а на следующий день утром поехал в энергосбыт, и уже к вечеру квартира Евгения Тихомирова озарилась ярким светом. Затем квартирант затарил холодильник разными продуктами, хозяин пригласил одноклассника, и… застолье продолжалось до глубокой ночи.

Звонок от регистратора

С того дня, как у Евгения Тихомирова поселился квартирант, жизнь его стала обретать смысл. Выпивали они каждый вечер. Но не просто пили, а вели задушевные разговоры. Квартирант так строил беседу, что хозяин только восторгался им. Он в нем души не чаял, всегда с нетерпением ждал вечера и философских бесед со своим постояльцем. После таких психотерапевтических разговоров Евгению хотелось жить, куда-то двигаться, что-то делать. Игорь предлагал ему разные работы, тот ездил на собеседования, которые продолжались по несколько часов, и расположены компании чаще всего были на другом конце города. Это показалось Евгению странным, и он однажды поделился сомнениями со своим сокурсником, которого встретил на одном собеседовании.

– М-да, что-то здесь не так, – сказал задумчиво сокурсник. – Может, я и ошибаюсь, но квартиру стоит подстраховать. Все же доверенность – это не шутка, вдруг ты подписал генеральную, так он по ней и квартиру твою может продать. Поэтому ты напиши заявление в регистрационную палату, чтоб не регистрировали сделку без твоего личного присутствия.

– А что, так можно? – произнес Евгений.

– Не знаю точно, но слышал, что принят закон, который позволяет это сделать. Сходи в регпалату и все разузнай, мало ли что, – напутствовал сокурсник своего товарища.

Евгений так и сделал. Не прошло и недели, как ему позвонили из регистрационной палаты и попросили к ним подъехать.

Взволнованный Евгений хотел позвонить Игорю, но вовремя взял себя в руки. Решил сначала поехать и узнать, в чем дело. Когда Евгений Тихомиров пришел к регистраторам, то там его просто огорошили. Ему сказали, что его квартиру по доверенности пытались продать. Тот только рот раскрыл и хотел сказать, что никому на продажу доверенности не давал, но вспомнил квартиранта, которому подписал доверенность, и заскрежетал зубами от обиды и злости. Затем он благодарно посмотрел на регистратора, сказал ему большое спасибо и поехал к нотариусу отзывать доверенность…

«Сокурсник Евгения оказался прав, – говорит главный юрист агентства недвижимости “Триумфальная арка” Эльвира Дейнека. – Действительно, с 1 октября 2013 г. вступили в силу изменения в Федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. В него введена новая ст. 28.1 “Внесение в Единый государственный реестр прав записей о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости, о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя”.

Суть нововведений в том, что собственник объекта недвижимости может заявить в регистрирующий орган о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на объект без его личного участия, в результате чего в ЕГРП будет внесена соответствующая запись.

В случае внесения соответствующей записи в ЕГРП Росреестр будет возвращать без рассмотрения заявления о государственной регистрации прав, представленные иными лицами, в том числе представителем собственника, не являющимся его законным представителем, или второй стороной сделки, если закон допускает осуществление регистрации права по заявлению одной из сторон сделки».

Когда Евгений приехал от нотариуса, то вещей Игоря в комнате уже не было. Не пришел он и на следующий день. А его мобильный твердил все время одно и то же: «Абонент временно недоступен или находится вне зоны действия».

Мошенники любят новостройки

Купить недорого новую квартиру в готовом уже доме – мечта многих. И когда Аркадий Петрович увидел такую квартиру в объявлении, то он тут же позвонил ее хозяину и назначил время просмотра. Квартира ему понравилась. Единственное, что немного смущало, – эта собственность была получена по суду. Он понимал, что так сейчас делают многие инвесторы, но все равно как-то было не по себе. Поговорив с женой и посидев вечер в Интернете, Аркадий Петрович пришел к выводу, что так действительно поступают многие, кто хочет продать побыстрее. Дело в том, что, когда дом приняла госкомиссия, продать квартиру по переуступке прав практически невозможно. А если компания и дает добро на сделку, то выкатывает такие суммы (доходит до 500 тыс. руб.) за свои услуги, что бедным инвесторам ничего не остается, как ожидать, когда дом будет поставлен на учет в Росреестре и они смогут оформить свою квартиру в собственность. Самые смелые и отчаянные подают в суд, нанимают адвоката и… вскоре становятся обладателями заветного свидетельства о собственности.

«Действительно, в последние годы сложилась практика, когда владельцы регистрируют право собственности в новостройке на основании судебного решения, – говорит адвокат Олег Сухов. – Тому есть много причин: здесь и волокита со стороны государственных органов, и нарушения технологии возведения здания застройщиком, и претензии со стороны контролирующих организаций. Суть в данном случае не в этом. Важно лишь то, что основанием для регистрации служит решение, которое владелец получает в суде. А это значит, что судебный акт можно подделать, как и любую другую официальную бумагу. Тем более что решение суда как документ не имеет средств защиты, водяных знаков и печатается на обычной бумаге, а не на номерных бланках. Иными словами, подделать его легко и просто – были бы преступное желание и минимум юридических знаний.

Процедура довольно проста: преступник печатает или, что еще проще, скачивает типовой документ из Интернета, изменяет текст, вносит реквизиты нужного ему суда и недвижимости, а затем распечатывает на принтере, прошивает, ставит поддельную печать – и «решение» готово. Дальше, как говорится, дело техники. «Судебный акт» сдается в Росреестр, и регистратор через определенное законом время отдает аферисту свидетельство о праве собственности. Потом подыскивается доверчивая жертва, которая клюет на удочку мошенника и беззаботно выкладывает деньги, после чего, раскланявшись, стороны расстаются, довольные друг другом».

…Через какое-то время в дверь квартиры Аркадия Петровича позвонили. Это пришел настоящий собственник. После выяснения отношений и вызова полиции оба собственника отправились в суд. И здесь Аркадий Петрович узнал, что судебное решение, по которому было получено свидетельство о собственности, оказалось… поддельным. Настоящий инвестор проживал в другом городе, приехал, получил ключи и уехал обратно, даже не стал делать ремонт. Сказал, мол, дела, приеду на получение собственности. Этим и воспользовались мошенники.

Понятно, что было возбуждено уголовное дело, которое передано в суд, но бедному покупателю от этого не легче. Квартиру-то у него отняли, и денег за уже сделанную часть ремонта никто не вернул.

Оспаривание завещаний

Около 70 % конфликтов вокруг наследства связаны с попытками заинтересованных лиц оспорить завещание. По закону завещание является односторонней сделкой, которая по иску лица, права которого нарушены, может быть признана судом недействительной. По словам юристов, этой нормой активно пользуются родственники наследодателей. Чаще всего они заявляют, что в момент подписания завещания наследодатель находился в невменяемом состоянии.

В соответствии со ст. 177 ГК РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной. К примеру, москвичка, которую обделил наследством муж, завещав квартиру в центре столицы и все остальное имущество брату, обратилась в суд и смогла доказать, что на момент подписания завещания ее супруг страдал хроническим психическим расстройством в форме параноидной шизофрении с непрерывным типом течения. «Решающим аргументом для суда, – отмечает адвокат Андрей Тваури, – послужило заключение комиссии судебно-психиатрических экспертов, которые заявили, что расстройства психики наследодателя были выражены столь значительно, что лишали его способности на период подписания завещания правильно воспринимать окружающую обстановку, понимать значение своих действий и руководить ими».

В результате нотариально заверенное завещание было признано недействительным. А женщина получила право собственности на долю квартиры по праву наследования.

Недостойные наследники

Еще одним распространенным орудием борьбы за наследство является ст. 1117 ГК РФ о недостойных наследниках. Согласно этой норме закона не имеют права наследовать ни по закону, ни по завещанию граждане, которые своими умышленными противоправными действиями, направленными против наследодателя, кого-либо из его наследников или против осуществления последней воли наследодателя, выраженной в завещании, способствовали либо пытались способствовать призванию их самих или других лиц к наследованию. Известно множество судебных прецедентов, когда по этой причине наследники лишались наследства.

По одному из таких дел суд отстранил от наследства мужчину, который претендовал на наследство своей дочери. Родственникам, которые также были заинтересованы в получении наследства, а именно – квартиры, удалось отстранить отца от наследства. В суд были представлены неопровержимые доказательства того, что мужчина после развода с матерью, которая также скончалась, злостно уклонялся от исполнения своих обязанностей по содержанию и воспитанию дочери. Защита ответчика строилась на том, что в отсутствие судебного решения о взыскании с него алиментов на содержание дочери его нельзя было признать злостно уклонявшимся от обязанностей по содержанию дочери. Однако суд не принял эти доводы во внимание, сославшись на обязанность по содержанию родителями своих детей, закрепленную в нормах Семейного кодекса.

Хочу напомнить о том, что «иммунитетом» от нормы ГК о недостойных наследниках обладают только граждане, имеющие право на обязательную долю в наследстве.

Ну и родственники

Не всегда проблемы покупателям жилья создают закоренелые аферисты. Подставу могут организовать даже родственные души. Вот тому пример.

Жили в Дедовске мать и сын Михеевы: Оксана Петровна и Максим. Иногда они ругались, потом мирились. Причиной ссор являлся сын Оксаны Петровны от первого брака, Александр, который занимался оптовой торговлей и постоянно скрывался от кредиторов. Максим Михеев имел в собственности две квартиры, доставшиеся ему от деда и отца. Мать также владела трехкомнатной квартирой. Александр снимал жилье. Однажды Александр попал в очередную историю, задолжав коммерческому банку приличную сумму. И все бы ничего, но банкиры, проверяя документы, выяснили, что А. Михеев при получении ссуды представил поддельные документы. А это уже мошенничество. Банкиры начали готовить материалы в полицию. Александр бросился к матери: «Выручай! Меня посадят, если не верну деньги». Мать обратилась к Максиму, давай, мол, помогай. Тот, понятно, отказался, заявив, что Александр уже надоел со своими проблемами и пусть сам выкручивается как хочет. Через два дня Максим улетел на Север, где работал вахтовым методом. Перед отъездом он передал матери ключи и документы от второй своей квартиры, дабы она присматривала за ней и заодно начала оформлять перепланировку для совмещения кухни с залом: хотел сделать гостиную. Однако у Оксаны Петровны с Александром были другие планы. Они с помощью мошенников (друзей Александра) подделали паспорт Максима, забрали документы на квартиру и вместо оформления перепланировки продали жилье.

Когда Максим приехал из командировки, то был просто взбешен от такой наглости родственников. Он подал иск в суд и заявление в полицию. Оксана Петровна слегла с сердечным приступом, Александр ударился в бега, а Максим долго судился, возвращая свое жилье. В итоге сделка была признана недействительной.

Если хозяина нет дома

Совсем недавно в Иркутской области за мошенничество была осуждена организованная преступная группа из одиннадцати человек. Преступники продавали чужие квартиры в Ангарске. Мошенники под видом представителей социальных служб ходили по домам и выясняли у соседей, какие из квартир пустуют и куда отправились их хозяева. Если собственники выбыли в длительную командировку, уехали за границу или просто месяцами не появлялись в жилище, то аферисты начинали действовать. Прежде всего, они подделывали паспорт настоящего хозяина, от его имени фабриковали генеральную доверенность, а потом «продавали» квартиру своим знакомым или бомжам, которые, в свою очередь, уступали жилье добросовестным приобретателям.

Приезжает настоящий хозяин, открывает дверь квартиры, а там… идет ремонт. И когда после словесной перепалки до покупателя наконец доходит, что на пороге стоит действительно хозяин квартиры, то некоторые просто впадают в ступор. Что делать, думать надо было до того. Помните: если вы не провели ряд действий (могли бы спросить у соседей, кто в квартире проживает), направленных на проверку квартиры, то добросовестным приобретателем ни один суд вас не признает.

Продажа аварийных домов

Схема данного способа мошенничества очень проста. В короткие сроки из дешевых строительных материалов возводится дом без соблюдения каких-либо строительных норм. Например, без фундамента или обязательных конструктивных соединений. Затем дом продается по стоимости 1 млн руб. со ссылкой на то, что он только что оформлен в собственность, соответственно, при большей продажной стоимости необходимо оплачивать значительные налоги (13 %). При этом оставшаяся реальная цена дома оформляется как стоимость земельного участка. Получается следующее: покупатель оплачивает 15 млн руб. за приобретенный им коттедж и земельный участок, из которых 1 млн руб. по документам оплачивается за стоимость коттеджа и 14 млн руб. – за земельный участок (по факту все наоборот, однако в последующем доказать это практически невозможно). Через полгода после заключения сделки дом либо рушится, либо трескается по швам. Хорошо, если допущенные нарушения подлежат устранению, пусть даже путем значительных многомиллионных вложений. Однако часто бывает и так, что допущенные в процессе строительства изъяны не позволяют использовать дом вообще, и он подлежит сносу.

Подарок подлежит возврату

В 1996 г. Антон Кирин решил приобрести две двухкомнатные квартиры в центре Москвы с целью их перепланировки и объединения в одну. С владельцем одной из квартир был заключен договор купли-продажи. С владелицей же другой квартиры, Мухиной, был заключен договор дарения. Но при этом бывшая владелица получила за дарение квартиры деньги и приобрела жилье в другом районе Москвы. Через несколько лет на новую квартиру Мухиной был наложен арест по решению суда. Сделка была признана недействительной в связи с нарушением прав несовершеннолетних при приватизации. Женщину выселили из квартиры, она оказалась на улице. У нее ничего не осталось, как подать иск о признании недействительным договора дарения, заключенного с Кириным в 1996 г. Основание для иска – полученное материальное вознаграждение. К этому моменту Кирин объединил обе квартиры в одну, причем ее номер совпал с бывшим адресом Мухиной. Суд удовлетворил иск, вернув Мухиной уже четырехкомнатную квартиру. И это по прошествии многих лет! И хотя Мухин был вне себя от гнева, шансов получить свое жилье назад у него немного. Даже за ту квартиру, которую он купил по договору купли-продажи, придется долго сражаться в судах.

Поэтому тем, кто не хочет оказаться в подобной ситуации, никогда не нужно подменять договор купли-продажи другими. Потому как последствия от этого могут быть очень печальными.

Почерк-то не тот…

Недавно москвич, претендующий на наследство в виде двухкомнатной квартиры, выяснил, что его отец незадолго до смерти продал жилье незнакомцу. Несостоявшийся наследник по закону усомнился в законности этой сделки, обратился в суд и потребовал проведения почерковедческой экспертизы договора купли-продажи и акта приема-передачи. Выяснилось, что подписи на документах были выполнены с подражанием почерку собственника недвижимости, а на акте приема-передачи обнаружились вдавленные следы подготовки подписи. Ответчики представили контраргументы, объяснив нечеткость почерка последствием неврологической болезни собственника квартиры. Однако суд эти доводы не учел, установив, что квартира выбыла из владения предыдущего собственника помимо его воли.

Хорошо, что новоявленный наследник не успел продать квартиру. А если бы… то новый собственник лишился бы квартиры, да и деньги «выцарапать» из продавца было бы непросто.

Договор без срока

Тысячи граждан столицы сдают свои квартиры в аренду. Кто-то заключает договор аренды, а кто-то нет. И вот оказывается, что те, кто заключает договор, могут попасть в более неприятную ситуацию, чем те, кто договор не подписывает. Парадокс? Нет. И случай, о котором рассказывает эксперт агентства недвижимости «Твоя квартира» Иван Васильев, тому подтверждение:

«К нам в компанию обратилась женщина, которая хотела продать свою квартиру. Когда мы начали более детально изучать этот вопрос, то оказалось, что данная квартира с обременением в виде аренды. И арендатор не хочет освобождать жилплощадь. Оказалось, что хозяйка квартиры несколько лет тому назад сдала ее женщине, но не по рыночной цене, а чуть дешевле. Договор они составили на год. Посредником выступало небольшое агентство недвижимости. Прошел год. Договор надо или продлевать, или расторгать. Со слов хозяйки, ей подсунули пролонгацию на неопределенный срок, хотя законом это запрещено. Но она этого не знала, и договор подписала. Но когда захотела повысить квартплату, то женщина, которая у нее снимала квартиру, воспротивилась. Не получилось и расторгнуть договор. Арендатор жила и платила квартплату по старым расценкам. Хозяйка квартиры ее оповещала и в письменном виде, и даже ходила лично, но разговора не получилось. Когда однажды они с сестрой посетили арендаторшу, то та вызвала полицию, сказав, что они у нее украли деньги. Но с этим разобрались, и разошлись мирно.

Тогда хозяйка решила подать в суд. Но, к сожалению, и он ей не помог. Суд, а их было два, был на стороне арендатора. Арендатор договор не нарушала, исправно перечисляла деньги, на что имеются документы. А на то, что договор составлен с нарушениями, ни один из судов даже внимания не обратил. Что здесь стало причиной: либо неграмотный адвокат, либо другие какие обстоятельства, нам неведомо. Только выселить арендатора не удалось.

И тогда она решила квартиру продать. По закону с обременением продавать можно. А так как квартира продавалась дешевле на 1,5 млн руб., то быстро нашлись заинтересованные лица, кто хотел эту квартиру купить. Но когда мы предложили вписать в договор обременение в виде аренды (это по закону надо делать), то они отказались от покупки. Они хотели приобрести квартиру как «чистую», а потом выселить арендатора. Может быть, не совсем законными методами. Через некоторое время новые собственники квартиру бы перепродали, а потом бы выяснилось, что она с червоточиной. Сказали бы, что хозяин скрыл некоторые моменты. А нам зачем подставлять продавца?! Да это и пятно на компанию. Поэтому мы действовали строго по закону.

Если бы продавцы скрыли обременение, то у них было бы немало проблем. К примеру, суд мог бы забрать квартиру, а деньги вернуть назад. Реституция!

Так что мораль здесь проста: надо внимательно читать договор. Даты. Сроки. Максимально все прописывать. К примеру, посещение квартиры и прочее. Сделать опись имущества. Лучше раз в полгода договор пролонгировать, чем заключить сразу на 3 года. И еще. В качестве посредника надо выбирать не абы какую фирму, а зарекомендовавшую себя на рынке аренды компанию. Тогда и проблем у хозяина квартиры будет меньше.

Помог соседу – лишился квартиры

Мошенники проникли сегодня не только на рынок недвижимости, но и… даже на рынок ипотеки. На этом рынке наиболее известна такая схема мошенничества. К примеру, предпринимателю не дают по разным причинам кредит. И вот он находит в меру наивного и жадного гражданина, и предлагает тому сделку. Давай, мол, я пойду и получу в банке кредит на покупку твоей квартиры. Ты получишь 10–20 % от этой суммы за якобы фиктивную сделку продажи твоей квартиры, а фактически остаешься жить в ней, для тебя ничего не меняется. Через какой-то вполне обозримый срок кредит будет возвращен в банк, и по документам квартира снова будет возвращена фактическому владельцу. И ведь находят таких наивных людей.

«Банк кредит действительно выдает, – говорит председатель правления АКБ «Фора-банк» Александр Синельников. – Мы не всегда можем установить, насколько верна ситуация, которую нам нарисовали. Трудно сразу разоблачить мошенников, если обе стороны вводят банк в заблуждение. И вот кредит этот горе-предприниматель получил. Он его некоторое время исправно обслуживает. Но проходит какое-то время, и заемщик перестает вносить плату. Человека приглашают в банк и предлагают погасить задолженность. А он нам говорит: “Вы знаете, у меня сейчас тяжелое материальное положение, и я расплатиться не могу. Обращайте взыскание на квартиру”. И когда мы начинаем процедуру взыскания, то устанавливаем, что бывший владелец квартиры проживает в ней без всяких на то прав. Просим освободить. А он и говорит, что и не собирался свою квартиру продавать, цели такой не имел. Оказывается, что таким образом он хотел помочь соседу и сам немного заработать».

Что делать в такой ситуации? Заемщик не платит, а тот, кто продал квартиру, не освобождает ее и не хочет погашать задолженность за своего соучастника. И в этом случае банк поступает строго по закону. Он обращается в суд по истребованию задолженности по кредиту и обращению взыскания на квартиру. Граждане же, вступившие в этот сговор, начинают разбираться между собой с привлечением правоохранительных органов, выясняют отношения. Доказывают друг другу, кто кого обманул. Но гражданский процесс, как показывает судебная практика, не зависит от результатов уголовного расследования. И с квартирой гражданину-«помощнику» приходится расставаться. Суды в таких ситуациях обращают взыскание и выселяют однозначно. У нас было два таких процесса, и оба граждане проиграли. Перспектив доказать, что человек, вступив в преступную сделку, не несет за это ответственности, практика не знает.

Так что, прежде чем помогать знакомым в таких делах, крепко подумайте. Что вы скажете в суде? Мол, я соучаствовал в совершении преступления (незаконном получении кредита), а вы меня простите? Думать так наивно. Это чистой воды мошенничество, за которое еще могут привлечь к уголовной ответственности и дать реальный срок.

Не забывайте также, что, совершая подобные «операции», вы отвечаете за кредит ВСЕМ своим имуществом. Если суммы средств, взысканной с должника путем обращения взыскания и продажи квартиры, будет недостаточно для покрытия всей суммы задолженности перед банком, то у вас опишут все имеющееся в распоряжении вашей семьи имущество и пустят его с молотка в счет долга по кредиту.

Хозяева-аферисты

Риелторы одной из фирм рассказали, что они однажды сдавали квартиру, и цена там довольно привлекательная, чуть ниже рыночной. А ниже потому, что собственник сказал, что уезжает на год, и просил предоплату за весь год. И еще хозяин сказал, что, мол, хочу подписать договор непременно в офисе компании. Вполне приличный дядя, в очках, с малым ребенком…

Правда, у квартиры был еще один собственник, его брат, который на подписании договора не был. Но этот приличный дядя так расположил к себе клиентов, что они согласились на то, чтоб в договоре была одна подпись. Мы им предлагали на всякий случай оформить договор нотариально, но они не захотели платить.

И вот наступил момент вселения в квартиру. Пришли, а там их встретил другой собственник, брат, который и знать ничего не знает. Мало того, этот товарищ умудрился на таких же условиях взять предоплату еще с пяти человек.

«Чистая» квартира

Случай о том, как «очищают» квартиры и потом продают их. Квартира была приобретена в 2000 г. Хозяин в 2009 г. оказался замешан в какой-то афере, и его арестовали. Находясь в следственном изоляторе, он дал доверенность жене на продажу этой квартиры. Доверенность была оформлена абсолютно корректно. Однако по доверенности приобретать квартиру никто не хотел. Тогда жена хозяина квартиры перепродала ее своей матери. А та уже от себя выставила на продажу. И квартиру благополучно купили.

Потом бывший хозяин пришел из тюрьмы и… подал иск в суд на раздел имущества, в числе которого находится и эта квартира.

Брат за бортом

Квартира покупалась с помощью ипотечного кредита. То ли банк понадеялся на риелторов, то ли риелторы на то, что раз банк дает кредит, то все тщательно проверит, только спустя 10 месяцев брат хозяйки квартиры подал иск в суд.

Ситуация в семье при этом следующая: мужчина жил с младшей сестрой в трехкомнатной квартире родителей. С 22 лет он страдал психическим заболеванием и состоял на учете в психоневрологическом диспансере. Квартиру продавала его сестра, которая была единственной собственницей, так как брат от приватизации отказался (она его в этом убедила). Однажды, пока он находился на лечении в психиатрической клинике, сестра провела сделку. Он выписался из клиники, а домой попасть не смог, так как в квартире уже жили чужие люди. Мужчина подал заявление в суд в связи с тем, что, когда подписывал отказ от приватизации у нотариуса, был в рецессии и не отдавал отчета в своих действиях.

Ошибка и банка, и риелторов в том, что никто из них (правда, и практики такой не было) не взял справку на отказника из психоневрологического диспансера.

Метры реальные и… идеальные

Лиза училась в институте. В общежитии ей жить было тяжеловато, и родители, чтобы уберечь дочь от вредных привычек общаги, предложили дочери купить комнату в коммунальной квартире. А так как девушка считала себя продвинутой, то на фирму и к другим посредникам обращаться не стала. Она начала усиленно штудировать Интернет и газеты. Только вот на ту сумму, что скопили ее родители, ничего приличного подобрать никак не удавалось. Но наконец Лизе повезло.

Когда она пришла по указанному адресу, то дверь ей открыла опрятная и ухоженная старушка. Она была высока, широка в плечах и казалась такой грозной и неприступной. Сначала студентка немного опешила и даже хотела сразу развернуться и уйти. Но голос грозной старушки был таким приятным и ласковым, что Лиза просто обомлела. И они познакомились. Настасья Петровна, так звали хозяйку комнаты, показала ей свое жилище и сказала, что в соседней комнате живет ее внук с женой. Мол, они молодые, ты молодая, подружитесь.

Комната Лизе понравилась, большая и светлая. Два окна и высокие потолки давали большой объем. Она даже не верила своему счастью: за такую сумму и купить такую прекрасную комнату.

Через два дня они договорились встретиться с внуком и его женой, чтоб сходить к нотариусу и написать отказ от покупки комнаты (они имели первоочередное право на покупку). Внук с женой, пока сидели в очереди, пообщались с новым покупателем и остались друг другом довольны. У нотариуса же и составили договор купли-продажи. Потом заложили деньги в ячейку и отдали договор на регистрацию.

В назначенный день Лиза получила документы на комнату, ключи от хозяйки и попыталась открыть дверь, но та никак не хотела открываться.

Старушка-продавец сказала, что эти ключи от другой двери. От такого поворота событий Лиза просто опешила. Расстроенная, она вышла из квартиры. Потом зашла в кафе перекусить. Сидела долго, ела не спеша и размышляла. Затем направилась в крупное агентство недвижимости проконсультироваться, как ей быть дальше: подавать в суд на самоуправство соседей или нет.

Ждать приема пришлось недолго.

Пожилой господин с бородкой пригласил их присесть и рассказать, с чем она пришла.

«Я купила одну комнату в двухкомнатной квартире, большую. А когда получила документы и пришла заселяться, то соседи мою комнату заняли, а мне оставили маленькую», – и Лиза разложила перед юристом бумаги.

«Так-так-так, – постукивал пальцем по столу юрист, изучая документы. – Ничего не понимаю, о какой комнате вы говорите. Я вижу здесь только доли. И вы купили треть квартиры. И, наверное, она равна малой комнате, а никак не большой. Вы согласны?» – и юрист внимательно посмотрел на Лизу.

«Но ведь показывали-то мне большую», – стояла на своем девушка.

«Понимаете, – начал объяснять ситуацию юрист. – Если бы это были не родственники, то тогда можно было бы говорить, что вас обманули. А так квартира бабушки, и хоть она долю имела малую, но комнату занимала большую. Что тут скажешь, она хозяйка. Все законно. И никакой суд вам не поможет в этом».

Уважаемые покупатели! Если вы надумали приобрести жилье, то всегда следуйте этим правилам!

Первое: проверить продавца.

При проведении сделки по покупке того или иного помещения рекомендуется:

• исключить продажу по доверенности. Доверенность действует до тех пор, пока она не отменена, а договор считается заключенным лишь с момента регистрации в Росреестре. До регистрации доверенность может быть отменена, и никто, кроме продавца, о ее отмене не будет знать, соответственно, заключенный договор на покупку может быть оспорен. При этом в большинстве судебных прецедентов судьи признают права на квартиру за покупателями, однако долгих судебных тяжб не избежать, кроме того, никто не может гарантировать, что завтра судебная практика не изменится;

• исключить покупку у приезжих. В том случае, если продажа квартиры осуществляется собственником, который зарегистрирован в другом субъекте Федерации, следует в обязательном порядке проверить историю недвижимости по предыдущим сделкам. Как правило, мошенники стараются оформлять «нечистые» квартиры сначала на лиц, проживающих подальше от больших городов, а лучше на деревенских пьянчужек – таких граждан проще контролировать и сложнее найти, – а затем продавать от их имени на общем рынке недвижимости;

• необходимо уточнять, с какой целью продавец отчуждает квартиру.

Всегда должна быть логика в обоснованности реализации помещения. Если логика отсутствует или она сомнительна, то документы подлежат более тщательной проверке. Недвижимость в настоящее время – это самый ликвидный товар и гарантированный вид вложения капитала. К тому же – объект жизненной необходимости. В силу указанных значительных достоинств недвижимого имущества, его отчуждение при отсутствии серьезного повода всегда подозрительно;

• необходимо наличие документов о полной дееспособности продавца.

Проверьте паспорт, поговорите – невменяемого человека, как правило, видно. Помните, что часто ограниченно дееспособными бывают пьющие (наркозависимые) лица, а это значит, что они не могут самостоятельно совершать сделки купли-продажи недвижимости. Если есть сомнения, рекомендуется непосредственно в день сделки провести освидетельствование продавца психиатром и получить необходимое заключение;

• следует проверить наличие прав несовершеннолетних, а также иных категорий граждан на приобретаемое помещение (осужденные, лица, отказавшиеся от приватизации, признанные безвестно отсутствующими или умершими, выселенные по решению суда);

• наличие супруга или наследника, который вправе претендовать на продаваемое имущество. Как показывает судебная практика, наследники и супруги только в исключительных случаях начинают претендовать на уже проданное добросовестному приобретателю имущество, однако «попить крови» в судах и заставить основательно понервничать такие претенденты на квартиру могут. Соответственно, при покупке недвижимости необходимо не только проверять историю жилого помещения, но и подстраховываться расписками, в том числе содержащимися в самом договоре или передаточном акте, из содержания которых должно следовать, что при появлении иных претендентов на отчуждаемое жилье продавец обязуется из полученных за продажу имущества денег возместить возникшим третьим лицам их обоснованную долю полученного вознаграждения.

Правило второе: проверить квартиру.

Определите, что вы покупаете: вторичный фонд или новострой. Проверка чистоты сделки значительно отличается при покупке квартиры на первичном и вторичном рынках жилья. Если говорить о вторичном рынке недвижимости, то проверке в обязательном порядке подлежат и личность продавца, и история регистрационных действий с квартирой, включая все обременения, и история всех регистраций/прописок по квартире, и основания возникновения права на предлагаемую недвижимость. Некоторые правоустанавливающие документы требуют дополнительного изучения, кроме того, могут быть проверены самостоятельно без участия собственника. Например, если речь идет о таком правоустанавливающем документе, как решение суда, о наличии которого можно беспрепятственно узнать в самом суде.

«В моей практике, – рассказывает адвокат Олег Сухов, – не один и даже не два раза имели место случаи, когда недвижимость оформлялась по решению суда, которого, как впоследствии выяснялось, вообще не существовало. При указанных обстоятельствах купленная недвижимость у последнего добросовестного собственника изымается и, как следствие, передается первоначальному правообладателю».

Проверьте и то, насколько правомочен продавец осуществлять продажу имущества, является ли он ее собственником, и если нет, то получено ли согласие надлежащего собственника. Такие споры в основном относятся к продаже жилых и нежилых помещений организациями, обладающими ими на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Без согласования с собственником-государством такое имущество незаконно переводится из назначения оперативного управления или хозяйственного ведения в собственность, а затем продается. Результатом манипуляций становится оспаривание сделок и изъятие помещений в собственность государства.

И последнее – обсудите содержание договора купли-продажи, передачи денег, договора банковской ячейки с правилами доступа к ней, обсудите содержание расписок и передаточного акта с определением условий обмена указанными документами между продавцом и покупателем.

Правило третье: проверить порядок отчуждения.

Необходимо особенно тщательно подходить к вопросу изучения документов при покупке недвижимости, если квартира продается способом, не соответствующим наиболее распространенной сложившейся практике:

• квартира продается «срочно» – это означает, что у продавца могут быть основания для быстрого избавления от недвижимости в связи с возможным арестом или иными обеспечительными мерами в отношении помещения, или в связи с возможным скорым возникновением претензий от третьих лиц;

• жилое помещение продается с большой скидкой – это должно насторожить, так как недвижимость всегда в цене и всегда востребована, соответственно, большие бонусы при продаже скорее умысел, чем неосторожность;

• квартира продается не собственником, а его представители, которые скрывают личность собственника, препятствуют личному знакомству, – данные обстоятельства могут свидетельствовать либо об отсутствии собственника, либо о его «зиц» отношении к продаваемой недвижимости, т. е. документальный собственник является всего лишь подставной фигурой у мошенников;

• продавцами предъявляются не все документы по квартире, необходимые для совершения сделки – это может быть следствием предоставления на сделку поддельных документов, которые либо готовятся непосредственно к самой регистрации и до определенного времени их просто не существует, либо документы подделаны заранее, однако данное обстоятельство можно выяснить, и для устранения такой возможности продавцы не передают спорные документы до последней минуты сделки.

«Помните, – советует адвокат Олег Сухов, – что обман часто кроется там, где мы его не ожидаем. Покупка квартиры слишком важный шаг для любого из нас, поэтому не стоит надеяться на удачу – подходите к вопросу покупки недвижимости осторожно и профессионально».

СРОЧНО В НОМЕР!

Под этой рубрикой в газете «Московский комсомолец» публикуются всевозможные материалы, связанные с жизнью столицы. То, что случилось в Москве за последние сутки. И среди них – немало мошенничеств с жильем москвичей. С некоторыми случаями афер, произошедших в разные годы, вы можете ознакомиться ниже.

«Черные риелторы» отнимали квартиры у москвичей руками двойников

Банду «черных риелторов», продававших недвижимость одиноких престарелых пенсионеров и инвалидов, Мосгорсуд в пятницу приговорил к различным срокам заключения.

Как уже писал «МК», изначально в группировку входило 11 человек. Главарем банды был Лев Безродный, уже имеющий судимость. Именно он придумал схему продажи недвижимости пенсионеров, проживающих в столице. В банду также вошла нотариус Инесса Юдаева. Она помогала в оформлении подложных документов для получения наследства умерших москвичей по завещанию.

Согласно разработанному плану сначала мошенники подыскивали одиноких ветеранов, инвалидов, пенсионеров. Как только жертва была найдена, преступники выписывали доверенность от имени владельца квартиры и заключали договор купли-продажи недвижимости. Прибыль от проданных квартир делилась поровну между всеми участниками банды.

В 2009 г. Безродный выяснил, что в Москве умер пенсионер, которого нашли в квартире через 4 года после смерти. Сразу же было изготовлено поддельное свидетельство о браке, которое якобы было выдано еще до смерти старика. После чего одна из участниц банды Безродного стала законной наследницей умершего москвича и продала его квартиру.

А в апреле 2010 г. банда подыскала квартиру в Москве стоимостью более 4 млн руб. Располагая паспортными данными собственницы, «черные риелторы» нашли внешне похожую женщину, которая от имени хозяйки по поддельным документам обратилась в одну из нотариальных контор, где оформила доверенность на участника преступного сообщества. Он должен был представлять интересы «владелицы жилья» в различных госучреждениях. После оформления всех документов был подписан поддельный договор купли-продажи с правом пожизненного проживания между собственницей квартиры и одним из участников группы.

Мосгорсуд приговорил Безродного к 8 годам лишения свободы в колонии общего режима. Его сообщники получили от 4 лет условно до 7 лет реального заключения.

Квартирные аферисты избавляли горожан и от коммунальных долгов, и от жилья

Банду «черных риелторов», обманом отнимавших квартиры у одиноких жителей Подмосковья, задержали на днях в Звенигороде сотрудники Управления уголовного розыска Главного управления МВД РФ по области. Подонки обещали жертвам сладкую жизнь, спаивали некачественным алкоголем и, заставив переписать квартиру на третьих лиц, выселяли в глушь.

Как удалось выяснить «МК», возглавлял шайку 48-летний москвич Валерий Осипов. Несколько лет назад мужчина освободился из мест не столько отдаленных, отсидев 8 лет за разбой. Подельниками мужчины в новой криминальной авантюре стали его приятели – 40-летний Евгений Карасев и 38-летний Валерий Ситников. По некоторым данным, у преступников был сообщник в администрации Звенигорода, который и указывал злоумышленникам цели. Как сообщила «МК» пресс-секретарь УУР ГУ МВД МО Анна Зуева, жертвами преступников становились одинокие жители города, пенсионеры и злоупотребляющие алкоголем безработные. У таких граждан скапливались огромные долги по «коммуналке». Осипов и его сообщники представлялись социальными работниками или риелторами, а зачастую просто знакомились с жертвой в удобный момент. Мошенники вступали с несчастными в доверительные отношения, несколько раз устраивали застолья, угощая собутыльника припасенным некачественным алкоголем. В ходе попойки владельцу квартиры предлагали «выгодную» сделку – тот переписывает квартиру на гостей, а его вскоре переселяют в чуть меньшее по площади жилище по соседству, и с него при этом снимаются все долги по квартплате. Нетрезвые граждане часто покупались на обещания. Так, весной 2008 г. злоумышленники обманули 70-летнюю жительницу, завладев ее квартирой стоимостью более 7 млн руб., а несколькими месяцами позже оставили без жилья 52-летнего мужчину из соседнего дома. Несчастных поселили в ветхом доме в Ивановской области, где продолжали до беспамятства поить дешевым алкоголем. Освобожденные квартиры подонки продавали.

Ради наживы аферистки оживили покойницу

За решетку отправился дуэт злоумышленников – две подруги, которые по поддельным документам перепродавали квартиры умерших граждан. На этой неделе прокуратурой подмосковных Мытищ возбуждено уголовное дело по статье «Мошенничество» в отношении сотрудницы паспортного стола одного из городских отделов милиции и директора крупного риелторского агентства.

Как стало известно «МК», выйти на преступный синдикат сотрудникам правоохранительных органов помог случай. Молодая пара решила приобрести квартиру в Мытищах, но клиентам показалась подозрительной низкая цена на предложенное им жилье. Директор риелторского агентства Елена Савоськина пояснила, что в квартире недавно умерла пожилая женщина, многих покупателей этот факт отпугивает, и только поэтому жилище продается за копейки. Молодых людей такой ответ не удовлетворил, и они решили провести собственное расследование. Соседи рассказали, что на самом деле прежняя владелица квартиры умерла еще в 2002 г., перед этим долго болела раком. Жилье с тех пор пустовало. Близких родственников у покойной не оказалось, а спустя 11 месяцев после ее кончины в жилье вдруг вселилась некая особа, которая предъявила договор купли-продажи, зарегистрированный в местной нотариальной конторе, и свидетельство о регистрации. Все вроде бы выглядело вполне законно, однако молодоженам бросилось в глаза несовпадение в датах. Получалось, что оформление договора могло произойти, либо когда прежняя хозяйка была уже тяжело больной, а стало быть, недееспособной, либо уже и вовсе мертвой.

Опасения супругов подтвердились. Оказалось, что свидетельство о регистрации новой владелицей было получено уже после кончины прежней хозяйки. Спустя пару месяцев милиционерам удалось восстановить остальные детали странной сделки. Ее провернули Савоськина и офицер милиции, сотрудница паспортного стола. Компаньонки сговорились прибрать к рукам квартиру умершей старушки. Паспортистка выписала на имя покойницы новый паспорт, в который вклеила фотографию посторонней женщины. Дама даже и не догадывалась, что в одночасье стала обладательницей шикарных трехкомнатных апартаментов. Все остальные фазы операции взяла на себя риелтор. Она оформила по поддельному паспорту необходимые доверенности, справки и свидетельства, а потом от имени покойной владелицы – куплю-продажу. По мнению следователей, преступный синдикат провернул несколько подобных операций. Теперь прокуратура проверяет все сделки, совершенные риелторским агентством за 5 лет работы.

Работница жилконторы присвоила чужую квартиру

Замначальника отдела одного из столичных ДЕЗов оказалась замешана с махинацией с квартирой на юго-западе столицы. Пользуясь своим служебным положением, 43-летняя дама завладела чужим жилищем и продала муниципальную квартиру.

Как удалось выяснить «МК», история с махинациями вокруг трехкомнатной квартиры на Новочеремушкинской улице началась еще 3 года назад. Летом 2002 г. бесследно исчезли четыре человека, прописанные в жилище, – супруги-пенсионеры, их внук и внучка. Скорее всего, к исчезновению жильцов имели отношение «черные риелторы». У сыщиков есть серьезные опасения, что несчастных сначала вывезли в отдаленный район Подмосковья, где прописали в полузаброшенном деревенском доме. А затем, по мнению блюстителей порядка, от владельцев квартиры вполне могли избавиться.

Спустя некоторое время квартира пропавших людей оказалась в собственности у заместителя начальника отдела местного ДЕЗа. Предприимчивая дама осуществила приватизацию с помощью фальшивых паспортов. Вслед за этим чиновница продала жилье, а вырученные деньги присвоила. Когда обман раскрылся, против женщины было возбуждено уголовное дело о мошенничестве. Следователи уверены, что мошенница действовала не в одиночку.

Аферисты не давали бесхозным квартирам пропадать зря

Мошенникам, проворачивающим аферы с пустующими квартирами, недавно вынес приговор Мосгорсуд.

Как стало известно «МК», обширная сеть, состоящая из нескольких десятков бандитов, действовала в столице с 2000 по 2004 г. Многие ее участники даже не знали друг друга, поскольку действовали по указке руководителей. Имя главного организатора следствие пока не разглашает. Но личность его «правой руки» известна: Алексей Бугаев вместе с десятью сообщниками собирал сведения о пустующих квартирах, подделывал документы, после чего продавал жилье. Как правило, мошенники прибирали к рукам квартиры, оставшиеся после смерти одиноких пенсионеров. В этом аферистам помогали участковые ОВД по району Северное Тушино, а также сотрудница Пушкинского нотариального округа Московской области Ольга Соколова. В 2004 г. она подделала завещание от имени умершего гражданина в пользу одного из мошенников. Но неожиданно нашелся законный наследник, который обратился в правоохранительные органы. В результате Бугаев с подельниками оказались на скамье подсудимых.

Загадочный вор доказал, что банковские ячейки не так надежны, как кажутся

Дело о беспрецедентной краже 3 млн 300 тыс. долл. из… ячейки банка в центре столицы расследуют сотрудники правоохранительных органов. Мужчина, который заявил о пропаже, рассказал милиционерам, что в хранилище лежали деньги, вырученные от продажи пентхауса в жилом комплексе «Воробьевы горы».

Как удалось выяснить «МК», в неприятную ситуацию угодил 40-летний неработающий москвич, продавший элитную квартиру на Мосфильмовской улице 42-летнему жителю Иркутска. По словам пострадавшего, он абонировал ячейку в одном из банков, расположенном на Смоленском бульваре. После продажи жилища он собрался взять причитавшиеся ему средства, но, к своему удивлению, денег в банке не обнаружил. Ключ от ячейки имелся лишь у него и у покупателя. Однако новый владелец апартаментов, в свою очередь, заявил милиционерам, что после того, как положил в ячейку всю сумму, больше не прикасался к хранилищу. Стражи порядка установили, что контейнер не имеет видимых повреждений. Сейчас сыщики изучают записи с камер видеонаблюдения в финучреждении, которые, вероятно, помогут восстановить картину загадочного происшествия.

Москвичка оплачивала ипотеку из кармана обманутых квартирантов

Сдать свою «двушку» 53 приезжим в течение 2 месяцев умудрилась 39-летняя москвичка, проживающая на юго-западе столицы. На днях оперативники задержали мошенницу, которая находилась уже под следствием за аналогичные преступления.

Как рассказала «МК» следователь ОВД Котловка Мария Гагина, заявления в отношении хозяйки жилплощади на Севастопольском проспекте по имени Ольга начали поступать с сентября 2009 г. Пострадавшие находили объявления о сдаче двухкомнатной квартиры за скромную цену в Интернете. Когда жертвы приходили осмотреть жилище и заключить сделку, хозяйка поясняла, что деньги она возьмет вперед за 2 месяца, а вот со въездом надо повременить. В одном случае москвичка жаловалась на то, что у нее умерла мать и нужно сделать поминки, во втором – что сын уходит в армию и жилище нужно для проводов. Дама была настолько убедительна, что у потенциальных клиентов не возникало ни малейших сомнений. К слову, документы у женщины были в порядке: в паспорте стоял штамп с пропиской на Севастопольском проспекте. Подвох вскрывался, когда новоселы приезжали с вещами в оговоренный день – стальную дверь в квартиру никто не открывал, трубку мобильного телефона Ольга не брала. Нескольким счастливцам удалось выследить аферистку и заставить вернуть деньги, но остальным повезло меньше.

На днях оперативники ОВД района Котловка задержали обманщицу, после чего по решению суда она была арестована. К слову сказать, задержанная уже попадалась на аналогичных аферах, но была отпущена под подписку о невыезде из-за пятилетней дочери. Мошенница объясняет свои злодеяния тяжелым материальным положением – несколько лет назад женщина взяла ипотечный кредит в банке под залог своей «двушки» на улучшение жилищный условий, но погасить задолженность не смогла.

Аферисты продавали квартиры вместе с жильцами

Более 70 млн руб. прикарманил гендиректор одной из столичных строительных компаний, обманув покупателей квартир. Аферист продавал им жилье по документам, не имеющим юридической силы. Когда же сотрудники УВД Западного округа вышли на след мошенника, он лег в частную клинику, где и был задержан.

Как стало известно «МК», строительная фирма во главе с учредителем и гендиректором Михаилом Ефимовым (фамилия изменена) с 2002 г. сотрудничала с компанией-инвестором и без ее согласия не имела права продавать квартиры в многоэтажном доме, который планировалось возвести в Балашихе. Вскоре организация, финансировавшая строительство, прекратила сотрудничество с фирмой Ефимова, поскольку коммерсант не выполнил обязательства – строители вовремя не приступили к работе.

Недобросовестный партнер лишился права продажи своей доли квартир. Но господин Ефимов не захотел терять возможность заработка и через объявления в газетах принялся искать клиентов и заключать с ними договоры. Бизнесмену не составило труда провернуть аферу с документами, так как в своей фирме он значился еще и бухгалтером.

Таким образом Ефимов обманул более 70 доверчивых граждан, составив с ними договоры, не имеющие законной силы. Клиенты платили мошеннику от 700 тыс. до 1,3 млн руб. Когда они приехали, чтобы посмотреть на квартиры, то обнаружили, что там уже обустроились другие, законные жильцы. Возмущенным людям в компании заявили, что обязательно отсудят их квадратные метры у инвестора. Таким образом жулики дурачили доверчивых клиентов более года. А потом граждане обратились за помощью в правоохранительные органы.

На днях блюстители закона возбудили в отношении Ефимова уголовное дело. Когда коммерсант узнал об этом, то, сославшись на слабое здоровье, лег в частную больницу. Однако этот распространенный среди мошенников метод уклониться от ответственности не сработал. Аферисту придется отвечать за свое преступление.

Риелтор обманывала граждан по всем законам жанра

На 7 лет отправится за решетку проворовавшаяся владелица подмосковной риелторской фирмы, обманувшая своих клиентов более чем на 30 млн руб.

Как рассказал «МК» помощник подольского городского прокурора Дмитрий Сурков, 43-летняя Татьяна Бобрышева начиная с 2008 г. предлагала всем желающим купить участки и квартиры в Подольском районе. При этом дама предварительно не заключала с продавцами недвижимости соответствующие договоры. Мошенница советовала приобрести угодья, расположенные вблизи деревни Сальково, площадью 20 соток по низким ценам (от 450 тыс. до 1,5 млн руб.). Риелтор предоставляла своим клиентам копии кадастровых планов (их свободно можно получить в регистрационной палате) и постановление главы района (стражи порядка до сих пор не знают, как оно попало ей в руки) и сообщала, что ее фирма заключила с собственником земельных участков договор на покупку 11 га земли. На выгодное предложение покупатели слетались как пчелы на мед. Клиенты авансом вносили плату за участки, затем составлялись и подписывались соответствующие соглашения. Деньги Бобрышева складывала в свой карман, а недвижимость в собственность покупателей не оформляла. Чтобы отвести подозрения, аферистка в присутствии клиентов разговаривала якобы с законным владельцем земли, а когда рассерженные граждане требовали свои сбережения обратно, предлагала подойти к банку, в котором, по ее словам, хранились средства, но каждый раз находила повод перенести встречу.

Желающие обзавестись квартирой тоже попались на удочку обманщицы. За жилплощади Бобрышева тоже требовала аванс. Иногда мошенница принимала деньги за один и тот же объект от двух клиентов. Вскоре риелтор стала привлекать граждан к инвестированию строительства дома № 18 по улице Колхозной в Подольске. Естественно, договор с фирмой, возводящей здание, бизнесвумен не заключала. Стражи порядка задержали обманщицу, когда один из клиентов обратился в местное УВД. Суд приговорил Бобрышеву к 7 годам заключения в колонии общего режима. Кроме того, она должна вернуть обманутым клиентам все деньги.

Аферисты как могли вертели покойником и его жильем

Разобраться в хитроумной жилищной афере удалось на днях сотрудникам подмосковного управления по борьбе с оргпреступностью. Двое мошенников облапошили жительницу подмосковного Жуковского, продав ей чужую комнату.

Как стало известно «МК», в начале июля прошлого года в голову 32-летнему молодчику пришла идея воспользоваться паспортом приятеля, умершего в 2003 г. Ловкач вклеил в документ свое фото и отправился в городской филиал подмосковного Управления Федеральной регистрационной службы РФ. Там мужчина оформил на свое имя сделку дарения комнаты, принадлежащей усопшему гражданину. А затем, подключив к афере своего 42-летнего друга, на бумаге продал ему жилье. Через некоторое время мошенники предложили комнату местной жительнице. Та заплатила жуликам 1,9 млн руб.

Неприглядная правда вскоре выплыла на свет божий. В один из дней к даме явились родственники истинного владельца комнаты, недавно узнавшие, что близкий человек умер. Наследник потребовали освободить жилплощадь, принадлежащую им по праву. Изумленная таким поворотом событий женщина отправилась за помощью в подмосковное Управление по борьбе с оргпреступностью. Стражам порядка удалось распутать сложный механизм аферы, и вскоре мошенники оказались под арестом.

У мошенницы даже возраст был фальшивый

Втянуть в квартирную аферу… профессиональных риелторов удалось мошеннице, разоблачить которую сумели сотрудники Управления по налоговым преступлениям ГУВД Москвы. Дама умудрилась продать специалистам по недвижимости две коммуналки с жильцами.

Как сообщили «МК» в правоохранительных органах столицы, жертвами мошенницы стали две сотрудницы крупной риелторской компании. Обе проработали в сфере недвижимости не менее 4 лет, занимались продажей элитного жилья для иностранцев и сколотили на этом хорошее состояние. Но даже они умудрились попасться на удочку аферистки.

Дамы подыскивали себе жилье в центре столицы, и знакомые порекомендовали им частного риелтора. Это женщина родом из Казахстана, но поменяла имя и отчество на русские. В родной республике гражданка занималась торговлей нефтепродуктами.

Полтора года назад азиатка перебралась в белокаменную, где вышла замуж за студента, который был моложе супруги на 20 лет. Женщине требовалось еще и сменить фамилию на более благозвучную. В свои 55 лет дама выглядела на 30, но, по некоторым данным, неравный брак состоялся благодаря тому, что она подкупила парня, пообещав ему машину и квартиру. Свои обязательства мошенница выполнила наполовину, подарив только авто.

Аферистке удалось завоевать доверие буквально с первой встречи. Она предложила дамам приобрести коммунальные квартиры: одной – на Басманной улице (за 70 тыс. долл.), другой – на Русаковской (за 50 тыс. долл.). Площадь каждого жилища составляла больше 100 кв. м, а потому цены считались низкими. Обе квартиры мошенница загодя подыскала в газете бесплатных объявлений. Жильцы желали разъехаться, а дама предложила им помощь в расселении. Поэтому, когда она привела покупательниц, то обитатели коммуналки открыли им дверь и не мешали гостям по-хозяйски осматривать квартиру. Дамы были в восторге, и одна из них даже не стала смотреть «свою» квартиру на Русаковской улице. Обе сразу вручили «риелтору» деньги, поскольку она торопила покупательниц с оплатой. Мошенница так составила расписки, что согласно российскому законодательству они не имели юридической силы – в документах был указан не рублевый а долларовый эквивалент.

Едва деньги оказались у аферистки, она исчезла. Обманутые женщины в поисках справедливости наведались в квартиру пройдохи на улице Подвойского, но там их встретил лишь молодой муж мошенницы. Позднее жиголо, испугавшись мести жертв, сбежал на съемную квартиру к сокурснице.

Будучи в бегах, аферистка даже пыталась заочно продать свою квартиру, для чего затеяла процедуру приватизации. Однако провернуть эту сделку помешали оперативники. Они собрали доказательства вины дамы, а сотрудники прокуратуры возбудили в отношении нее уголовное дело. Теперь осталось только найти мошенницу.

Академик оказался не по зубам «черному риелтору»

Начинающий «черный риелтор» 6 дней пытал 86-летнего академика РАЕН Юрия Синицына: 33-летний мужчина хотел, чтобы одинокий старик, у которого он снимал жилье, перевел на него свою квартиру и дачу.

Как стало известно «МК», 4 сентября академику и участнику ВОВ Юрию Синицыну, находившемуся в загородном доме в поселке Загорянский Щелковского района, позвонил 33-летний Александр.

«Этот молодой человек уже почти 8 лет снимает у меня квартиру в доме 7 на улице Генерала Глаголева в Москве, – рассказал «МК» Юрий Петрович, – я живу на даче, и каждый месяц он присылает мне квартплату. У него были частые сложности, он вечно искал себя, все мечтал разбогатеть. В последнее время у него были трудности, из-за чего он затянул с квартплатой. В тот день, 4 сентября, он позвонил мне и сказал, что хочет привезти мне деньги. Я открыл железную дверь своей дачи, он приставил мне к голове пистолет и затолкал меня внутрь».

Почти 6 дней, по словам Юрия Петровича, злоумышленник измывался над ним, требуя лишь одного – передачи ему в собственность квартиры и дачи. Злоумышленник за 8 лет понял, что у академика и участника войны никого родных не осталось. А потому он считал, что пенсионер должен отдать все свое имущество ему. «Если ты не отдашь это мне, все уйдет государству, ты и так достаточно послужил, не хватало еще отдавать свое имущество этой стране», – примерно такими словами злоумышленник увещевал академика.

Юрий Петрович стойко сносил оскорбления и пытки. Злодей неоднократно стягивал ему руки, ломал пальцы и бил по почкам. В какой-то момент Юрий Петрович понял, что преступник может его просто убить. Поэтому он пообещал Александру выполнить его условия.

«Когда мы приехали в нотариальную контору, я увидел, что там люди, уцепился за Александра и закричал: “Помогите, люди! Он удерживал меня в заложниках!” – вспоминает Юрий Петрович. – И люди помогли».

По словам Юрия Петровича, посетители и сотрудники нотариальной конторы мгновенно блокировали злоумышленника и вызвали полицию.

«11 сентября сотрудники МУ МВД РФ “Щелковское” по подозрению в совершении вымогательства задержали 33-летнего мужчину», – рассказала «МК» официальный представитель ГУ МВД РФ по Московской области Марина Лазарева.

Потерпевший академик вынужден проходить лечение в 1-й Градской больнице.

В Москве вынесли приговор полицейским, помогавшим «черным риелторам»

Оперативники угрозыска, помогавшие «черным риелторам» завладеть квартирой, хозяев которой они зверски убили, получили по 2 года тюрьмы. Полицейских обвинили в превышении полномочий, так как их соучастие в убийстве и мошенничестве доказать не удалось.

Как стало известно «МК», 14 октября Гагаринский суд столицы вынес приговор двум бывшим сотрудникам ОРЧ УР ОМВД по району Северное Бутово – старшим лейтенантам полиции 32-летнему Владиславу Доливо и 29-летнему Денису Ермакову. Напомним, в 2011 г. оба полицейских оказались вовлечены в крупную аферу с квартирой 83-летней москвички Веры Миловской и ее 53-летнего сына Юрия. Жилье Миловских стоимостью 12 млн руб. стало добычей «черных риелторов», которые обманом заставили собственников отказаться от него, а потом жестоко убили обоих. Тело пожилой женщины было обнаружено в лесополосе в Тверской области, труп Юрия Миловского по сей день не найден.

Преступление так бы и осталось нераскрытым, не обратись в правоохранительные органы родные погибших – бандиты просчитались, думая, что у матери с сыном никого нет. Обеспокоенные долгим телефонным молчанием, родственники приехали на место проживания Миловских и обнаружили там посторонних людей. Выяснилось, что после кончины хозяев мошенники успели переоформить жилье и продать его. Вскоре следователи установили организаторов расправы, а потом разыскали исполнителей, которые во всем сознались, не забыв упомянуть об участии в деле оперативников.

Сначала Доливо и Ермакова обвинили в том, что именно они давали бандитам наводки на одиноких стариков, проживающих в районе. Но подозрения не подтвердились – перед судом экс-полицейские предстали по обвинению в превышении должностных полномочий, приведшем к нарушению прав и интересов других граждан. Суд установил, что по просьбе бандитов оперативники согласились «очистить» похищенную жилплощадь от квартирантов-гастарбайтеров, которые обитали там с согласия хозяев. Изначально преступники вышли на Доливо, который привлек помочь в выселении своего приятеля Ермакова. Полицейские нагрянули в похищенную квартиру и заставили жильцов покинуть помещение.

Ввиду незначительной роли обоих стражей в преступной деятельности банды суд приговор обоих к 2 годам лишения свободы в колонии общего режима. Ранее осужденные были уволены из органов вместе со своим начальством, включая руководство отделения полиции, в котором они служили.

ЗАКОНЫ И КОММЕНТАРИИ

В российском гражданском законодательстве существует несколько десятков только прямых оснований, по которым сделки с недвижимостью в судебном порядке могут быть признаны недействительными и имущество может быть истребовано, в том числе и у добросовестного приобретателя. Все это может повлечь для человека существенные убытки, крушение ряда планов, надежд, а в некоторых случаях – бизнеса.

Основания, по которым сделки с недвижимостью могут быть признаны недействительными

Знание общих норм гражданского законодательства важно в контексте применения специальных норм о признании сделок недействительными. Тем более что в 2013 г. произошли существенные изменения этих норм, направленные на стабилизацию гражданского оборота. Так, например, недобросовестный продавец недвижимого имущества, заключив договор купли-продажи с одним покупателем, фактически оставаясь до государственной регистрации перехода права собственности титульным собственником и осуществляя права владения и пользования, заключает договор купли-продажи с другим покупателем. Формально он не нарушает закон, поскольку прямого запрета на такие действия нет. Однако продавец действует недобросовестно (п. 3 ст. 1 ГК РФ) и злоупотребляет правом (п. 1 ст. 10 ГК РФ), в связи с чем сделка со вторым покупателем может быть признана недействительной. В зависимости от конкретных обстоятельств, например, со ссылкой на ст. 170 ГК РФ (притворная сделка) продавец совершил вторую сделку лишь для вида, без намерения создать правовые последствия. Поэтому несостоявшийся покупатель вправе предъявить недобросовестному продавцу требование о возмещении убытков (ст. 1. «Основные начала гражданского законодательства» (в ред. Федерального закона от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ).

В Концепции развития гражданского законодательства РФ был предложен широкий спектр мер, направленных на укрепление нравственных начал гражданско-правового регулирования, в том числе введение в гражданское законодательство принципа добросовестности в качестве одного из наиболее общих и важных принципов гражданского права. При этом критерии добросовестности не установлены. В этом вопросе окончательное решение отдается суду и субъективной оценке обстоятельств спора.

В этой главе юристы прокомментируют ряд статей Гражданского кодекса РФ в новой редакции, которые вступили в силу в 2013 г.

Статья 166. Оспоримые и ничтожные сделки (в ред. Федерального закона от 7 мая 2013 г. № 100-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции)

1. Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

2. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

3. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

4. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

5. Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Статья 167. Общие положения о последствиях недействительности сделки

1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно (абзац введен Федеральным законом от 7 мая 2013 г. № 100-ФЗ).

2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой всё полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (в ред. Федерального закона от 7 мая 2013 г. № 100-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции).

3. Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время (в ред. Федерального закона от 7 мая 2013 г. № 100-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции).

4. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (пункт 2 настоящей статьи), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности (п. 4 введен Федеральным законом от 7 мая 2013 г. № 100-ФЗ).

Комментарий

Изменения, вступившие в силу с 1 сентября 2013 г., коснулись и правил предъявления требования о применении последствий недействительной сделки.

Так, согласно п. 3 ст. 166 ГК потребовать применить последствия недействительности ничтожной сделки может сторона сделки или иное лицо, указанное законом. Естественно, исключаются лица, действующие заведомо недобросовестно. Ранее такое требование могло предъявить любое заинтересованное лицо. Кроме этого, лицо, имеющее охраняемый законом интерес в признании сделки недействительной, может заявить о ничтожности сделки, не предъявляя при этом требование о применении последствий недействительности сделки. Ранее, как и в предыдущем случае, подобное требование могло быть предъявлено любым лицом.

В то время как законодатель сузил круг лиц, имеющих право заявить требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки, существенно ограничены и полномочия суда в части применения последствий недействительности ничтожной сделки по собственной инициативе. В настоящее время суд вправе по своей инициативе применить последствия недействительности ничтожной сделки только тогда, когда это необходимо для защиты публичных интересов или прямо предусмотрено законом (п. 4 ст. 166).

Недействительная сделка недействительна с момента ее совершения и не может порождать тех правовых последствий, которые предусмотрены данной сделкой в случае, если бы она была действительной. Общим последствием признания сделки недействительной является двусторонняя реституция – возврат каждой из сторон другой всё полученное по сделке. Однако суд вправе не применять последствия недействительности сделки, если таковое применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности.

Статья 168. Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта (в ред. Федерального закона от 7 мая 2013 г. № 100-ФЗ)

1. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Комментарий

Указанная редакция статьи действует с 1 сентября 2013 г. С этого момента сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, которая не посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, является оспоримой, а аналогичная сделка, которая посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, по общему правилу п. 2 статьи ничтожна. Ранее (до 1 сентября 2013 г.) любая сделка, нарушающая требования закона, являлась ничтожной.

В качестве примера применения данной статьи судебной практикой можно привести определение Верховного Суда РФ от 28 января 2014 г. № 19-КГПР13-15. Судом установлено, что спорный земельный участок относится к землям особо охраняемых природных территорий, которые в соответствии с ч. 1 и 5 ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации ограничены в обороте и не могут быть предоставлены в частную собственность. Прокурором заявлены требования в публичных интересах, в интересах неопределенного круга лиц о признании ничтожной сделки по передаче в частную собственность земельного участка из земель особо охраняемых природных территорий и о применении последствий недействительности сделки путем возврата земельного участка в муниципальную собственность.

Другой пример. Апелляционным определением Липецкого областного суда со ссылкой на ст. 10, 168 ГК РФ, иск П. Л. в части признания недействительным договора дарения 75/4324 долей в праве общей долевой собственности на здание удовлетворен, права покупателя по договору купли-продажи между К. К. и К. А. переведены на П. Л.(апелляционное определение Липецкого областного суда по делу № 33-146/2014 г.). К. К. подарила К. А. 75/4324 долей в праве общей долевой собственности на здание, а в дальнейшем продала ему оставшуюся долю. Сособственник П. Л., ссылаясь на ст. 10, 169 ГК РФ, обратилась в суд с иском к К. К. и К. А. о признании сделок недействительными вследствие злоупотребления правом, о применении последствий ничтожности сделок и о переводе прав покупателя на себя. Рассматривая указанное дело, суд подчеркнул, что злоупотреблением правом признаются действия, в результате которых сторона, хотя и действует формально законно, умышленно использует закон для получения преимуществ и отступа от принципа равенства всех перед законом.

Статья 169. Недействительность сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка или нравственности (в ред. Федерального закона от 7 мая 2013 г. № 100-ФЗ)

Сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. В случаях, предусмотренных законом, суд может взыскать в доход Российской Федерации всё полученное по такой сделке сторонами, действовавшими умышленно, или применить иные последствия, установленные законом.

Комментарий

Закон не устанавливает оснований, по которым сделки квалифицируются как заведомо противные основам правопорядка или нравственности.

В то же время поведение, нарушающее основы правопорядка и нравственности, может выражаться в ненадлежащем поведении в отношении другой стороны сделки: в злоупотреблении экономической мощью, необыкновенно сильном обременении одной из договаривающих сторон, а также в совершении иных сделок, в которых взаимоотношения сторон приобретают характер эксплуатации. Иной вид безнравственного поведения – сделки, направленные против интересов третьих лиц либо общества в целом. К ним относятся сделки, направленные на уклонение от уплаты налогов; сделки, посягающие на существо брака; сделки, нарушающие основы отношений между родителями и детьми; сделки, направленные на коммерческий подкуп представителя другой стороны или руководителя юридического лица (пояснительная записка «К проекту Федерального закона “О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации”»).

Преследовать цель, противоречащую основам правопорядка, может и притворная сделка. Эта конструкция чаще всего встречается в налоговых отношениях. Стороны вместо совершения вполне законных сделок, налогообложение по которым их не устраивает, с целью уклонения от уплаты налогов совершают другие сделки. В этом случае сделки, которые они заключили, должны рассматриваться и как притворные, и как противоречащие основам правопорядка.

В качестве примера применения судебной практикой указанной статьи можно привести определение Верховного Суда РФ от 15 октября 2013 г. № 5-КГ13-88. К. М. обратилась в суд с иском к бывшему супругу К. П. о признании договора дарения доли квартиры недействительным, ссылаясь на то, что данная сделка противоречит интересам несовершеннолетних детей, проживающих в квартире.

Суд подчеркнул, что совершение родителем, сознательно не проявляющим заботу о благосостоянии детей и фактически оставляющим детей без своего родительского попечения, умышленных действий, направленных на совершение сделки по отчуждению жилого помещения (или доли в праве собственности на жилое помещение) в пользу иного лица, с целью ущемления прав детей, в том числе жилищных, может свидетельствовать о несовместимом с основами правопорядка и нравственности характере подобной сделки и злоупотреблении правом.

Статья 170. Недействительность мнимой и притворной сделок

1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила (п. 2 в ред. Федерального закона от 7 мая 2013 г. № 100-ФЗ).

Комментарий

Согласно п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

С 1 сентября 2013 г. в п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса РФ появилось важное уточнение: сделка считается притворной в том числе, если она прикрывает сделку на иных условиях (например, сделку по иной цене). Судебная практика также выработала ряд критериев, которые могут служить основаниями для квалификации сделки как притворной в связи с ценой:

• стоимость имущества явно и существенно занижена по сравнению с рыночной, справедливой и разумной ценой;

• стороны намерены передать имущество в качестве дара;

• стороны являются аффилированными лицами, и поэтому им должно быть известно о существенном занижении стоимости имущества.

Статья 171. Недействительность сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным

1. Ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства. Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой всё полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре – возместить его стоимость (в ред. Федерального закона от 7 мая 2013 г. № 100-ФЗ).

Дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны.

2. В интересах гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная им сделка может быть по требованию его опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина.

Комментарий

Для того чтобы совершить сделку купли-продажи недвижимого имущества, обе стороны должны обладать полной дееспособностью. В соответствии с Гражданским законодательством РФ, если человек страдает психическим заболеванием, он может быть признан недееспособным в судебном порядке по иску заинтересованного лица (это, как правило, близкие родственники). С момента вступления в силу судебного решения о признании гражданина недееспособным такой гражданин не может являться участником в сделке купли-продажи недвижимого имущества – от его имени в сделке должен действовать опекун. Таким образом, прежде чем подписать договор купли-продажи недвижимого имущества, покупателю необходимо проверить дееспособность продавца. Для этого покупатель вправе попросить продавца предоставить справки из психоневрологического или наркологического диспансеров по месту жительства. В случае, если гражданин не лишен дееспособности, врачом соответствующей специализации ему будут выданы справки о том, что сведений о лишении дееспособности не имеется. Такую информацию продавец квартиры может также запросить в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. И если в регистрирующий орган не поступало решение суда о признании недееспособным в отношении того или иного гражданина – собственника недвижимости, то данная информация будет содержаться в запрашиваемой выписке.

Статья 173. Недействительность сделки, совершенной без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления

1. Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность.

2. Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.

3. Лицо, давшее необходимое в силу закона согласие на совершение оспоримой сделки, не вправе оспаривать ее по основанию, о котором это лицо знало или должно было знать в момент выражения согласия.

Комментарий

Действующему российскому законодательству известны многочисленные случаи, в которых действительность сделки поставлена в зависимость от того, согласно ли с ней какое-либо лицо, не являющееся стороной в данной сделке. Принятая в 2013 г. ст. 173.1 ГК РФ устранила одну из проблем в судебной практике. Ранее сделки, совершаемые без согласия третьих лиц, признавались судебной практикой ничтожными как противоречащие закону. В результате ничтожные сделки, совершенные без согласия третьих лиц, имели совершенно неопределенный правовой режим. С одной стороны, при отсутствии такого согласия они являются ничтожными и не порождающими правовых последствий, с другой стороны, последующее согласие на совершение сделки со стороны третьего лица устраняет ничтожность сделки, что само по себе противоречит природе ничтожной сделки. Неопределенность статуса таких сделок усугубляется еще и тем, что отсутствовали какие-либо временные ограничения на последующее согласие на совершение сделки. В соответствии с п. 6. ст. 2 ФЗ-100 ст. 173.1 применяется к сделкам, заключенным после 1 сентября 2013 г.

Одновременно со ст. 173.1 ГК РФ в Гражданском кодексе появилась ст. 157.1 ГК РФ «Согласие на совершение сделки». Данная юридическая категория не является для гражданского законодательства новой. Согласие на совершение сделки предусмотрено законодательством в самых разных случаях, но статьи, регулирующей данную юридическую категорию, ранее ГК РФ не предусматривал.

Статья 173.1. Недействительность сделки, совершенной без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления

1. Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Законом или, в предусмотренных им случаях, соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность.

2. Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.

3. Лицо, давшее необходимое в силу закона согласие на совершение оспоримой сделки, не вправе оспаривать ее по основанию, о котором это лицо знало или должно было знать в момент выражения согласия.

Комментарий

Данная статья является новой. Так, сделка, совершенная в отсутствие необходимого по закону согласия, по общему правилу может быть оспорена и признана недействительной по иску лица, управомоченного давать согласие (но не давшего его), или иных лиц, указанных в законе.

Для признания сделки недействительной необходимо, чтобы другая сторона знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия.

Законом (или, в предусмотренных им случаях, соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки) могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия, чем недействительность сделки. Также в качестве изъятия из общего правила об оспоримости указанных сделок ст. 173.1 предусматривает, что в конкретных случаях закон может признавать их ничтожными или устанавливать, что такие сделки не влекут правовых последствий для лиц, управомоченных давать согласие;

Статья 174.1. Последствия совершения сделки в отношении имущества, распоряжение которым запрещено или ограничено

1. Сделка, совершенная с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона, в частности из законодательства о несостоятельности (банкротстве), ничтожна в той части, в какой она предусматривает распоряжение таким имуществом (ст. 180).

2. Сделка, совершенная с нарушением запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного в судебном или ином установленном законом порядке в пользу его кредитора или иного управомоченного лица, не препятствует реализации прав указанного кредитора или иного управомоченного лица, которые обеспечивались запретом, за исключением случаев, если приобретатель имущества не знал и не должен был знать о запрете.

Комментарий

В п. 1 комментируемой статьи по сути предусмотрено такое же регулирование, что и ранее, – предусмотрено, что сделка, совершенная с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона, ничтожна, т. е. недействительна независимо от признания ее таковой судом. Однако в отличие от прежнего регулирования, о котором говорилось выше, данный пункт устанавливает, что такая сделка ничтожна только в той части, в какой она предусматривает распоряжение таким имуществом. При этом сделана отсылка к ст. 180 комментируемой главы, предусматривающей следующие последствия недействительности части сделки: недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Пункт 2 комментируемой статьи определяет следующее последствие сделки, совершенной с нарушением запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного в судебном или ином установленном законом порядке в пользу его кредитора или иного управомоченного лица: такая сделка не препятствует реализации прав указанного кредитора или иного управомоченного лица, которые обеспечивались запретом. При этом в качестве исключения из данного правила указан случай, когда приобретатель имущества не знал и не должен был знать о запрете.

Статья 176. Недействительность сделки, совершенной гражданином, ограниченным судом в дееспособности

1. Сделка по распоряжению имуществом, совершенная без согласия попечителя гражданином, ограниченным судом в дееспособности, может быть признана судом недействительной по иску попечителя.

Если такая сделка признана недействительной, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса.

2. Правила настоящей статьи не распространяются на сделки, которые гражданин, ограниченный в дееспособности, вправе совершать самостоятельно в соответствии со статьей 30 настоящего Кодекса.

Комментарий

Оснований для признания сделок с недвижимым имуществом недействительными довольно много. Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, покупателю надо обладать необходимыми юридическими знаниями, проявлять осмотрительность не только при проверке документов на квартиру, но и при проверке дееспособности продавца, выступающего стороной в договоре купли-продажи. Одним из многочисленных рисков, которые содержит в себе покупка недвижимости, является сделка с лицом, ограниченным в дееспособности. Само понятие «ограниченно дееспособные лица» говорит о том, что такие граждане не лишены дееспособности в полном объеме, в отличие от лиц недееспособных, о которых речь идет в ст. 171 ГК РФ. Могут ли они быть участниками гражданско-правовых сделок, подписывать договоры, получать деньги за проданную недвижимость? Для того чтобы понять, что скрывается под этим термином, необходимо обратиться к содержанию ст. 30 ГК РФ. В соответствии с названной статьей гражданин может быть ограничен судом в дееспособности, если вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами, а с недавних пор и вследствие пристрастия к азартным играм ставит свою семью в тяжелое материальное положение. С требованиями об ограничении гражданина в дееспособности в суд могут обратиться члены его семьи, представители органа опеки и попечительства, психиатрического или психоневрологического учреждения. На основании вступившего в законную силу судебного решения гражданину, чья дееспособность была ограничена, назначается попечитель. Да, безусловно, такие граждане могут совершать самостоятельно мелкие бытовые сделки, направленные на удовлетворение обычных, повседневных потребностей и незначительные по сумме. Поэтому несложно догадаться, что сделки с недвижимым имуществом (купля-продажа, мена, дарение, аренда и т. д.), представляющие собой сложные юридически значимые действия, такие граждане самостоятельно совершать не могут. Сделки с недвижимым имуществом лицо, ограниченное в дееспособности, может совершать лишь с согласия своего попечителя. Интересным является тот факт, что в комментируемой статье, да и в ст. 30 ГК РФ буквально не указано, в какой форме должно быть выражено согласие попечителя на сделку, устной или письменной. Поскольку согласие не требует обязательной письменной формы, в дальнейшем может возникнуть спор о факте выдачи такого согласия со стороны попечителя. На практике, чтобы избежать неприятностей, в договоре купли-продажи недвижимого имущества, совершаемой лицом, ограниченным в дееспособности, указывается, что продавец действует с согласия своего попечителя, указываются имя, фамилия и отчество, паспортные данные попечителя, и он ставит свою подпись. Как подстраховать себя в такой ситуации покупателю? Конечно, следует воспользоваться способами, описанными выше, в комментарии к ст. 171 ГК РФ, но иногда этого бывает недостаточно. Специалисты, работающие в недвижимости, зачастую собирают информацию и в других инстанциях: в паспортном столе, в органах опеки и попечительства, да и просто у соседей по лестничной клетке.

Статья 177. Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими

1. Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

2. Сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.

3. Если сделка признана недействительной на основании настоящей статьи, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса.

Комментарий

Если в ст. 171 и 176 ГК РФ идет речь о сделках с гражданами, признанными в судебном порядке недееспособными или ограниченно дееспособными, то в комментируемой статье речь идет о гражданах, которые являются в полной мере участниками гражданско-правовых сделок, самостоятельно подписывают договоры купли-продажи недвижимого имущества, но в силу каких-то причин не способны понимать значение своих действий или руководить ими. Что имел в виду законодатель, говоря о состояниях, которые не позволяют гражданину понимать значение своих действий? Речь в данном случае идет о таких состояниях вполне дееспособного лица, которые временно лишают его возможности осознанно выражать свою волю. Как правило, это психические расстройства, состояние опьянения или аффекта, принятие наркотических или иных лекарственных препаратов. При наличии такого состояния человек не может в полной мере отдавать отчет в своих действиях. Воля при совершении сделки в таких случаях либо вовсе отсутствует, либо совершенно не соответствует той воле, которая была бы у данного лица, если бы оно находилось в здравом уме и твердой памяти.

Судебная практика изобилует примерами, когда сделки с недвижимым имуществом признаются недействительными в силу ст. 177 ГК РФ. Исходя из анализа судебной практики, следует заметить, что основными доказательствами по таким делам являются данные о внутреннем, психическом состоянии лица на момент совершения сделки. Поэтому судебная практика опирается на данные судебно-медицинской экспертизы, результаты медицинских обследований, а также на заключения экспертов, способных дать квалифицированную оценку психическому состоянию лица.

Статья 178. Недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения (в ред. Федерального закона от 7 мая 2013 г. № 100-ФЗ)

1. Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

2. При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:

1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т. п.;

2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;

3) сторона заблуждается в отношении природы сделки;

4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;

5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

3. Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной.

4. Сделка не может быть признана недействительной по основаниям, предусмотренным настоящей статьей, если другая сторона выразит согласие на сохранение силы сделки на тех условиях, из представления о которых исходила сторона, действовавшая под влиянием заблуждения. В таком случае суд, отказывая в признании сделки недействительной, указывает в своем решении эти условия сделки.

5. Суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.

6. Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, к ней применяются правила, предусмотренные статьей 167 настоящего Кодекса.

Сторона, по иску которой сделка признана недействительной, обязана возместить другой стороне причиненный ей вследствие этого реальный ущерб, за исключением случаев, когда другая сторона знала или должна была знать о наличии заблуждения, в том числе если заблуждение возникло вследствие зависящих от нее обстоятельств.

Сторона, по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать от другой стороны возмещения причиненных ей убытков, если докажет, что заблуждение возникло вследствие обстоятельств, за которые отвечает другая сторона.

Комментарий

Настоящей статьей установлен один из наиболее сложно доказуемых на практике юридических составов оспоримых сделок – сделки, совершенные под влиянием заблуждения. Федеральный закон от 7 мая 2013 г. № 100-ФЗ внес немало нового в правовое регулирование признания недействительными сделок, совершенных под влиянием заблуждения, начиная с названия статьи и заканчивая последствиями совершения такой сделки. Прежде всего, уточняется понятие «существенное заблуждение» и приводятся его виды.

К условиям признания заблуждения существенным относятся следующие:

• сторона, которая действовала под влиянием существенного заблуждения, не знала о действительном положении дел;

• если предположить, что сторона знала о таком положении, то она бы не совершила сделку;

• сторона не совершила бы сделку при условии разумной и объективной оценки ситуации.

Указанные обстоятельства должны быть доказаны стороной, заявившей требования о признании сделки оспоримой.

Следует обратить внимание, что теперь в подп. 1 п. 2 ст. 178 ГК РФ указано, в частности, что очевидные описка, опечатка также могут признаваться существенным заблуждением. Такая ошибка может быть допущена, в частности, в отношении суммы, составляющей цену договора. Например, при заключении договора купли-продажи квартиры сторона ошибочно указала одну цену, а реально подразумевала другую. О других нововведениях, которые внес законодатель в эту статью, вы можете прочитать в журнале «Консультант Плюс».

Статья 179. Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств (в ред. Федерального закона от 7 мая 2013 г. № 100-ФЗ)

1. Сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

2. Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

3. Сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

4. Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пунктах 1–3 настоящей статьи, применяются последствия недействительности сделки, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. Кроме того, убытки, причиненные потерпевшему, возмещаются ему другой стороной. Риск случайной гибели предмета сделки несет другая сторона сделки.

Комментарий

В комментируемой статье установлено основание недействительности сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств. Данная статья в соответствии с Федеральным законом от 7 мая 2013 г. № 100-ФЗ изложена полностью в новой редакции.

Пункт 1 комментируемой статьи в новой редакции предусматривает, что сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. В данном пункте регулируются случаи насилия или угрозы, понудивших сторону к заключению сделки; в норме намеренно не уточняется, от кого может исходить насилие или угроза, поэтому не может служить основанием для отказа в признании сделки недействительной ссылка на то, что угроза исходила не от того лица, с которым заключена сделка; когда сделка заключена под влиянием насилия или угрозы, сохранение сделки в силе, если не удалось установить, что лицо, получившее выгоду по такой сделке, знало о наличии угрозы, было бы несправедливо по отношению к потерпевшему.

В ч. 1 п. 2 комментируемой статьи в действующей редакции предусмотрено, что сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. При этом в ч. 2 данного пункта определено, что понятием обмана охватывается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям делового оборота.

Сделка считается совершенной под влиянием обмана со стороны третьего лица, не участвующего в сделке, лишь в том случае, если об этом знал или должен был знать контрагент по сделке. Контрагент считается осведомленным о таком обмане, если третье лицо было его представителем, работником или оказывало содействие в совершении сделки.

Пункт 3 комментируемой статьи в новой редакции предусматривает, что сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Стечение тяжелых обстоятельств вынуждает лицо действовать не вполне по своей воле, поскольку эти обстоятельства не всегда предоставляют возможность выбора. Тяжелая болезнь, банкротство, увольнение с работы и тому подобные причины заставляют быть менее разборчивым в выборе покупателей, продавцов, кредиторов и т. д. Вместе с тем само по себе стечение тяжелых обстоятельств не является основанием для признания сделки недействительной. Обязательным признаком такой сделки должны быть крайне невыгодные условия сделки. Такие сделки, например, совершали вынужденные переселенцы и беженцы, продававшие принадлежавшие им квартиры (дома) за цену, едва покрывавшую расходы на переезд к новому месту жительства. Вторым обязательным условием такой сделки является недобросовестное поведение другой стороны: зная о стечении тяжелых обстоятельств, она умышленно совершает сделку на крайне невыгодных для этой стороны условиях.

Кабальные сделки могут совершаться как в отношении граждан, так и в отношении юридических лиц. Такой характер может быть присущ, например, кредитным сделкам, в которых проценты значительно превышают и сумму кредита, и темпы инфляции, и обычный для таких сделок банковский доход.

Однако доказывание кабальности сделок как для физических, так и для юридических лиц сопряжено со значительными трудностями. Лица могут сознательно совершать сделки на невыгодных для себя условиях, в том числе и в условиях стечения тяжелых обстоятельств, в предвидении еще больших потерь, которые они могут понести, если воздержатся от совершения сделок. Одно дело, когда лицо распродает имущество за долги, либо для лечения, либо для оплаты вынужденного переезда, и совсем другое, когда оно берет взаймы сегодня под грабительские проценты, опасаясь их скачка в ближайшем будущем либо скачка цен на товары, для приобретения которых берется кредит.

Статья 180. Последствия недействительности части сделки

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Комментарий

Комментируемая статья в точности воспроизводит положение ст. 60 ГК РСФСР, предусматривавшее, что недействительность части сделки не влечет за собой недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Положение настоящей статьи относится и к односторонним сделкам. Так, если в завещании будут нарушены права лиц, обладающих правом на обязательную долю, либо будут завещаны те объекты или права на них, которые не являются оборотоспособными, то в этой части завещание будет ничтожно, но по общему правилу это не повлияет на другие элементы содержания завещания.

Положение о недействительности части сделки применяется и к договорам, урегулированным семейным законодательством, в частности к брачным договорам. Согласно ст. 44 СК РФ брачный договор может быть признан судом недействительным полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ для признания недействительности сделок. Суд может также признать брачный договор недействительным полностью или частично по требованию одного из супругов, если условия договора ставят этого супруга в крайне неблагоприятное положение. Условия брачного договора, нарушающие другие требования п. 3 ст. 42 СК РФ (например, условия, ограничивающие право на обращение в суд), ничтожны.

Статья 253. Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности

1. Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом.

2. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.

3. Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.

4. Правила настоящей статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности настоящим Кодексом или другими законами не установлено иное.

Статья 35. Семейного кодекса РФ. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов

1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.

2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

3. Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Комментарий

Статья 253 Гражданского кодекса содержит основные положения о режиме общей совместной собственности, правила которого применяются и к режиму общей совместной собственности супругов, раскрытом в ст. 35 Семейного кодекса.

Общая совместная собственность является видом общей собственности, но, в отличие от общей долевой собственности, не носит долевой характер. Это обусловлено лично-доверительным характером участников таких взаимоотношений.

Участники совместной собственности владеют и пользуются общим имуществом сообща. Однако закон допускает соглашения сособственников о порядке и условиях владения и пользования общим имуществом; также закон допускает возможность закрепления за участником доли в праве общей совместной собственности в случае его выхода в порядке раздела иди выдела.

Общий порядок распоряжения имуществом, находящимся в совместной собственности, вытекает из принципа «презумпции согласия», т. е. распоряжение таким имуществом осуществляется по согласию всех его участников, которое при этом предполагается, независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом. Исключение из этого общего правила составляют случаи, когда сособственники заключают соглашение, в котором, например, можно предусмотреть правила оформления такого согласия. Важным исключением является распоряжение общим имуществом супругов.

Пункт 3 ст. 35 Семейного кодекса предполагает обязательное наличие нотариально удостоверенного согласия другого супруга для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке.

Вместе с этим, для покупки недвижимого имущества одним из супругов в настоящее время нотариально удостоверенного согласия другого супруга не требуется, поскольку с 1 марта 2013 г. договор купли-продажи недвижимого имущества не подлежит обязательной государственной регистрации в уполномоченных на это органах.

Так, Мосгорсуд отказал гр. А в иске о признании незаконным решения регистрирующего органа об отказе регистрации договора купли-продажи бокса, поскольку установлено, что, приобретая бокс в 2012 г., гр. А не предоставил в регистрирующий орган нотариально удостоверенное согласие супруги, что и послужило прямым основанием для отказа (решение Троицкого районного суда г. Москвы от 9 июля 2013 г., апелляционное определение Московского городского суда от 22 октября 2013 г. по делу № 11-35217).

Сделка по распоряжению общим имуществом, совершенная одним из участников совместной собственности, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий, согласия, при его должном наличии, только в том случае, если доказано, что другая сторона по сделке действовала недобросовестно. Срок давности по таким сделкам, как для оспоримых, составляет один год.

Статья 1131. Недействительность завещания

1. При нарушении положений настоящего Кодекса, влекущих за собой недействительность завещания, в зависимости от основания недействительности, завещание является недействительным в силу признания его таковым судом (оспоримое завещание) или независимо от такого признания (ничтожное завещание).

2. Завещание может быть признано судом недействительным по иску лица, права или законные интересы которого нарушены этим завещанием.

Оспаривание завещания до открытия наследства не допускается.

3. Не могут служить основанием недействительности завещания описки и другие незначительные нарушения порядка его составления, подписания или удостоверения, если судом установлено, что они не влияют на понимание волеизъявления завещателя.

4. Недействительным может быть как завещание в целом, так и отдельные содержащиеся в нем завещательные распоряжения. Недействительность отдельных распоряжений, содержащихся в завещании, не затрагивает остальной части завещания, если можно предположить, что она была бы включена в завещание и при отсутствии распоряжений, являющихся недействительными.

5. Недействительность завещания не лишает лиц, указанных в нем в качестве наследников или отказополучателей, права наследовать по закону или на основании другого, действительного, завещания.

Комментарий

Как любая сделка, завещание может быть недействительным в силу признания его таковым судом (оспоримая сделка) или независимо от такого признания (ничтожная сделка), в соответствии с нормами действующего законодательства.

С исковым заявлением в суд о признании завещания недействительным может обратиться лицо, чьи права или законные интересы были нарушены.

Все споры по вопросу недействительности завещания рассматриваются исключительно в судебном порядке.

Статья 1155. Принятие наследства по истечении установленного срока

1. По заявлению наследника, пропустившего срок, установленный для принятия наследства (статья 1154), суд может восстановить этот срок и признать наследника принявшим наследство, если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил этот срок по другим уважительным причинам и при условии, что наследник, пропустивший срок, установленный для принятия наследства, обратился в суд в течение шести месяцев после того, как причины пропуска этого срока отпали.

По признании наследника принявшим наследство суд определяет доли всех наследников в наследственном имуществе и при необходимости определяет меры по защите прав нового наследника на получение причитающейся ему доли наследства (пункт 3 настоящей статьи). Ранее выданные свидетельства о праве на наследство признаются судом недействительными.

2. Наследство может быть принято наследником по истечении срока, установленного для его принятия, без обращения в суд при условии согласия в письменной форме на это всех остальных наследников, принявших наследство. Если такое согласие в письменной форме дается наследниками не в присутствии нотариуса, их подписи на документах о согласии должны быть засвидетельствованы в порядке, указанном в абзаце втором пункта 1 статьи 1153 настоящего Кодекса. Согласие наследников является основанием аннулирования нотариусом ранее выданного свидетельства о праве на наследство и основанием выдачи нового свидетельства.

Если на основании ранее выданного свидетельства была осуществлена государственная регистрация прав на недвижимое имущество, постановление нотариуса об аннулировании ранее выданного свидетельства и новое свидетельство являются основанием внесения соответствующих изменений в запись о государственной регистрации.

3. Наследник, принявший наследство после истечения установленного срока с соблюдением правил настоящей статьи, имеет право на получение причитающегося ему наследства в соответствии с правилами статей 1104, 1105, 1107 и 1108 настоящего Кодекса, которые в случае, указанном в пункте 2 настоящей статьи, применяются постольку, поскольку заключенным в письменной форме соглашением между наследниками не предусмотрено иное.

Комментарий

Восстановление пропущенного срока для принятия наследства возможно лишь в том случае, если суд признает причину пропуска уважительной.

Одна из таких причин определена законом – если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства. В соответствии с действующим законодательством днем открытия наследства является день смерти гражданина.

Уважительной причиной является и отсутствие возможности подать заявление о принятии наследства (тяжелая болезнь и т. п.).

Пропущенный срок для принятия наследства может быть восстановлен исключительно в судебном порядке.

Обзор законодательных актов на основе материалов «Консультант Плюс» подготовили юристы агентства недвижимости «Триумфальная арка» Э. Дейнека, О. Андреева, И. Демина, А. Буряковец и С. Демина.


home | my bookshelf | | Как правильно продать / купить квартиру: памятка для продавца и покупателя недвижимости |     цвет текста   цвет фона   размер шрифта   сохранить книгу

Текст книги загружен, загружаются изображения



Оцените эту книгу